Moet ik mijn huurwoning uitponden of doorverhuren?

Moet ik mijn huurwoning uitponden of doorverhuren?
Robert Welink
- Expert woningmarkt
Gecontroleerd door
Bijgewerkt: 18 september 2024
13 minuten
Geverifieerd expert
De Huis Verkopen-belofte
Onze missie is om het proces van je huis verkopen zo begrijpelijk mogelijk te maken. Wij leggen iedere stap aan je uit, geven handige tips en maken het gemakkelijk om de beste verkoopspecialisten te vinden.

Belangrijke inzichten

  • Door nieuwe regelgeving en hogere belastingdruk is verhuren minder aantrekkelijk geworden, waardoor uitponden voor veel verhuurders een interessante optie is.
  • Uitponden aan een particulier levert gemiddeld 20% meer op dan verkoop aan een investeerder, maar kan alleen na afloop van het huurcontract.
  • Verduurzaming van een huurwoning kan een alternatief zijn voor uitponden, door het rendement en de verkoopwaarde te verhogen en de kosten te verlagen.

Door nieuwe regelgeving en hogere belastingdruk is verhuren minder aantrekkelijk geworden. Als verhuurder sta je in 2024 dan ook voor een keuze: blijf je verhuren of ga je de huurwoning uitponden? Lees hier wat in jouw situatie voordelig is.

Wat is uitponden?

De letterlijke definitie van uitponden is het verkopen van een huurwoning na afloop van het huurcontract met de huurder. Je verkoopt de woning dan om te voorkomen dat deze leeg komt te staan.

In de praktijk kun je een huurhuis ook uitponden als het huurcontract met de huidige huurder nog niet is beëindigd. Je kunt het huis dan bijvoorbeeld verkopen aan:

  • De zittende huurder, als deze woning over wil nemen en hiervoor het geld heeft
  • Een investeerder of opkoper, met overname van het lopende huurcontract
Weetje
Houd er rekening mee dat het huis verkopen aan een opkoper meestal niet de beste keuze is. In de huidige markt speculeren investeerders vaak op een stijging van de woningwaarde, waardoor ze meestal een lager bod doen dan particuliere kopers.

Naast uitponden, kun je het huis ook doorverhuren. Je verhuurt de woning dan opnieuw aan een nieuwe huurder nadat de huidige huurder vertrekt.

In onderstaande tabel zie je de belangrijkste verschillen:

Uitponden Doorverhuren
Woning verkopen Woning blijven verhuren
Eenmalige opbrengst Maandelijkse huurinkomsten
Geen verdere verplichtingen Verantwoordelijk voor onderhoud
Veeg naar links om meer van de tabel te zien

Waarom mijn huurwoning uitponden?

Er kunnen in 2024 verschillende redenen zijn om je huurwoning uit te ponden in plaats van door te verhuren:

Impact van de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur, ingegaan op 1 juli 2024, heeft een grote invloed op de huurmarkt. Deze wet:

  • Breidt huurregulering uit naar het middensegment tot 186 punten (met een maximale huurprijs van €1.157,95)
  • Geeft huurders toegang tot de Huurcommissie voor geschillen
  • Geldt voor nieuwe huurcontracten zolang noodzakelijk, met 5-jaarlijkse evaluatie

Door de Wet betaalbare huur kunnen verhuurders in met name het middensegment minder huur vragen dan voorheen. Dit maakt uitponden in sommige gevallen aantrekkelijker dan doorverhuren.

Hogere belastingdruk

Naast de Wet betaalbare huur is het belastingtarief in box 3 verhoogd. In eerste instantie zou dit tarief stapsgewijs met 1% per jaar worden verhoogd, maar in het Belastingplan 2024 is besloten om het in één keer van 32% naar 36% te verhogen.

Ook is de leegwaarderatio verlaagd. Deze ratio bepaalt de waarde van verhuurde woningen voor de belastingheffing in box 3. Voorheen konden verhuurde woningen met een huur onder de marktwaarde lager worden gewaardeerd.

