Huis verkopen aan kind voor WOZ-waarde: kan dat?

Wil jij je huis tegen een mooie prijs aan je kind verkopen, bijvoorbeeld voor de WOZ-waarde? Dan kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. In dit artikel lees je alles over het verkopen van een huis aan je kind en de gevolgen voor de belasting.

Verkoop voor WOZ-waarde en de Belastingdienst

De WOZ-waarde, of Waardering Onroerende Zaken, is een schatting van de actuele marktwaarde van je woning. De waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en wordt door de Belastingdienst gebruikt als maatstaf bij fiscale kwesties.

Wanneer je overweegt je huis te verkopen aan je kind, is de WOZ-waarde opvragen dan ook de eerste stap om te zetten. De WOZ-waarde geeft je namelijk een goede indicatie van wat de Belastingdienst als een redelijke verkoopprijs beschouwt.

Kan ik mijn huis verkopen aan mijn kind?

Ja, je kunt je woning verkopen aan je kind. Het is toegestaan om een huis te verkopen aan familieleden, waaronder kinderen. Wel controleert de Belastingdienst deze transacties nauwkeurig om mogelijke belastingontduiking te voorkomen.

Verkoop je het huis voor een bedrag dat lager is dan de WOZ-waarde, dan kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking waarover je schenkbelasting moet betalen. De marktwaarde van een huis is vaak namelijk hoger dan de WOZ-waarde.

Schenkbelasting en vrijstellingen bij verkopen huis

In 2026 mogen ouders een bedrag van €6.908 belastingvrij schenken aan elk van hun kinderen. Deze jaarlijkse vrijstelling geldt voor elke ouder-kindrelatie, inclusief pleegkinderen en stiefkinderen.

Het is belangrijk om te benadrukken dat partners worden gezien als één schenker en één ontvanger, wat betekent dat het niet mogelijk is voor beide ouders om afzonderlijk dit bedrag belastingvrij aan hetzelfde kind te schenken.

Eenmalig verhoogde vrijstelling

Naast de jaarlijkse vrijstelling biedt de Belastingdienst de mogelijkheid voor ouders om eenmalig een hoger bedrag belastingvrij te schenken aan hun kinderen:

• Dit kan een gift zijn voor de financiering van een studie, maar mag ook een gift zijn voor een ander doel van het kind, zoals het kopen van het ouderlijk huis

• In het laatste geval kunnen ouders eenmalig een bedrag van €33.129 belastingvrij schenken aan elk kind tussen de 18 en 40 jaar oud

Belastingtarieven boven de vrijstelling

Als de schenking de vrijgestelde bedragen overschrijdt, is schenkbelasting verschuldigd over het bedrag boven de vrijstelling. Voor kinderen gelden de volgende tarieven voor schenkbelasting in 2026:

• Tot €158.669: Over het bedrag boven de vrijstelling tot deze grens wordt een tarief van 10% schenkbelasting geheven

• Meer dan €158.669: Voor bedragen boven deze grens geldt een tarief van 20% schenkbelasting

Huis verkopen aan kind: overdrachtsbelasting

Wanneer je als ouder je huis verkoopt aan je kind voor de WOZ-waarde, betekent dit waarschijnlijk dat het kind in het huis gaat wonen. In dat geval betaalt het kind 2% overdrachtsbelasting over de werkelijke waarde van het huis bij de overdracht.

Gaat het kind niet zelf in het huis wonen, maar het huis bijvoorbeeld verhuren? In dat geval geldt een hoger overdrachtsbelastingtarief van 8%. Hiermee probeert de Belastingdienst beleggers te ontmoedigen; ook als ze directe familie zijn.

Kan ik mijn huis onder de marktwaarde verkopen?

Ja, je kunt je huis onder de marktwaarde verkopen aan je kind. De WOZ-waarde ligt immers vaak lager dan de werkelijke marktwaarde van een woning. Verkoop je het huis echter voor nog minder dan de WOZ-waarde, dan moet het kind schenkbelasting betalen.

Houd bij het verkopen van een woning aan je kind rekening met de volgende factoren:

• Marktwaarde vs WOZ-waarde: De verkoopprijs moet zowel aantrekkelijk zijn voor de koper (het kind) als acceptabel voor de Belastingdienst.

• Belastingdienst: De Belastingdienst controleert woningtransacties binnen de familie nauwkeurig om belastingontduiking te voorkomen.

• Schenkbelasting: Hoe lager de verkoopprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe groter de kans dat de Belastingdienst het beschouwt als een schenking.

Voorkom snelle doorverkoop met een antispeculatiebeding

Wil je voorkomen dat je kind de woning na overdracht direct met grote winst doorverkoopt aan derden? Laat de notaris dan een antispeculatiebeding opnemen in de koopakte.

Hiermee leg je vast dat je kind een boete of deel van de winst aan jou moet afdragen bij verkoop binnen een bepaalde termijn. Zo borg je dat de gunstige verkoopprijs echt bedoeld is voor de huisvesting van je kind.

Kan ik mijn huis ook aan andere familieleden verkopen?

Je kunt je huis niet alleen aan je kind, maar ook aan andere familieleden voor de WOZ-waarde verkopen. Hiervoor gelden in principe dezelfde voorwaarden, maar de belastingtarieven verschillen.

Waar de Belastingdienst voor partners en kinderen in 2026 een schenkbelastingtarief van respectievelijk 10% en 20% hanteert voor schenkingen tot en boven €158.669, liggen de tarieven voor andere familieleden hoger:

Zo betalen kleinkinderen en verdere afstammelingen respectievelijk 18% en 36% en overige personen (zoals andere familieleden of vrienden) 30% en 40%. Beoordeel dus altijd in hoeverre het financieel gunstig is om een huis binnen de familie te verkopen.

Huis verkopen of geld lenen aan kind?

In plaats van een lage verkoopprijs, kun je de woning ook voor de marktwaarde verkopen en het kind de aankoopsom laten lenen bij jou. Dit noem je ook wel de familiebank-constructie.

Het kind betaalt jou rente, die bij het kind fiscaal aftrekbaar is, terwijl jij als ouder de ontvangen rente (deels) kunt terugschenken. Zo profiteer je maximaal van de hypotheekrenteaftrek en de schenkingsvrijstellingen.

Leg deze lening altijd schriftelijk vast en hanteer een marktconforme rente. Als de rente te laag is, ziet de Belastingdienst het rentevoordeel namelijk alsnog als een schenking.

Stappenplan: Huis verkopen aan kind

Wil je zeker weten dat je niets vergeet? Volg deze vier stappen voor een correcte overdracht.

• Stap 1: Waardebepaling. Check de WOZ-waarde of laat een taxatie uitvoeren als de woning veel meer waard is.

• Stap 2: Financiële check. Bereken of je kind de lasten kan dragen en bepaal of je een deel wilt schenken.

• Stap 3: Koopovereenkomst. Stel een koopcontract op, eventueel met antispeculatiebeding.

• Stap 4: Notaris. De notaris regelt de juridische overdracht en de aangifte overdrachtsbelasting.