Huis kopen in het buitenland: hoe werkt dat?

Droom je ervan om een huis in het buitenland te kopen? Dan kun je je huidige woning verkopen en emigreren, of je huidige woning aanhouden en een tweede huis kopen. In dit artikel lees je hoe je de beste keuzes maakt als je een huis wilt kopen in het buitenland.

Huis kopen in het buitenland: waar begin je?

De eerste stap is bepalen wat je doel is. Wil je permanent in het buitenland gaan wonen of zoek je een vakantiehuis? Dit bepaalt namelijk welke opties het meest geschikt voor je zijn en waar je rekening mee moet houden.

Optie 1: Je huidige huis in Nederland verkopen en emigreren

Als je besluit te emigreren, is het meestal nodig om je huidige woning in Nederland te verkopen. Dit geeft je financiële ruimte om een nieuw huis in het buitenland aan te kopen. Bovendien voorkom je dubbele woonlasten.

Houd er rekening mee dat de huizenmarkt in het buitenland anders werkt dan in Nederland. Zo zijn de aankoopkosten vaak hoger, met bijvoorbeeld hogere overdrachtsbelasting en makelaarskosten.

Daarnaast is het belangrijk om je te verdiepen in de lokale wet- en regelgeving omtrent eigendomsrechten, vergunningen en belastingen. Elk land heeft zijn eigen regels. Laat je goed informeren door een makelaar ter plaatse.

Optie 2: Je woning aanhouden en een tweede huis kopen in het buitenland

Wil je niet permanent emigreren maar wel graag een tweede huis in het buitenland? Dan is het een optie om je woning in Nederland aan te houden, zodat je een thuisbasis in eigen land behoudt.

Het nadeel is wel dat je te maken krijgt met dubbele lasten zoals hypotheek, verzekeringen en onderhoud voor beide woningen. Bovendien gelden er strengere financieringsregels voor een tweede huis.

Zo willen de meeste banken niet de volledige koopsom van een tweede huis financieren. Je moet rekening houden met een verplichte eigen inbreng van 10-50% van de koopsom, afhankelijk van de bank.

Huis verkopen en emigreren naar het buitenland

Wil je emigreren naar het buitenland, maar misschien al binnen enkele jaren terugkeren? Bedenk je dan dat je je huis in Nederland niet per se hoeft te verkopen, maar ook kunt verhuren. 

Bij verkoop heb je direct geld beschikbaar voor je nieuwe huis in het buitenland, maar heb je geen vangnet meer in Nederland. Verhuren aan de andere kant biedt doorlopende inkomsten, maar brengt ook verplichtingen met zich mee.

Stappen bij het verkopen van je huis voor emigratie

Als je besluit je huis te verkopen bij emigratie, doorloop je globaal de volgende stappen:

• Regel tijdig een energielabel

• Bepaal de vraagprijs op basis van een waardebepaling

• Kies een verkoopstrategie op basis van verkoopadvies

• Vergelijk makelaars en kies de beste makelaar

• Knap je huis op voor verkoop

• Onderhandel met potentiële kopers

• Sluit een koopcontract af

• Rond de verkoop en overdracht af bij de notaris

Gemiddeld duurt het in 2026 zo'n 29 dagen om een huis te verkopen in Nederland. Door tijdig de juiste stappen te doorlopen, voorkom je dubbele lasten en fiscale gevolgen bij een emigratie naar het buitenland.

Praktische voorbereidingen voor emigratie

Naast de verkoop van je huis in Nederland komt er veel meer kijken bij emigratie. Heb je al een huis in het buitenland gekocht? Begin dan op tijd met het regelen van praktische zaken zoals:

• Visum en verblijfsvergunningen voor je nieuwe land

• Afsluiten van Nederlandse verzekeringen en het regelen van nieuwe verzekeringen in het buitenland

• Verhuizen naar het buitenland en transport van je inboedel

• Schoolkeuze voor eventuele kinderen

• Opzeggen van abonnementen

• Doorgeven van adreswijzigingen

Zorg dat je ruim voor vertrek je DigiD activeert voor gebruik in het buitenland. Hiermee kun je veel Nederlandse overheidszaken online blijven regelen. Meld je emigratie tijdig bij je gemeente.

Tweede huis kopen in het buitenland

Wil je niet emigreren naar het buitenland, maar een tweede huis kopen naast je huidige woning in Nederland? Een tweede woning in het buitenland heeft veel te bieden:

• Een vast onderkomen voor vakanties, zonder gedoe met boeken

• Potentiële huurinkomsten wanneer je er zelf niet bent

• Een slimme investering die in waarde kan stijgen

• Een plek om tot rust te komen en te genieten van het buitenleven

Natuurlijk zijn er ook kosten en aandachtspunten. Denk aan onderhoud, belastingen in het buitenland en het regelen van eventuele verhuur. Maar met een beetje planning en voorbereiding kom je daar zeker uit.