Tip
Door de verlaging van de leegwaarderatio komt de waardering van verhuurde huizen dichterbij de marktwaarde. Beleggers moeten hierdoor een hogere waarde aangeven voor hun verhuurde panden, wat leidt tot een hogere belastingaanslag.

Tot slot is het fictief rendement voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, verhoogd van 4% naar 6,04%. Dit fictieve rendement wordt gebruikt om het belastbare inkomen uit vermogen te berekenen.

Gezamenlijk tasten deze belastingmaatregelen het rendement op verhuur voor vastgoedbeleggers verder aan. Hierdoor is uitponden van de woning voor steeds meer beleggers een aantrekkelijke optie geworden.

Risico's en uitdagingen van verhuren in 2024

Verhuren brengt in 2024 ook risico's en uitdagingen met zich mee. Zo is er door de economische onzekerheid en stijgende kosten van levensonderhoud een groter risico dat huurders de huur niet (volledig) kunnen betalen.

Daarnaast is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) vernieuwd als gevolg van de Wet betaalbare huur. Hierdoor krijgen huizen met een lager energielabel (E, F of G) minder punten in het puntensysteem.

Weetje
Naast sociale huur (was al gereguleerd) is per 1 juli 2024 de gereguleerde middenhuur geïntroduceerd. Bij woningen met minder dan 187 punten mogen verhuurders de huurprijs niet zelf bepalen en ligt de maximale huurprijs op €1.157,95.

Persoonlijke afweging

De keuze tussen uitponden en doorverhuren is een persoonlijke afweging. Zeker is wel dat in 2024 steeds meer verhuurders kiezen voor uitponden. Dit lost in één klap de uitdagingen rondom regulering op en levert direct een grote geldsom op.

Tip
In oktober 2024 is het een gunstig moment om je beleggingspand te verkopen. Benieuwd wat jouw pand (verhuurd of leegstaand) zou opleveren bij uitponden? Laat een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar en krijg vrijblijvend inzicht in de actuele verkoopwaarde.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Hoe werkt uitponden?

Het uitponden van je huurhuis doe je door het te verkopen aan:

  • Een particuliere koper
  • Een investeerder of belegger

Verkoop aan een particuliere koper

Uitponden aan een particuliere koper is gunstig, omdat de vraag vanuit de markt groot is en je in één keer de werkelijke marktwaarde voor het huis ontvangt. In populaire regio's kunnen particuliere kopers zelfs overbieden.

Een nadeel is dat je geen woning met zittende huurder kunt uitponden aan een particulier. Een particulier wil het huis immers zelf bewonen en zal niet bereid zijn het huurcontract over te nemen.

Een goede oplossing hiervoor is om de verhuurde woning te verkopen aan de zittende huurder, als deze hiervoor belangstelling en de benodigde financiën heeft. Voordeel hiervan is dat je geen omkijken naar bezichtigingen en promotie hebt.

Heeft de zittende huurder geen belangstelling? Dan kun je de woning het beste verkopen na afloop van het huurcontract. Zolang het huurcontract nog loopt, kun je het huurhuis alleen uitponden aan beleggers of investeerders.

Tip
De verkoopprijzen van voormalige huurwoningen liggen vaak op een niveau waar een hoger gezinsinkomen voor nodig is. Dit betekent dat particuliere starters zich deze woningen niet altijd kunnen veroorloven.

Verkoop aan een belegger of investeerder

Een andere optie is om je huurwoning te verkopen aan een belegger of investeerder. Deze neemt de woning dan over, soms zelfs met de huidige huurder er nog in. Wel krijg je dan een lagere prijs voor de woning. Dat heeft twee redenen:

  • Minder flexibiliteit. Een woning met een zittende huurder erin is moeilijker op elk moment te verkopen, omdat de grote doelgroep van particuliere kopers wegvalt. Hierdoor is de huiseigenaar minder flexibel en zit de woningwaarde vast in stenen.
  • Lager rendement. Een investeerder koopt de woning vaak om deze in de toekomst voor een hogere prijs door te verkopen, nadat het huurcontract is afgelopen. Dit kan alleen uit als de investeerder zelf niet een te hoge prijs betaalt voor het huis.
Weetje
Een huurhuis met een zittende huurder erin is gemiddeld circa 20% minder waard dan hetzelfde huis in lege staat. Hierdoor kun je van opkopers een lager bod verwachten dan van particuliere kopers.

