Huis verkopen en dan huren: hoe zit het met belasting?

Wil jij de overwaarde op je huis verzilveren, maar er wel zelf blijven wonen? Dan is het verkopen en terughuren van je huis een oplossing. Lees hier alles wat je moet weten over je woning verkopen en dan huren, en de gevolgen voor de belasting.

Kan ik mijn huis verkopen en daarna huren?

Ja, je kunt je eigen huis verkopen en het vervolgens weer terughuren van de nieuwe eigenaar. Je blijft dan in je vertrouwde woning wonen, maar hebt wel de overwaarde van je woning te gelde gemaakt.

Het werkt als volgt:

• Je verkoopt je eigen huis. Je ontvangt de verkoopopbrengst minus de hypotheek en verkoopkosten. Dit is de netto verkoopopbrengst of overwaarde.

• Vervolgens huur je je huis (of een ander huis) terug van de nieuwe eigenaar. Je betaalt hiervoor maandelijks huur.

• De overwaarde kun je gebruiken voor andere doelen, zoals het aflossen van schulden of het opbouwen van spaargeld. Hierover kun je belasting betalen.

Voor wie is verkopen en huren interessant?

Het verkopen en dan weer huren van je huis is vooral interessant als je huis meer waard is geworden of je al een (groot) deel van de hypotheek hebt afgelost. Je kunt het bedrag aan overwaarde naar eigen inzicht besteden en een deel gebruiken om de kosten van de huur te dekken.

Staat je huis onder water? Dan is het meestal niet verstandig om je huis te verkopen en weer terug te huren. Je houdt dan een restschuld over aan de hypotheekverstrekker.

Heb ik overwaarde op mijn huis?

Door de grote vraag naar woningen liggen de huizenprijzen in juni 2026 hoog. Hierdoor hebben veel Nederlanders overwaarde op hun woning.

Benieuwd of jij waarschijnlijk overwaarde hebt?

In de tabel hieronder zie je actuele cijfers van de gemiddelde hypotheekschuld en overwaarde per leeftijdscategorie in Nederland:

Hypotheekschuld en overwaarde in 2026

De bovenstaande cijfers maken een aantal trends in 2026 duidelijk:

• Beneden de 45 jaar neemt de hypotheekschuld gestaag af. Dat komt omdat jonge mensen zich vaak een minder hoge hypotheek kunnen veroorloven dan mensen van 35 jaar en ouder.

• Ook boven de 45 jaar daalt de hypotheekschuld. Dat komt omdat deze mensen hun koopwoning vaak al langer bezitten. Hierdoor hebben ze meer tijd gehad om hun hypotheekschuld af te lossen.

• Hoe hoger het afgeloste bedrag van de hypotheekschuld, hoe meer overwaarde op het huis. Dit is duidelijk te zien in de toename van overwaarde per leeftijdsgroep. Hoe hoger de leeftijd, hoe meer overwaarde.

• Ook woningbezitters onder de 35 jaar hebben meer overwaarde dan vroeger. Dat komt omdat de prijzen van Nederlandse huizen in de afgelopen 10 jaar gemiddeld met 89% zijn gestegen. Bijna een verdubbeling!

Wil jij je overwaarde achterhalen? Een gratis waardebepaling geeft een betrouwbaar beeld van de huidige overwaarde op je woning.

Wat zijn de voordelen van verkopen en terughuren?

Je huis verkopen en dan weer huren heeft een aantal voordelen:

Overwaarde vrijmaken

Je maakt de overwaarde in je huis vrij. Dit is het verschil tussen de verkoopprijs en de resterende hypotheek. Deze overwaarde kun je gebruiken voor andere zaken.

Blijven wonen in je eigen huis

Extra geld uit overwaarde is fijn, maar betekent meestal dat je moet verhuizen. Met een ‘verkoop en terughuur’-constructie kun je blijven wonen in je eigen vertrouwde huis.

