Wet betaalbare huur en bestaande contracten: wat nu?

Verhuur jij een woning in Nederland? Dan ben je misschien benieuwd wat de invoering van de Wet betaalbare huur voor jou betekent. Lees hier alles over de gevolgen van deze wetgeving voor nieuwe en bestaande huurcontracten in 2026.

Wat is de Wet betaalbare huur?

De Wet betaalbare huur is een wet die op 1 juli 2024 in werking is getreden. De wet heeft als doel om huren betaalbaarder te maken voor huurders door uitbreiding van de markt voor gereguleerde huur.

Zo regelt de wet dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) nu ook geldt voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Dit betekent dat er nu drie categorieën huurwoningen zijn:

• Sociale huur (t/m 143 punten)

• Middenhuur (144 - 186 punten)

• Vrije sector (vanaf 187 punten)

Voor woningen in de sociale huur en middenhuur categorie gelden nu maximale huurprijzen die afhangen van de kwaliteit van de woning, uitgedrukt in punten. Alleen voor woningen in de vrije sector geldt geen maximale huurprijs.

De maximale huurprijzen in 2026 zijn:

• Sociale huur: maximale huurprijs volgens WWS, met als bovengrens in 2026 €932,93 (143 punten)

• Middenhuur: maximale huurprijs volgens WWS, met als bovengrens in 2026 €1.228,07 (186 punten; liberalisatiegrens)

• Vrije sector: geen maximale huurprijs (wel een maximale jaarlijkse huurverhoging)

Waarom is de Wet betaalbare huur ingevoerd?

De Wet betaalbare huur is ingevoerd om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren. De huren zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, waardoor met name middeninkomens moeite hebben om een betaalbare huurwoning te vinden.

Door het uitbreiden van het puntensysteem naar het middensegment en het instellen van maximale huurprijzen, wil de overheid zorgen dat:

• Mensen met middeninkomens een betaalbare huurwoning kunnen krijgen

• Huurders een betere rechtspositie krijgen

Wat zijn de belangrijkste punten van de Wet betaalbare huur?

Het belangrijkste punt van de Wet betaalbare huur is de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS) met de categorie middenhuur. Huizen met 144 t/m 186 punten vallen nu onder het gereguleerde segment met een maximale huurprijs.

Daarnaast worden verhuurders gestimuleerd om hun woning te verduurzamen. In het nieuwe puntensysteem krijgen woningen met een slecht energielabel (E, F of G) namelijk aftrekpunten. Een beter energielabel levert juist extra punten op.

Verder krijgen alle huurders in het gereguleerde segment toegang tot de Huurcommissie. Zij kunnen hier terecht voor een toetsing van de huurprijs en voor geschillen over de jaarlijkse huurverhoging of de servicekosten.

Zo hebben huurders meer opties om een te hoge huurprijs aan te vechten, zowel bij de Huurcommissie als de gemeente. Dit moet zorgen dat verhuurders zich houden aan de maximale huurprijzen en dat huurders niet teveel betalen voor hun woning.

Wet betaalbare huur en bestaande contracten

De invoering van de Wet betaalbare huur heeft gevolgen voor zowel nieuwe als bestaande huurcontracten. Voor bestaande contracten hangt het ervan af in welke categorie de woning valt:

Sociale huur (tot en met 143 punten)

Voor bestaande contracten in de sociale huur (tot en met 143 punten) verandert er in het algemeen niets. Alleen in specifieke situaties waar de huur niet klopt met het puntenaantal, moet de huur voor bestaande contracten soms worden aangepast.

Middenhuur (144 tot en met 186 punten)

Voor middenhuurwoningen (144 tot en met 186 punten) is het belangrijk om het puntentotaal te bepalen en te controleren of de (kale) huur past bij de maximale huurprijsgrens die bij dat puntenaantal hoort.

Als de (kale) huur niet past bij het puntenaantal, kan de huurder de huur laten toetsen. Ook mag de huur door een huurverhoging niet boven de maximale huurprijsgrens uitkomen die bij het puntenaantal hoort.