Een voordeel van verkoop aan een belegger of investeerder is dat je de huurwoning vaak snel kunt verkopen. Hoe lager de prijs die je vraagt voor de woning, hoe sneller de verkoop, maar hoe meer geld je laat liggen.

Tip
Wist je dat je een huurhuis na afloop van het huurcontract ook snel kunt uitponden aan particulieren? Bepaalde makelaars verkopen huizen aanzienlijk sneller dan de gemiddelde verkoopduur van 29 dagen, én tegen een veel hogere prijs dan bij verkoop aan een investeerder. Vergelijk nu gratis en vrijblijvend de snelst verkopende makelaars in jouw buurt.

Vergelijk gratis makelaarsOp kosten en verkoopsnelheid

Stappen bij uitponden van een huurwoning

Steeds meer verhuurders besluiten hun huurwoning in 2024 uit te ponden. Wil jij je beleggingspand ook uitponden? De stappen in het uitpondproces zijn globaal als volgt:

  • Wacht tot het huurcontract afloopt of maak afspraken met de huurder
  • Bereid de woning voor op verkoop (opknappen, taxatie etc.)
  • Bied de woning te koop aan via een makelaar of investeerder
  • Onderhandel over de verkoopprijs en voorwaarden
  • Rond de verkoop af bij de notaris

Nogmaals: uitponden aan particulieren kan alleen als het huurcontract met de huidige huurder is afgelopen. Je kunt niet zomaar tijdens de looptijd van het contract besluiten om te gaan verkopen.

Een alternatief is om te proberen de verhuurde woning direct aan de huidige huurder te verkopen. Als deze geïnteresseerd is om de woning te kopen, kun je hier afspraken over maken en het uitpondproces versnellen.

Tip
Wil de huurder het huis niet kopen of vertrekken? Dan kun je de huurder een geldbedrag bieden om het lopende huurcontract eerder te beëindigen. Zo kun jij het huis zonder zittende huurder verkopen aan een particulier in plaats van een investeerder. Het bedrag van bijvoorbeeld €10.000 verdien je dan makkelijk terug.

Kosten en opbrengsten van uitponden

Aan het verkopen van een woning, dus ook aan het uitponden van een huurwoning, zijn diverse kosten verbonden. Denk hierbij aan makelaarskosten, kosten voor het opknappen van de woning, een energielabel aanvragen en notariskosten.

Gemiddeld komen deze kosten uit rond de €7.500. Daarnaast moet je ook rekening houden met eventuele kosten voor het afkopen van het huurcontract. Bij een afkoopsom van €10.000 kom je op verkoopkosten van €17.500.

Daar staat tegenover dat je bij verkoop in één keer een groot geldbedrag ontvangt. De hoogte hiervan hangt af van de waarde van je woning en de makelaar die je kiest. In de huidige woningmarkt in 2024 is de kans echter groot dat je met winst verkoopt.

Weetje
Als je benieuwd bent hoeveel het uitponden van jouw huurwoning je zou opleveren, kun je het beste een waardebepaling door een makelaar laten doen. Een waardebepaling is geheel gratis en vrijblijvend, dus je zit nergens aan vast.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Juridische en fiscale aspecten van uitponden

Bij het uitponden van een woning krijg je te maken met diverse juridische en fiscale aspecten. Zo moet je rekening houden met de regels omtrent huurcontracten en huurbescherming.

Ook zijn er fiscale consequenties. De verkoopopbrengst van je woning wordt gezien als vermogen, waarover je belasting moet betalen in box 3. Je betaalt hier alleen belasting over zolang de verkoopopbrengst op je rekening staat.

Desondanks kan het uitponden van een huurwoning bij een verlaagd rendement een goede keuze zijn. Laat wel altijd eerst een gratis waardebepaling uitvoeren en laat je adviseren door een financieel adviseur om de beste keuze te maken.

