Huis erven met hypotheek: hoe zit dat?

Heb jij een huis geërfd waar nog een hypotheek op zit? Bij het erven van een huis met hypotheek, zoals een aflossingsvrije hypotheek, betaal je erfbelasting. In dit artikel leggen we uit wat er gebeurt met de hypotheek na overlijden en wat de gevolgen zijn voor de belasting.

Een huis erven met hypotheek: wat nu?

Als je een huis erft waar nog een hypotheek op rust, komt er heel wat bij kijken. Je moet niet alleen afscheid nemen van een dierbare, maar ook allerlei financiële en administratieve zaken regelen.

Niet alleen het huis, maar ook de bijbehorende hypotheekschuld maken deel uit van de erfenis. Zolang het huis niet is verkocht of overgedragen, blijft de hypotheek doorlopen en moeten de maandlasten betaald worden.

Wie betaalt de hypotheek na overlijden?

Na een overlijden zijn de erfgenamen gezamenlijk verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek. Meestal wordt de hypotheek betaald uit de erfenis, wat betekent dat de erfenis kleiner wordt zolang het huis niet wordt verkocht.

Als erfgenaam sta je dus voor een keuze: wil je zelf in het huis gaan wonen, het huis verkopen of het huis verhuren? In het eerste geval neem je zelf de hypotheek over, in de andere gevallen levert het huis juist inkomsten op.

Hoeveel betaal ik als ik een huis erf met hypotheek?

Of en hoeveel je betaalt bij het erven van een huis, hangt niet alleen af van een overlijdensrisicoverzekering, maar ook van de overwaarde of onderwaarde.

• Zit er onderwaarde op het huis, dan is de resterende hypotheekschuld hoger dan de marktwaarde van het huis. Het huis staat dan onder water.

• Zit er overwaarde op het huis, dan is de marktwaarde hoger dan de resterende hypotheekschuld. Je houdt dan waarschijnlijk geld over bij verkoop.

De kans dat een geërfd huis onder water staat is erg klein, zelfs als er nog een hypotheek op zit. Meestal was de overledene de hypotheek al jarenlang aan het afbetalen en in de tussentijd zijn de huizenprijzen (fors) gestegen.

Veel groter is de kans dat er overwaarde op het huis zit. Hoe meer overwaarde, hoe meer je overhoudt bij verkoop, maar hoe meer je ook betaalt aan erfbelasting. Je moet dus eerst weten wat het huis waard is voordat je verdere keuzes kunt maken.

Wat als ik de hypotheek niet kan of wil betalen?

Als je de hypotheek niet kunt betalen, maar er wel overwaarde op het huis zit, kun je de hypotheekverstrekker vragen om een betalingsregeling. Alleen in uitzonderlijke gevallen, zoals bij een hypotheek met NHG, kan de schuld kwijtgescholden worden.

Als je de hypotheek niet wilt betalen, bijvoorbeeld omdat de hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde van het huis, kun je besluiten om de erfenis niet of alleen onder bepaalde voorwaarden te aanvaarden:

Erfenis zuiver aanvaarden

Je aanvaardt zowel de bezittingen als de schulden van de erfenis. Je wordt eigenaar van het huis, maar bent ook verantwoordelijk voor de hypotheek en andere schulden die aan het huis verbonden zijn.

Resterende schulden moet je uit eigen zak betalen als er onvoldoende bezittingen zijn.

Erfenis beneficiair aanvaarden

Je aanvaardt de erfenis onder voorwaarde dat je niet aansprakelijk bent voor meer schulden dan de waarde van de erfenis. Er volgt een vereffeningsprocedure waarbij alle schulden en bezittingen van de nalatenschap worden geïnventariseerd.

Je ontvangt wat overblijft nadat de schulden zijn afgelost. Als de erfenis onvoldoende is om de schulden te betalen, kunnen schuldeisers het restant niet bij jou opeisen.

Erfenis verwerpen

Je kiest ervoor geen deel uit te maken van de nalatenschap van de overledene, inclusief het huis. Je erft niets en bent niet verantwoordelijk voor eventuele schulden zoals de hypotheek. Deze keuze is onomkeerbaar.

Welke stappen moet je zetten als je een huis erft met hypotheek?

