Mag ik overwaarde uit mijn huis vrij besteden?

Heb je een eigen woning en overweeg je deze te verkopen? Dan verzilver je na verkoop wellicht overwaarde op je woning. In dit artikel ontdek je of je de overwaarde uit je huis vrij mag besteden en hoe het zit met belasting.

Wat is overwaarde op je huis?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je huis en je openstaande hypotheekschuld. Als je huis meer waard is geworden dan het bedrag dat je nog moet aflossen, heb je overwaarde opgebouwd.

De overwaarde komt vrij als je je huis verkoopt. Je kunt het dan gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, om je hypotheek te verlagen of om vrij te besteden.

Of je de overwaarde helemaal vrij kunt besteden hangt af van een aantal factoren:

• De hoogte van je overwaarde

• Je plannen voor een nieuwe woning

• De bijleenregeling van de Belastingdienst

Hieronder lees je hoe je je overwaarde berekent, wanneer je overwaarde hebt en wat je opties zijn om het te gebruiken of op te nemen.

Hoe bereken je de overwaarde op je huis?

De overwaarde op je huis bereken je door de huidige marktwaarde te verminderen met je openstaande hypotheekschuld. Laten we dit illustreren met het onderstaande voorbeeld:

Om de actuele marktwaarde van je huis te bepalen, kun je een taxatie of gratis waardebepaling laten doen. Je huis laten taxeren voor overwaarde kost ongeveer €700, terwijl een waardebepaling door een makelaar gratis en vrijblijvend is.

Het bedrag van je openstaande hypotheek vind je op je meest recente hypotheekoverzicht van de bank. Tel daar eventuele spaarsaldi van een spaarhypotheek bij op.

Is de uitkomst een positief bedrag? Dan heb je overwaarde. Is het een negatief bedrag, dan is er sprake van onderwaarde of een restschuld.

Wanneer heb je overwaarde op je huis?

Overwaarde kan niet alleen ontstaan doordat je in de loop der jaren een deel van je hypotheek hebt afgelost. Daardoor daalt je hypotheekschuld terwijl de waarde van je huis gelijk blijft of stijgt.

Veel Nederlandse huiseigenaren hebben ook overwaarde opgebouwd door de sterke stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren. Dit geldt vooral als je je huis al wat langer geleden hebt gekocht tegen een lagere prijs.

Overwaarde kan ook ontstaan als je huis meer waard is geworden door een verbouwing of verduurzaming. De investering die je doet, verhoogt de marktwaarde van je woning.

Hoeveel overwaarde je precies hebt hangt dus af van:

• De waardestijging van je huis sinds aankoop

• Hoeveel je hebt afgelost op je hypotheek

• Verbeteringen die je hebt gedaan aan je woning

Realiseer je wel dat de overwaarde geen spaargeld is dat je zomaar kunt opnemen. Het zit vast in de stenen van je huis. Pas als je verkoopt en je hypotheek aflost, komt het vrij.

Mag je overwaarde uit je huis vrij besteden?

Het geld dat je overhoudt na het verkopen van je huis en aflossen van de hypotheek, noemen we de overwaarde. Maar mag je dit geld zomaar vrij besteden?

Helaas is het antwoord niet zo simpel als ja of nee. Er zijn namelijk een paar belangrijke zaken waar je rekening mee moet houden als je overwaarde hebt:

• De regels van de Belastingdienst over het besteden van overwaarde

• De bijleenregeling en wanneer je ermee te maken krijgt

• Wat er gebeurt als je de overwaarde niet in je nieuwe huis stopt

Laten we deze punten eens stap voor stap bekijken, zodat je precies weet waar je aan toe bent.

Wat zegt de Belastingdienst over het besteden van overwaarde?

Als je je huis verkoopt en overwaarde overhoudt, noemt de Belastingdienst dit je eigenwoningreserve. Dit bedrag kan invloed hebben op de hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe huis.