Beheer en onderhoud van je tweede huis vanuit Nederland

Een tweede huis in het buitenland vraagt onderhoud en beheer, zelfs als je er niet bent. Gelukkig zijn er gespecialiseerde beheerders die veel uit handen kunnen nemen. Ze controleren het huis, doen kleine reparaties, onderhouden de tuin en het zwembad en kunnen zelfs de verhuur en ontvangst van gasten regelen.

Zo heb je er zelf geen omkijken naar en weet je zeker dat je huis goed onderhouden blijft. Dat is wel zo'n fijn idee als je er niet permanent woont. De kosten voor beheer zijn vaak goed te overzien en kunnen deels worden goedgemaakt door de huurinkomsten.

Kun je een Nederlandse hypotheek gebruiken voor een huis in het buitenland?

Als je een huis wilt kopen in het buitenland, heb je verschillende opties voor de financiering. Je kunt voor de nieuwe woning een hypotheek afsluiten bij een Nederlandse geldverstrekker, maar ook bij een geldverstrekker in het land waar je het huis koopt.

Hypotheek bij een Nederlandse geldverstrekker

In Nederland wordt een hypotheek alleen verstrekt met een Nederlandse woning als onderpand. Je opties zijn dan:

• De overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken door je bestaande hypotheek te verhogen (consumptieve verhoging). De rente hierover is niet aftrekbaar.

• Een tweede hypotheek afsluiten bij je huidige geldverstrekker, als je een lage hypotheek hebt t.o.v. de woningwaarde. Niet alle geldverstrekkers bieden dit.

Hypotheek bij een buitenlandse geldverstrekker

Als het niet lukt om in Nederland een hypotheek te krijgen, kun je proberen rechtstreeks bij een bank in het land waar je koopt een hypotheek af te sluiten. Houd er dan wel rekening mee dat je dan niet het volledige bedrag, maar een deel van het aankoopbedrag kunt lenen.

Huis in buitenland kopen met eigen geld

Indien je de financiële middelen hebt, kun je de aankoop ook volledig of grotendeels financieren met eigen geld of spaargeld. Je betaalt dan geen maandelijkse hypotheeklasten en kunt direct de gevraagde prijs neerleggen. Dit kan een voordeel zijn als je concurreert met andere potentiële kopers.

Hoe wordt een tweede huis in het buitenland belast?

Als je een huis in het buitenland koopt, krijg je te maken met verschillende belastingen. Zo betaal je in de meeste landen geen belasting over de huurinkomsten van je tweede woning, maar wel vermogensbelasting over de waarde van het huis.

In Nederland wordt je tweede huis in het buitenland per saldo vrijgesteld van inkomstenbelasting door een vermindering van dubbele belasting.

Over je box 3-inkomen betaal je in 2026, na aftrek van een vrijstelling van €59.357, 36% belasting. Deze heffing heeft geen verband met het werkelijk behaalde rendement op je bezittingen en schulden.

Naast inkomstenbelasting en vermogensbelasting krijg je bij een tweede huis in het buitenland ook te maken met erfbelasting. De meeste landen heffen erfbelasting over onroerend goed binnen hun grenzen. Gelukkig kun je de buitenlandse erfbelasting meestal verrekenen met de Nederlandse erfbelasting.

Landen waar je het beste een huis kunt kopen

Als je op zoek bent naar een tweede huis in het buitenland, zijn er verschillende populaire bestemmingen binnen Europa. Oostenrijk en Duitsland zijn geweldig voor natuurliefhebbers en wintersporters, terwijl Spanje, Portugal, Frankrijk en Italië aantrekkelijk zijn vanwege het aangename klimaat en de rijke cultuur.

Investeringspotentieel van verschillende landen

Bij het kopen van een huis in het buitenland is het belangrijk om zowel de betaalbaarheid als het investeringspotentieel van landen te vergelijken, zeker als je een tweede huis koopt dat je (ook) wilt verhuren.

Hier is een tabel met de populairste topbestemmingen en hun kenmerken:

Praktische overwegingen bij het kiezen van een land

Naast financiële factoren zijn er ook praktische overwegingen bij het kiezen van een land om een huis te kopen en te emigreren. Het spreken van de lokale taal is bijvoorbeeld essentieel voor een soepele integratie en om je snel thuis te voelen.

Een taalcursus volgen in het land zelf is een effectieve manier om de taal te leren en tegelijkertijd kennis te maken met de lokale cultuur. Dit helpt je niet alleen bij praktische zaken zoals afspraken maken, maar ook bij het opbouwen van sociale contacten en het begrijpen van culturele verschillen.

Andere praktische overwegingen zijn:

• Bereikbaarheid en transportmogelijkheden

• Gezondheidszorg en verzekeringen

• Onderwijsmogelijkheden voor kinderen

• Werkgelegenheid en zakelijke kansen

Door grondig onderzoek te doen en deze praktische aspecten mee te nemen in je keuze, kun je een weloverwogen keuze maken voor het land dat het beste aansluit op jouw droom om een huis te kopen in het buitenland.