Weetje
In het afgelopen jaar werden zo'n 16.000 huurwoningen uitgepond, een flinke stijging ten opzichte van eerdere jaren. 80% van de makelaars makelaars verwacht een verdere toename van uitponden in 2024.

Alternatieven voor uitponden

In principe zijn er twee alternatieven voor het uitponden van al je huurhuizen als gevolg van de nieuwe regelgeving en hogere belastingdruk:

  • Aanhouden van alleen woningen in de vrije sector
  • Investeren in niet-gereguleerde vastgoedtypen

Aanhouden woningen in de vrije sector

Verhuur je meerdere huizen, maar wil je een stabiele maandelijkse inkomstenstroom behouden? Dan kun je ervoor kiezen om alleen je woningen die vallen onder de sociale huur en middenhuur uit te ponden.

Je kunt dan je grotere woningen aanhouden die in de vrije sector vallen, boven de 186 punten volgens het WWS. Deze vallen buiten de huurregulering, waardoor je zelf de maximale huurprijs kunt bepalen (binnen de maximale jaarlijkse huurverhoging).

Daarnaast kun je grotere woningen in de middenhuur renoveren en verbeteren om meer punten te scoren, bijvoorbeeld door het woonoppervlak te vergroten, het energielabel te verbeteren of de kwaliteit en voorzieningen te upgraden.

Tip
Let wel op dat de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetelt in de puntentelling vanaf 144 punten (de 'WOZ-cap'). Dit geldt echter alleen voor woningen die zonder de WOZ-punten al op minimaal 95 punten uitkomen. Kijk dus goed naar de mogelijkheden per woning.

Investeren in niet-gereguleerde vastgoedtypen

Een andere optie is om je te richten op vastgoed dat niet onder de nieuwe wetgeving valt, zoals:

  • Hotels en short-stay accommodaties
  • Kantoorpanden en bedrijfsruimten
  • Garageboxen en opslagruimten
  • Zorgvastgoed zoals aanleunwoningen

Deze 'alternative assets' kennen hun eigen dynamiek en rendementsmodellen. Verdiep je hier goed in en kies een type dat past bij jouw expertise, interesses en beschikbare tijd en middelen.

Weetje
Transformatie van bestaande woningen naar deze functies is soms ook een optie, mits het bestemmingsplan en vergunningen dit toelaten. Zo kun je inspelen op de vraag in de markt.

Duurzame renovatie en verduurzaming

Als je besluit woningen aan te houden of te transformeren, overweeg dan te investeren in verduurzaming. Dit heeft diverse voordelen:

Hogere huurpunten en huurprijs

Met een beter energielabel scoor je meer punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Zo kun je de huur verhogen of een woning mogelijk zelfs optrekken uit de middenhuur naar de vrije sector (boven de 186 punten).

Lagere energiekosten en onderhoud

Een duurzame woning verbruikt minder energie en vergt op termijn minder onderhoud. Dat is gunstig voor de exploitatiekosten en dus het rendement.

Bovendien zijn de energiekosten voor huurders lager, wat de betaalbaarheid en verhuurbaarheid ten goede komt. Zeker nu de energieprijzen hoog zijn.

Toekomstbestendig en waardevast

Met verduurzaming maak je je woningen klaar voor de toekomst, met het oog op aangescherpte duurzaamheidswensen van bewoners. Een groen energielabel (minimaal A, B of C) wordt de norm.

Duurzame woningen zijn bovendien waardevaster en beter verkoopbaar. Dat is gunstig als je op termijn toch wilt uitponden. Een woning met energielabel A levert bij verkoop gemiddeld duizenden euro's meer op. 

Tip
Bekijk de mogelijkheden voor isolatie, zonnepanelen, warmtepompen en andere duurzame maatregelen. Benut hiervoor ook subsidies en aantrekkelijke financieringen. Vergeet niet hierna zo snel mogelijk je energielabel aan te passen.

Vraag een energielabel aan Bij een lokale, erkende energieadviseur

Uitponden of doorverhuren: wat is slim?

Als vastgoedbelegger sta je in 2024 voor een lastige keuze: ga je jouw huurwoning uitponden of blijf je doorverhuren? De nieuwe regelgeving maakt het er voor verhuurders niet makkelijker op.