De eigenwoningreserve moet je namelijk in mindering brengen op de hypothecaire lening die je afsluit als je een nieuwe woning koop. Over het bedrag dat overblijft mag je hypotheekrente aftrekken (dus niet over de volledige hypotheekschuld).

Hoeveel overwaarde je precies moet aftrekken van de hypotheek op de nieuwe woning, hangt af van de verkoopprijs van je oude huis min de eigenwoningschuld en kosten die komen kijken bij het verkopen van je huis.

Wat is de bijleenregeling en wanneer krijg je ermee te maken?

De verplichting om de overwaarde in mindering te brengen op de hypotheek van het nieuwe huis heet officieel de bijleenregeling. Je krijgt hiermee te maken als je binnen 3 jaar na de verkoop van je oude huis een nieuwe woning koopt.

De bijleenregeling geldt 3 jaar. Koop je pas na 3 jaar een nieuw huis, dan vervalt je eigenwoningreserve en kun je weer over de volledige hypotheeksom renteaftrek krijgen.

Wat gebeurt er als je de overwaarde niet in je nieuwe huis stopt?

Besluit je de overwaarde niet te gebruiken voor je nieuwe huis, dan betaal je mogelijk belasting over de overwaarde. Dit is echter afhankelijk van je totale vermogen. Scroll naar onder om te zien hoeveel belasting je in jouw situatie betaalt.

Koop je na meer dan 3 jaar weer een nieuwe woning, dan zijn de bijleenregeling en eigenwoningreserve komen te vervallen. Je hebt dan dus weer recht op hypotheekrenteaftrek over de volledige hypotheekschuld.

Waar kun je de overwaarde van je huis aan besteden?

Je kunt de overwaarde van je huis na verkoop bijvoorbeeld besteden aan:

• De aankoop van een nieuwe woning

• Een verbouwing of verduurzaming van je nieuwe huis

• Het aflossen van andere schulden

• Een aanvulling op je pensioen

• Een grote aankoop zoals een auto of camper

• Een financiële buffer voor onverwachte uitgaven

De meest voorkomende besteding van overwaarde is voor de aankoop van een nieuwe woning. Door je overwaarde in je nieuwe huis te investeren, heb je een lagere hypotheek nodig. Dat scheelt in je maandlasten.

Kan ik de overwaarde ook opnemen zonder te verkopen?

In theorie kun je overwaarde ook opnemen zonder je woning te verkopen. Dit kan bijvoorbeeld door een opeethypotheek af te sluiten, je hypotheek te verhogen of over te sluiten of je woning te verkopen en terug te huren.

De voordelen van het opnemen van overwaarde zijn:

• Je kunt het geld dat 'in de stenen zit' nu al besteden, zonder te hoeven verkopen en verhuizen.

• Je kunt je huis verbouwen of verduurzamen om er langer comfortabel te kunnen blijven wonen.

• Je kunt je kind helpen bij de aankoop van een huis zonder je spaargeld aan te spreken.

Daar staan de volgende mogelijke nadelen tegenover:

• Je maandlasten stijgen als je een extra hypotheek of lening afsluit om de overwaarde op te nemen.

• Bij verkoop van je huis houd je minder geld over, omdat je de overwaarde al hebt gebruikt.

• Als de huizenprijzen flink dalen, loop je het risico dat de verkoopopbrengst niet genoeg is om je schulden af te lossen.

• De rente over een hypotheekopname voor consumptieve doelen is niet aftrekbaar.

Hoeveel belasting betaal je over de overwaarde?

Als je je huis verkoopt met overwaarde, is die overwaarde in principe belastingvrij. Maar let op: wat je daarna met dat geld doet, kan wel gevolgen hebben voor de belasting.

Misschien wil je de overwaarde wel voor iets anders gebruiken dan voor het kopen van een nieuw huis, zoals een lange vakantie of een auto. Dat mag, maar als de overwaarde niet in een huis (box 1) zit, telt de overwaarde mee voor box 3, de vermogensbelasting.

