Pagina laden...


Onze missie is om het proces van je huis verkopen zo begrijpelijk mogelijk te maken. Wij leggen iedere stap aan je uit, geven handige tips en maken het gemakkelijk om de beste verkoopspecialisten te vinden.
Heb je een eigen woning en overweeg je deze te verkopen? Dan verzilver je na verkoop wellicht overwaarde op je woning. In dit artikel ontdek je of je de overwaarde uit je huis vrij mag besteden en hoe het zit met belasting.
Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je huis en je openstaande hypotheekschuld. Als je huis meer waard is geworden dan het bedrag dat je nog moet aflossen, heb je overwaarde opgebouwd.
De overwaarde komt vrij als je je huis verkoopt. Je kunt het dan gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, om je hypotheek te verlagen of om vrij te besteden.
Of je de overwaarde helemaal vrij kunt besteden hangt af van een aantal factoren:
De hoogte van je overwaarde
Je plannen voor een nieuwe woning
De bijleenregeling van de Belastingdienst
Hieronder lees je hoe je je overwaarde berekent, wanneer je overwaarde hebt en wat je opties zijn om het te gebruiken of op te nemen.
De overwaarde op je huis bereken je door de huidige marktwaarde te verminderen met je openstaande hypotheekschuld. Laten we dit illustreren met het onderstaande voorbeeld:
Stel, je huis is bij verkoop €400.000 waard. Je hebt nog een hypotheek van €250.000. De overwaarde is dan: €400.000 (marktwaarde) - €250.000 (hypotheek) = €150.000 overwaarde.
Om de actuele marktwaarde van je huis te bepalen, kun je een taxatie of gratis waardebepaling laten doen. Je huis laten taxeren voor overwaarde kost ongeveer €700, terwijl een waardebepaling door een makelaar gratis en vrijblijvend is.
Het bedrag van je openstaande hypotheek vind je op je meest recente hypotheekoverzicht van de bank. Tel daar eventuele spaarsaldi van een spaarhypotheek bij op.
Is de uitkomst een positief bedrag? Dan heb je overwaarde. Is het een negatief bedrag, dan is er sprake van onderwaarde of een restschuld.
Overwaarde kan niet alleen ontstaan doordat je in de loop der jaren een deel van je hypotheek hebt afgelost. Daardoor daalt je hypotheekschuld terwijl de waarde van je huis gelijk blijft of stijgt.
Veel Nederlandse huiseigenaren hebben ook overwaarde opgebouwd door de sterke stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren. Dit geldt vooral als je je huis al wat langer geleden hebt gekocht tegen een lagere prijs.
Overwaarde kan ook ontstaan als je huis meer waard is geworden door een verbouwing of verduurzaming. De investering die je doet, verhoogt de marktwaarde van je woning.
Hoeveel overwaarde je precies hebt hangt dus af van:
De waardestijging van je huis sinds aankoop
Hoeveel je hebt afgelost op je hypotheek
Verbeteringen die je hebt gedaan aan je woning
Realiseer je wel dat de overwaarde geen spaargeld is dat je zomaar kunt opnemen. Het zit vast in de stenen van je huis. Pas als je verkoopt en je hypotheek aflost, komt het vrij.
Het geld dat je overhoudt na het verkopen van je huis en aflossen van de hypotheek, noemen we de overwaarde. Maar mag je dit geld zomaar vrij besteden?
Helaas is het antwoord niet zo simpel als ja of nee. Er zijn namelijk een paar belangrijke zaken waar je rekening mee moet houden als je overwaarde hebt:
De regels van de Belastingdienst over het besteden van overwaarde
De bijleenregeling en wanneer je ermee te maken krijgt
Wat er gebeurt als je de overwaarde niet in je nieuwe huis stopt
Laten we deze punten eens stap voor stap bekijken, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Als je je huis verkoopt en overwaarde overhoudt, noemt de Belastingdienst dit je eigenwoningreserve. Dit bedrag kan invloed hebben op de hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe huis.
De eigenwoningreserve moet je namelijk in mindering brengen op de hypothecaire lening die je afsluit als je een nieuwe woning koop. Over het bedrag dat overblijft mag je hypotheekrente aftrekken (dus niet over de volledige hypotheekschuld).
Hoeveel overwaarde je precies moet aftrekken van de hypotheek op de nieuwe woning, hangt af van de verkoopprijs van je oude huis min de eigenwoningschuld en kosten die komen kijken bij het verkopen van je huis.
De verplichting om de overwaarde in mindering te brengen op de hypotheek van het nieuwe huis heet officieel de bijleenregeling. Je krijgt hiermee te maken als je binnen 3 jaar na de verkoop van je oude huis een nieuwe woning koopt.
De bijleenregeling geldt 3 jaar. Koop je pas na 3 jaar een nieuw huis, dan vervalt je eigenwoningreserve en kun je weer over de volledige hypotheeksom renteaftrek krijgen.