Minder onderhoudskosten

Als huurder hoef je geen kosten voor onderhoud, reparaties en verzekeringen te betalen. Deze kosten komen voor rekening van de verhuurder.

Minder risico

Je loopt minder financieel risico. Als huurder hoef je je geen zorgen te maken over waardedaling van je woning of rentestijgingen op je hypotheek.

Flexibiliteit

Als huurder ben je flexibeler dan als je een koopwoning met hypotheek hebt. Je kunt bijvoorbeeld eenvoudiger verhuizen en hoeft niet eerst je huis te verkopen.

Geen belasting voor woningbezit

Als huiseigenaar betaal je belastingen voor woningbezit, zoals onroerendezaakbelasting (OZB) en eigenwoningforfait. Als huurder betaal je deze belastingen niet.

Ideaal voor ouderen

Voor ouderen kan verkopen en terughuren een uitkomst zijn. Zij maken op een simpele manier de overwaarde in hun huis vrij en hoeven niet te verhuizen naar een andere woning.

In welke situatie is verkopen en huren handig?

Verkopen en terughuren van je eigen woning kan in verschillende situaties handig zijn:

• Als aanvulling op je pensioen of AOW

• Als je snel geld nodig hebt, bijvoorbeeld omdat je in financiële nood zit

• Als je een nieuw huis hebt gekocht en dubbele lasten wilt voorkomen

• Als overbrugging, bijvoorbeeld tot je nieuwbouwhuis is opgeleverd

• Als je denkt dat huizenprijzen in de toekomst zullen dalen

• Als je gaat emigreren en flexibel op zoek wilt naar een nieuwe woning

• Bij een scheiding, zodat één partner in het huis kan blijven wonen

• Om giften te doen aan kinderen of kleinkinderen (maar let op: per 2024 is de ‘jubelton’ – de belastingvrije schenking voor een eigen woning – afgeschaft)

Hoe wordt de huurprijs berekend?

Hoewel je na het verkopen en huren van je eigen huis geen hypotheekrente meer hoeft te betalen, gaan je maandelijkse lasten meestal niet omlaag.

Dat komt omdat de opkopende partij geld wil verdienen aan de gekochte woning. Een rendement van 6% tot 9% is voor verhuurders in 2026 gemiddeld.

Zoals je ziet, is de kans groot dat de huurprijs hoger uitvalt dan je nu maandelijks aan hypotheek betaalt. Bovendien is de huurprijs meestal exclusief bijkomende kosten zoals voor gas, water en licht.

Moet ik belasting betalen over de overwaarde?

Over de overwaarde van je woning hoef je als huiseigenaar in principe geen belasting te betalen.

Dit verandert als je je huis verkoopt.

De Belastingdienst telt verzilverde overwaarde namelijk op bij je vermogen, waardoor je hierover in box 3 belasting betaalt (vermogensbelasting over je spaargeld en beleggingen).

Box 3 en heffingsvrij vermogen

In box 3 geldt voor iedereen een heffingsvrij vermogen. In 2026 bedraagt het heffingsvrije vermogen €59.357 (zonder fiscale partner) of €118.714 (met fiscale partner).

Is je vermogen inclusief de opgenomen overwaarde hoger dan de heffingsvrije drempel? Dan telt het deel erboven mee voor de berekening van de belasting in box 3.

Huis verkopen en dan huren: let op de eigenwoningreserve

Als het de eerste keer is dat je je eigen huis verkoopt, wordt de overwaarde je eigenwoningreserve genoemd. Deze eigenwoningreserve kan gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek als je binnen 3 jaar een nieuwe eigen woning koopt.

Ben je van plan om je verkochte woning minder dan 3 jaar lang terug te huren en daarna een nieuw huis te kopen?

Bij een positieve eigenwoningreserve is de hypotheekrente aftrekbaar over maximaal de aankoopsom van het nieuwe huis, minus de eigenwoningreserve.