Moet je belasting betalen als je de overwaarde op je spaarrekening zet?

Stel, je verkoopt je huis met overwaarde en je laat dat geld uitbetalen op je spaarrekening. Dan wordt het onderdeel van je vermogen, net als je andere spaargeld.

In 2026 hoef je pas vermogensbelasting te betalen als je meer dan €59.357 aan spaargeld en beleggingen hebt. Heb je een fiscaal partner? Dan is de vrijstelling €118.714.

Over je vermogen boven die vrijstelling betaal je belasting. De Belastingdienst gaat in 2026 uit van een fictief rendement van 1,28% over je spaargeld en 6% over beleggingen. Daarover betaal je 36% belasting.

Tips voor het slim besteden van overwaarde

Heb je overwaarde op je huis en overweeg je deze te gaan gebruiken? Je kunt de overwaarde na verkoop gebruiken voor een nieuwe woning, maar ook in je huidige huis blijven wonen en de overwaarde op een andere manier verzilveren en besteden.

Je overwaarde slim besteden na verkoop van je huis

Hier zijn enkele voorbeelden van manieren waarop je overwaarde kunt besteden na het verkopen van je huis:

1. Investeer de overwaarde in je nieuwe woning, bijvoorbeeld door een lagere hypotheek af te sluiten of te verbouwen. Volgens de bijleenregeling moet je de overwaarde binnen 3 jaar in je nieuwe huis steken om hypotheekrenteaftrek te behouden.
2. Schenk (een deel van) de overwaarde belastingvrij aan je kinderen tussen 18-40 jaar, tot €33.129 per kind in 2026. Dit bedrag is vrij besteedbaar, dus ook voor een eigen woning. De eenmalige verhoogde schenking voor eigen woning (jubelton) is per 2024 afgeschaft.
3. Zet de overwaarde op je spaarrekening als financiële buffer voor later. Let wel op eventuele vermogensbelasting (box 3).
4. Gebruik de overwaarde voor andere doelen, zoals een wereldreis maken of een nieuwe auto kopen. Dit kan als je niet binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. Anders moet je het bedrag volgens de bijleenregeling investeren in de nieuwe woning.

Je overwaarde slim besteden als je niet gaat verhuizen

Ook als je je huis niet gaat verkopen, kun je de overwaarde van je huis op verschillende manieren gebruiken:

1. Verhoog je hypotheek of sluit een tweede hypotheek af om je huis te verbouwen, verduurzamen of onderhouden. De overwaarde dient als zekerheid voor de extra lening.
2. Sluit een aflossingsvrije hypotheek af om maandelijks extra inkomen te hebben, bijvoorbeeld als aanvulling op je pensioen. Dit kan tot 50% van de woningwaarde. De hypotheekrente is niet aftrekbaar.
3. Neem een krediethypotheek of 'opeethypotheek' om vermogen uit je woning op te nemen voor andere doelen. Je hoeft niet maandelijks af te lossen.
4. Verhoog je hypotheek om (klein)kinderen te helpen met de aankoop van een woning of een studie. Dit bedrag schenk of leen je aan hen. De hypotheekrente over dit deel is niet aftrekbaar.
5. Sluit je hypotheek over naar een lagere rente om je maandlasten te verlagen. De overwaarde zorgt dat de verhouding tussen je hypotheekschuld en huiswaarde gunstiger wordt. Bij oversluiten kun je te maken krijgen met bijkomende kosten, zoals afsluitkosten en een boete voor het openbreken van je huidige hypotheek.
6. Verkoop je woning aan een belegger en huur deze vervolgens terug. Zo profiteer je direct van je overwaarde, maar heb je wel te maken met huurkosten. Bij verkopen en terughuren betaal je wel vermogensbelasting in box 3.

Welke optie het beste is hangt af van je financiële situatie, de hoogte van je overwaarde en hoe lang je nog in je woning wilt blijven wonen. Laat je door een hypotheekadviseur informeren over de mogelijkheden, voorwaarden en gevolgen.