Afbetaald huis erven en belasting: hoe zit dat?

Heb jij een afbetaald huis geërfd van een familielid? Dan wil je natuurlijk zo min mogelijk belasting betalen over de waarde van het huis. In dit artikel leggen we uit hoeveel erfbelasting je moet betalen bij het erven van een huis en wanneer je dit kunt voorkomen.

Erfbelasting bij het erven van een afbetaald huis

Laten we beginnen met de cijfers. Als jij in 2026 een huis erft en een partner of een (klein)kind van de overledene bent, geniet je een aanzienlijke vrijstelling van de erfbelasting.

Maar ook als je een andere relatie tot de overledene hebt, heb je recht op een vrijstelling:

Wanneer moet je erfbelasting betalen over een geërfd huis?

Je weet nu wanneer en hoeveel erfbelasting je moet betalen als je een huis erft, maar wanneer moet je het geld eigenlijk overmaken naar de Belastingdienst? 

Als je een huis erft, moet je hoe dan ook binnen 8 maanden na het overlijden aangifte erfbelasting doen bij de Belastingdienst. 

Hoe wordt de waarde van het geërfde huis bepaald voor de erfbelasting?

Om te bepalen hoeveel erfbelasting je moet betalen over een geërfd huis, wordt de waarde van het huis vastgesteld door de Belastingdienst. Deze waarde is meestal gebaseerd op de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken).

De WOZ-waarde is een inschatting van de marktwaarde van het huis, die door de gemeente wordt bepaald. Het is belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde vaak lager is dan de werkelijke verkoopprijs die je voor het huis zou kunnen krijgen.

De Belastingdienst kan ook een taxatie laten uitvoeren door een onafhankelijke taxateur om de waarde van het huis nauwkeuriger vast te stellen. Ben je zelf benieuwd hoeveel een geërfd huis waard is?

Laat dan een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar. Zo krijg je een realistisch beeld van de erfbelasting die je mogelijk betaalt en de makelaar kan het huis direct voor je verkopen.

Wat is de invloed van een hypotheek op de erfbelasting?

De erfbelasting wordt door de Belastingdienst altijd berekend over de waarde van de netto-nalatenschap; de waarde van de bezittingen minus de schulden.

Bij een afbetaald huis is er geen hypotheekschuld, dus betaal je de maximale erfbelasting. Daar tegenover staat dat je geen hypotheekschuld hoeft af te trekken van het bedrag dat je na een eventuele verkoop overhoudt.

Als er nog wel een openstaande hypotheekschuld is op het huis, mag je deze aftrekken van de waarde van het huis.

Stel, het huis heeft een waarde van €300.000 en er staat nog een hypotheekschuld open van €100.000. De waarde waarover je erfbelasting betaalt, is dan €200.000 (€300.000 - €100.000).

Dit scheelt flink in de erfbelastingaanslag, want die wordt berekend over een lagere erfdeel-waarde.

Hier de belangrijke punten om te onthouden:

• Een openstaande hypotheekschuld mag je aftrekken van de waarde van het geërfde huis

• Je betaalt erfbelasting over de netto-waarde van de nalatenschap (bezittingen minus schulden)

• Hoe lager de waarde waarover erfbelasting wordt geheven, hoe lager het erfbelastingbedrag

Kortom, met een hypotheekschuld kan de erfbelasting voor een geërfd huis aanzienlijk lager uitvallen, omdat deze schuld de belastbare waarde verlaagt. 

Hoe kun je erfbelasting op een huis voorkomen?

Als je partner van de overledene bent, geniet je zoals duidelijk wordt uit de tabel bovenaan dit artikel, een aanzienlijke vrijstelling van de erfbelasting. Maar wat als de waarde van het geërfde huis hoger is dan de vrijstelling?

Met de juiste stappen kun je de erfbelasting die je betaalt verminderen of zelfs geheel voorkomen:

7 stappen om erfbelasting te voorkomen

1. Overweeg een papieren schenking. In 2026 kun je in Nederland jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken aan je kind, pleegkind of stiefkind. Dit bedrag hoeft niet daadwerkelijk overgemaakt te worden, maar moet als gift vastgelegd worden bij de notaris. Met de papieren schenking kun je de overwaarde van de woning stukje bij beetje belastingvrij overhevelen naar de kinderen.
2. Benut de woningvrijstelling. Partners hebben in 2026 recht op een vrijstelling van €828.035 voor de erfbelasting. Kinderen hebben een vrijstelling van €26.230. Door slim gebruik te maken van deze vrijstellingen, bijvoorbeeld door het erfdeel van de langstlevende partner te verhogen, kan de totale erfbelasting worden verlaagd.
3. Overweeg een flexibel keuzetestament of Radar-testament. Met een flexibel testament kan de langstlevende partner kiezen voor de meest gunstige verdeling tussen zichzelf en de kinderen, afhankelijk van de situatie op het moment van overlijden. In een Radar-testament wordt vastgelegd dat de eerste ouder die overlijdt de kinderen onterft. Pas wanneer de langstlevende overlijdt, is er een erfenis. Zo kan de erfbelasting worden uitgesteld of geoptimaliseerd.
4. Maak een levenstestament. Hierin leg je vast dat je partner of kinderen jou mogen vertegenwoordigen als je zelf wilsonbekwaam wordt. Zo kunnen zij bijvoorbeeld het huis verkopen en de opbrengst uitkeren om erfbelasting te voorkomen.
5. Maak gebruik van de vrijstelling voor kleinkinderen. Kleinkinderen hebben in 2026 dezelfde vrijstelling als kinderen, namelijk €26.230. Door ook kleinkinderen als erfgenaam op te nemen in je testament, kun je meer geld belastingvrij nalaten.
6. Vraag een nieuwe WOZ-beschikking aan. De WOZ-waarde is de basis voor de erfbelasting over een huis, dus een lagere waarde leidt tot minder belasting. In een periode van dalende huizenprijzen kan het voordelig zijn om bezwaar te maken als de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
7. Laat je adviseren door een makelaar of financieel adviseur. Zij kunnen je situatie beoordelen en de beste strategie bepalen om enerzijds erfbelasting te besparen en anderzijds een zo hoog mogelijke prijs te krijgen voor het geërfde huis bij verkoop.

Mag je in het huis van je overleden ouders blijven wonen?

Wanneer je een huis erft van je overleden ouders, ben je niet verplicht om het te verkopen. Je mag er ook  blijven wonen, maar wel zijn er een aantal praktische zaken waarmee je rekening moet houden:

• Je moet de erfbelasting over de waarde van het huis betalen aan de Belastingdienst (je moet dus over dit geld beschikken zonder eerst het huis te verkopen).

• Als het huis nog niet is afbetaald en wel een hypotheek heeft, moet je deze overnemen of aflossen.

• Eventuele andere erfgenamen zoals broers of zussen kunnen ook aanspraak maken op een deel van de erfenis, afhankelijk van de situatie.

Als je alle formaliteiten goed regelt, kan wonen in het ouderlijk huis een mooie herinnering blijven aan de tijd met je ouders. Het geeft rust en stabiliteit in een verdrietige periode.

Erven afbetaald huis: overige fiscale gevolgen

Heb jij een huis geërfd en wil je meer weten over de fiscale gevolgen? Hieronder zetten we een aantal aandachtspunten voor je op een rijtje:

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij een geërfd huis?

Als je een afbetaald huis erft, is hypotheekrenteaftrek niet van toepassing. Is het huis dat je erft echter nog niet afbetaald én wil je het niet direct verkopen?

Dan kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek op de rente die je betaalt over de hypotheekschuld. Dat geldt alleen als je de woning in eigen gebruik neemt en er blijft wonen. Het maakt niet uit of de overledene al dan niet een hypotheekschuld had. 

Zodra je het geërfde huis in eigen gebruik neemt, kun je de betaalde hypotheekrente aftrekken van je inkomstenbelasting. Je moet dan wel een nieuwe hypotheek afsluiten op jouw naam.

Dat je hypotheekrenteaftrek kunt krijgen voor een geërfde woning, betekent niet dat je vrijgesteld bent van bijkomende belastingen. Naast de hypotheekrenteaftrek moet je ook rekening houden met het eigenwoningforfait.

Wanneer betaal je eigenwoningforfait over een geërfde woning?

Als je een woning erft, moet je mogelijk eigenwoningforfait betalen over de waarde van de woning. Dit is een soort belasting die wordt geheven over de waarde van je eigen woning.

Of je eigenwoningforfait moet betalen, hangt af van verschillende factoren:

• Als je de geërfde woning gaat bewonen als je eigen hoofdverblijf, hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Je moet de woning dan wel binnen 24 maanden na het overlijden van de erflater als hoofdverblijf in gebruik nemen. 

• Als je de geërfde woning verhuurt of leeg laat staan, moet je eigenwoningforfait betalen vanaf het moment van erven. Het eigenwoningforfait wordt dan berekend over de waarde van de woning op de datum van overlijden.

• Heb je de woning binnen twee jaar na het overlijden verkocht? Dan hoef je vanaf de verkoopdatum geen eigenwoningforfait meer te betalen over die woning.

Ben jij benieuwd naar de actuele marktwaarde van een afbetaald huis dat je geërfd hebt, zodat je eenvoudig kunt bepalen hoeveel erfbelasting je moet betalen? Vraag dan een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan bij een lokale makelaar.