Vrije sector (meer dan 186 punten)

Voor woningen in de vrije sector (meer dan 186 punten) verandert er niets. Bestaande contracten blijven geliberaliseerd en de huurprijs kan vrij worden bepaald.

Wel geldt er tot 1 mei 2029 een maximering van de huurverhoging in de vrije sector. In 2026 (1 januari 2026 tot 1 januari 2027) is de jaarlijkse huurverhoging maximaal 4,4%, omdat de wet dit koppelt aan het laagste percentage van inflatie en loonontwikkeling (in 2026 is dat 3,4% inflatie + 1 procentpunt). De verhuurder mag de huur alleen verhogen als er in het huurcontract een huurverhogingsafspraak staat.

Enkele belangrijke punten:

• Als in het bestaande huurcontract een lager percentage dan 4,4% is afgesproken, dan geldt dat lagere percentage. Een hoger percentage is niet toegestaan.

• De verhuurder mag de huur alleen verhogen als dat is afgesproken in het huurcontract. Is dat niet het geval, dan moet de verhuurder een nieuw contract aanbieden om te kunnen indexeren.

• De maximering van de huurverhoging in de vrije sector geldt tot 1 mei 2029. De overheid werkt aan een voorstel om huurders ook na die datum te blijven beschermen tegen hoge huurstijgingen.

Wat verandert er voor nieuwe huurcontracten?

Voor nieuwe huurcontracten die sinds 1 juli 2024 worden afgesloten, gelden de volgende regels:

Sociale huur en middenhuur (tot en met 186 punten)

Voor nieuwe huurcontracten in de sociale huur (tot en met 143 punten) en middenhuur (144 tot en met 186 punten) geldt direct de maximale huurprijs volgens het aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS).

Verhuurders moeten zich hier sinds 1 juli 2024 aan houden en mogen niet meer huur vragen dan op basis van het puntenaantal is toegestaan.

Vrije sector (meer dan 186 punten)

Voor nieuwe huurcontracten in de vrije sector (meer dan 186 punten) verandert er in principe niets. Hier geldt geen maximale huurprijs en de huur kan vrij worden overeengekomen.

Verkopen door de Wet betaalbare huur: is dat slim?

Door de Wet betaalbare huur komen rendementen voor verhuurders onder druk te staan. Ook is er sprake van nieuwe regelgeving, waardoor energielabels zwaarder meewegen en er minpunten gelden voor de slechtste energielabels (E, F en G).

Door deze en andere veranderingen kan het in bepaalde gevallen voordeliger zijn om je verhuurde huis te verkopen (ook bekend als uitponden) in plaats van het te blijven verhuren. Dat geldt zeker tijdens de sterk stijgende huizenmarkt in 2026.

Ook als je op korte termijn geld nodig hebt, bijvoorbeeld voor een investering met meer rendement, kan verkoop aantrekkelijk zijn. Je ontvangt dan in één keer een groot bedrag en je geld zit niet meer vast in stenen.

Tot slot kan verkoop interessant zijn als je geen zin meer hebt in de rompslomp en risico's van verhuur. Denk aan onderhoud, reparaties, betalingsachterstanden of veeleisende huurders. Door te verkopen ben je hier in één klap vanaf.

Hoe bepaal je of verkopen of verhuren de beste optie is?

Of uitponden of verhuren gunstiger is na invoer van de Wet betaalbare huur, hangt af van je persoonlijke situatie en voorkeuren. Stel jezelf de volgende vragen:

• Welk rendement maak je op de huurwoning sinds de nieuwe wetgeving? Zijn er betere alternatieven om in te investeren?

• Wat zijn je verwachtingen over het rendement en de waardeontwikkeling? Wordt het huis in de toekomst meer waard?

• Hoeveel tijd en energie wil je besteden aan het beheer, onderhoud en eventueel de verduurzaming van de woning?

• Heb je op korte termijn een groot geldbedrag nodig of juist een stabiele inkomstenbron voor de lange termijn?

Eén ding is zeker: zonder dat je weet wat de woning nú waard is, kun je geen weloverwogen beslissing nemen. Laat daarom altijd eerst een gratis en vrijblijvende waardebepaling uitvoeren door een makelaar.