Soorten overwaarde: belastingregels in 2026

Let op: overwaarde op je woning resulteert niet altijd in een positieve eigenwoningreserve. De overwaarde kan namelijk economisch of fiscaal zijn:

• Economische overwaarde is de overwaarde berekend op basis van je totale hypotheekschuld

• Fiscale overwaarde is de overwaarde berekend op basis van je totale eigenwoningschuld

De eigenwoningschuld kan verschillen van de hypotheekschuld, omdat de verstrekte hypotheek niet altijd hetzelfde is als de koopprijs van je huis.

Kan ik mijn overwaarde vrij besteden?

Ja, je mag de overwaarde van je verkochte woning in principe vrij besteden. Veel mensen die hun eigen verkochte huis terughuren kiezen voor een van deze opties:

Overwaarde investeren

Het beleggen of investeren van de overwaarde kan slim zijn om vermogen op te bouwen voor later of om zakelijke dromen te verwezenlijken.

Zo investeren sommige mensen hun overwaarde in vastgoed zoals een beleggingspand. Dit kan interessant zijn als de huurinkomsten je eigen huuruitgaven dekken.

Een verbouwing financieren

Wil jij met de verzilverde overwaarde je eigen teruggehuurde woning verbouwen, zoals de badkamer of keuken? Dit mag alleen met toestemming van de verhuurder.

Besef wel: van de waardestijging door de verbouwing profiteert alleen de verhuurder. Je investeert de overwaarde dus puur in je eigen wooncomfort.

Hypotheek voor kind

Sinds 2024 is de schenkingsvrijstelling voor een eigen woning (jubelton) afgeschaft. Toch kun je als ouder je kind nog steeds helpen bij het kopen van een eigen huis.

Zo kun je de overwaarde uit je eigen woning gebruiken om geld te lenen aan je kind (een familiehypotheek) of te tekenen voor een deel van de hypotheek (een garantstelling).

Aflossen van schulden

Veel mensen gebruiken de overwaarde om bestaande schulden af te lossen, zoals een studieschuld, doorlopend krediet of roodstand. Het aflossen van schulden verlaagt je maandelijkse lasten.

Pensioen opbouwen

Je kunt er ook voor kiezen om je overwaarde voor je pensioen te gebruiken. Dat is extra interessant als je de pensioengerechtigde leeftijd nadert. Je kunt dan bijvoorbeeld een seniorenhypotheek afsluiten.

Een tweede huis kopen

Altijd gedroomd van een vakantiehuis? Je kunt je eigen huis verkopen, weer huren en de overwaarde vervolgens gebruiken om een tweede huis te kopen.

Voor de belasting valt een tweede woning onder je box 3 vermogen. Als je de woning (soms) verhuurt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven.

Grote aankopen zoals een auto

Je kunt de overwaarde van je woning ook gebruiken voor grote aankopen zoals een auto of andere leuke dingen zoals hobby’s en vakanties. Houd er wel rekening mee dat je eigen vermogen hierdoor snel kan slinken.

Weet jij al waarvoor je de overwaarde wilt gebruiken, maar weet je nog niet hoeveel overwaarde je hebt? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en krijg direct en kosteloos inzicht in de actuele overwaarde op je woning.

Wat zijn de alternatieven voor verkopen en terughuren?

Er zijn een aantal alternatieven als je de (over)waarde van je woning wilt verzilveren, maar niet wilt verhuizen:

• Een overbruggingshypotheek voor de overwaarde van je huis

• Je huis verkopen aan een familielid en terughuren

• Alleen de grond van je huis verkopen en zelf een huurcontract afsluiten

• Je huis tijdelijk verhuren (met toestemming bank)

• Je hypotheek oversluiten of verlengen voor lagere maandlasten

Uiteraard kun je ook gewoon verhuizen naar een huurwoning of goedkopere koopwoning. Dan heb je de overwaarde direct tot je beschikking.