Aan de ene kant kan uitponden financieel aantrekkelijk zijn, zeker als je rendement is gedaald en je woning flink in waarde is gestegen. Aan de andere kant mis je dan wel de stabiele huurinkomsten.

Weetje
Een weloverwogen keuze kun je alleen maken als je weet wat je woning bij verkoop waard is. Je kunt het rendement uit de verkoop dan vergelijken met het rendement en de risico's van verhuur.

De beste manier om de uitpondwaarde van een huurhuis te bepalen, is een gratis waardebepaling door een makelaar. Dit bespaart je de kosten van een taxatie (gemiddeld €700) en je kunt het huis via dezelfde makelaar uitponden.

Een gratis waardebepaling door een makelaar is altijd geheel vrijblijvend. Je zit nergens aan vast en kunt er dus probleemloos voor kiezen om het huis na de waardebepaling niet uit te ponden, maar alsnog door te verhuren.

Tip
Een slim idee is om bij meerdere makelaars een waardebepaling aan te vragen, zodat je het beste beeld krijgt van de uitpondwaarde. Via Huis Verkopen ontdek je welke makelaars het beste aansluiten op jouw woning, situatie en wensen.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Veelgestelde vragen

Uitponden is het verkopen van een huurwoning na afloop van het huurcontract met de huurder. Je kunt de woning ook uitponden als het huurcontract nog niet is beëindigd door deze te verkopen aan de zittende huurder of een investeerder.

Verhuurders kiezen steeds vaker voor uitponden door nieuwe regelgeving en hogere belastingdruk die verhuren minder aantrekkelijk maken. De Wet betaalbare huur en verhoging van het belastingtarief in box 3 tasten het rendement op verhuur aan.

Bij uitponden verkoop je de huurwoning aan een particuliere koper, opkoper of de zittende huurder. De stappen zijn: wachten tot het huurcontract afloopt of de huurder uitkopen, de woning voorbereiden op verkoop, te koop aanbieden, onderhandelen en de verkoop afronden bij de notaris.

De kosten voor uitponden bedragen gemiddeld €7.500 voor zaken als makelaarskosten en opknappen, plus een geldbedrag - bijvoorbeeld €10.000 - voor de eventuele afkoop van een huurcontract. Daar staat tegenover dat je bij verkoop in één keer een groot geldbedrag ontvangt en je huis waarschijnlijk met winst verkoopt.

Beleggen in vastgoed kan nog steeds interessant zijn, maar vereist een andere strategie. Je kunt je richten op woningen in de vrije sector, investeren in niet-gereguleerde vastgoedtypen zoals bedrijfspanden, of inzetten op duurzame renovatie en verduurzaming van bestaande woningen.

Het puntensysteem (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt de maximale huurprijs voor woningen tot 186 punten. Factoren als woonoppervlak, energielabel en voorzieningen bepalen het aantal punten, waarbij een beter energielabel meer punten oplevert. Er zijn verschillende tools om je energielabel zelf te berekenen.

De verkoopopbrengst van een uitgeponde woning wordt gezien als vermogen en belast in box 3. Je betaalt alleen belasting over dit bedrag zolang het op je rekening staat, dus het is verstandig om de opbrengst slim te herinvesteren. Zo kun je eventueel ook een huis in het buitenland kopen.

Om te bepalen of uitponden of doorverhuren verstandiger is, kun je het beste een gratis waardebepaling door een makelaar laten uitvoeren. Zo kun je het rendement uit verkoop leggen naast het rendement en de uitdagingen van verhuur, en een weloverwogen keuze maken.

Hoe vond je dit artikel?

OVER DE AUTEUR Robert Welink Robert Welink

Robert is een specialist op het gebied van woningwaarde en het vergelijken van makelaars. Hij heeft inmiddels al een groot aantal artikelen geschreven. En wie schrijft, die blijft!


Deel dit artikel:
Huis Verkopen © 2024 - Bennekomseweg 43 - 6717LL - Ede - 0318 - 250 660 - Over ons - Contact - Privacybeleid - Disclaimer - Sitemap - KVK 89119223