Besluit je de overwaarde niet te gebruiken voor je nieuwe huis, dan betaal je mogelijk belasting over de overwaarde. Dit is echter afhankelijk van je totale vermogen. Scroll naar onder om te zien hoeveel belasting je in jouw situatie betaalt.
Koop je na meer dan 3 jaar weer een nieuwe woning, dan zijn de bijleenregeling en eigenwoningreserve komen te vervallen. Je hebt dan dus weer recht op hypotheekrenteaftrek over de volledige hypotheekschuld.
Je kunt de overwaarde van je huis na verkoop bijvoorbeeld besteden aan:
De aankoop van een nieuwe woning
Een verbouwing of verduurzaming van je nieuwe huis
Het aflossen van andere schulden
Een aanvulling op je pensioen
Een grote aankoop zoals een auto of camper
Een financiële buffer voor onverwachte uitgaven
De meest voorkomende besteding van overwaarde is voor de aankoop van een nieuwe woning. Door je overwaarde in je nieuwe huis te investeren, heb je een lagere hypotheek nodig. Dat scheelt in je maandlasten.
Tip
In theorie kun je overwaarde ook opnemen zonder je woning te verkopen. Dit kan bijvoorbeeld door een opeethypotheek af te sluiten, je hypotheek te verhogen of over te sluiten of je woning te verkopen en terug te huren.
De voordelen van het opnemen van overwaarde zijn:
Je kunt het geld dat 'in de stenen zit' nu al besteden, zonder te hoeven verkopen en verhuizen.
Je kunt je huis verbouwen of verduurzamen om er langer comfortabel te kunnen blijven wonen.
Je kunt je kind helpen bij de aankoop van een huis zonder je spaargeld aan te spreken.
Daar staan de volgende mogelijke nadelen tegenover:
Je maandlasten stijgen als je een extra hypotheek of lening afsluit om de overwaarde op te nemen.
Bij verkoop van je huis houd je minder geld over, omdat je de overwaarde al hebt gebruikt.
Als de huizenprijzen flink dalen, loop je het risico dat de verkoopopbrengst niet genoeg is om je schulden af te lossen.
De rente over een hypotheekopname voor consumptieve doelen is niet aftrekbaar.
Als je je huis verkoopt met overwaarde, is die overwaarde in principe belastingvrij. Maar let op: wat je daarna met dat geld doet, kan wel gevolgen hebben voor de belasting.
Misschien wil je de overwaarde wel voor iets anders gebruiken dan voor het kopen van een nieuw huis, zoals een lange vakantie of een auto. Dat mag, maar als de overwaarde niet in een huis (box 1) zit, telt de overwaarde mee voor box 3, de vermogensbelasting.
Stel, je verkoopt je huis met overwaarde en je laat dat geld uitbetalen op je spaarrekening. Dan wordt het onderdeel van je vermogen, net als je andere spaargeld.
In 2026 hoef je pas vermogensbelasting te betalen als je meer dan €59.357 aan spaargeld en beleggingen hebt. Heb je een fiscaal partner? Dan is de vrijstelling €118.714.
Over je vermogen boven die vrijstelling betaal je belasting. De Belastingdienst gaat in 2026 uit van een fictief rendement van 1,28% over je spaargeld en 6% over beleggingen. Daarover betaal je 36% belasting.
Stel, na de verkoop van jullie huis in december hebben jullie als fiscaal partners op 1 januari (de peildatum voor de Belastingdienst) €125.000 aan overwaarde op de spaarrekening staan.
Daarnaast stond er al €20.000 aan spaargeld op de spaarrekening, wat een totaal van €145.000 maakt. Hierdoor zitten jullie €26.286 (€145.000-€118.714) boven de vrijstelling van €59.357.
Over die €26.286 betalen jullie vermogensbelasting. De Belastingdienst rekent in 2026 met 1,28% rendement over spaargeld: dat is €336,46. Daarover betalen jullie 36% belasting, wat neerkomt op een bedrag van €121,13.
Tip
Heb je overwaarde op je huis en overweeg je deze te gaan gebruiken? Je kunt de overwaarde na verkoop gebruiken voor een nieuwe woning, maar ook in je huidige huis blijven wonen en de overwaarde op een andere manier verzilveren en besteden.
Hier zijn enkele voorbeelden van manieren waarop je overwaarde kunt besteden na het verkopen van je huis:
Ook als je je huis niet gaat verkopen, kun je de overwaarde van je huis op verschillende manieren gebruiken:
Welke optie het beste is hangt af van je financiële situatie, de hoogte van je overwaarde en hoe lang je nog in je woning wilt blijven wonen. Laat je door een hypotheekadviseur informeren over de mogelijkheden, voorwaarden en gevolgen.
Tip
Hoe vond je dit artikel?


Het opnemen van overwaarde op je huis kan verstandig zijn als je het investeert in bijvoorbeeld een verbouwing, verduurzaming of nieuwe woning. In jun...

Een vrijblijvende waardebepaling door een makelaar geeft je gratis inzicht in de actuele marktwaarde van je woning. Je krijgt waardevolle verkooptips,...