Als je een huis erft met hypotheek, zijn dit de belangrijkste stappen om alles goed te regelen:

• Informeer de hypotheekverstrekker en verzekeraar over het overlijden

• Laat een makelaar de waarde van het huis bepalen

• Bespreek met andere erfgenamen wat jullie met het huis willen doen

• Kies een makelaar om het huis te verkopen (als niemand er blijft wonen)

• Kies een notaris voor de afwikkeling van de erfenis en overdracht van het huis

• Vraag een verklaring van erfrecht aan bij de notaris

• Zet het huis op naam van de nieuwe eigenaar bij het Kadaster

• Regel de overname, aflossing of beëindiging van de hypotheek

• Doe aangifte voor de erfbelasting binnen 8 maanden na het overlijden

Schakel dus op tijd de deskundige hulp in van een makelaar en notaris. Zij kunnen je adviseren over de financiële, fiscale en juridische kanten van het erven van een huis met hypotheek en zorgen ervoor dat je niet voor verrassingen komt te staan.

Soorten hypotheken en de gevolgen bij erfenis

Als je een huis erft met een hypotheek, is het belangrijk om te weten om welke hypotheekvorm het gaat. De verschillende hypotheekvormen hebben namelijk uiteenlopende gevolgen voor jou als erfgenaam.

• In 2026 zijn er in Nederland nog maar drie hypotheekvormen die je kunt afsluiten: de annuïteitenhypotheek, de lineaire hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek.

• Oudere hypotheekvormen zoals spaarhypotheken en beleggingshypotheken bestaan nog wel, maar kunnen niet meer nieuw worden afgesloten.

Het type hypotheek bepaalt hoeveel schuld je precies erft en wat je opties zijn. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld bijvoorbeeld maximaal, terwijl er bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek waarschijnlijk al een deel is afgelost.

Laten we kijken naar de verschillen in aflossing tijdens de looptijd, dus bij leven van de erflater, tussen de diverse hypotheekvormen:

De bovenstaande verschillen in aflossing tijdens de looptijd hebben invloed op de erfbelasting die je betaalt bij het erven van een huis met hypotheek:

Huis met aflossingsvrije hypotheek erven

Een aflossingsvrije hypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. De hypotheekschuld blijft dus gelijk en de erfgenamen erven de volledige schuld.

Dit hoeft niet erg te zijn als de woning meer waard is dan de hypotheek. Je erft dan die overwaarde, waar je mogelijk nog wel erfbelasting over moet betalen.

Maar wat als de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde? Als je de erfenis aanvaardt, moet je die schuld aflossen. Meestal doe je dat door het huis te verkopen. De restschuld moet je dan met eigen geld betalen.

Huis met lineaire of annuïteitenhypotheek erven

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, bovenop de rente. De hypotheekschuld daalt dus gestaag.

Een annuïteitenhypotheek werkt ongeveer hetzelfde, maar daar blijft het maandbedrag gelijk terwijl de verhouding tussen aflossing en rente verandert.

In beide gevallen erf je dus een lagere schuld dan bij een aflossingsvrije hypotheek.

Toch zijn er een paar dingen om op te letten:

• Check hoeveel er al precies is afgelost en wat de resterende schuld is.

• Is er een overlijdensrisicoverzekering die de hypotheek (deels) aflost? Zo niet, dan komen de maandlasten nu voor jouw rekening.

• Misschien kun je de hypotheek niet zomaar voortzetten. Overleg met de hypotheekverstrekker of je de hypotheek kunt overnemen of oversluiten.

Huis met spaarhypotheek of beleggingshypotheek erven

Bij een spaarhypotheek of beleggingshypotheek los je niet direct af, maar spaar of beleg je voor een bedrag waarmee je aan het einde van de looptijd ineens de hele hypotheek aflost. Zo'n hypotheek kun je niet meer nieuw afsluiten, maar veel mensen hebben er nog een van vóór 2013.

Als je een huis met zo'n hypotheek erft, erf je dus niet alleen de schuld, maar ook het opgebouwde spaar- of beleggingstegoed. Dat kan fiscaal voordelig zijn, want vaak hoef je over dat gespaarde bedrag geen vermogensbelasting te betalen in box 3.

Let op: afhankelijk van de situatie en voorwaarden in de hypotheek kun je het gespaarde of belegde bedrag op verschillende manieren gebruiken: 

Erfgenamen en het erven van een huis met hypotheek

Als je een huis erft met een hypotheek, heb je een bepaalde relatie tot de overledene. Hierdoor kan het zijn dat jij de enige erfgenaam bent, maar het kan ook zijn dat je de erfenis met meerdere erfgenamen moet delen:

De erfenis gaat altijd eerst naar de hoogste beschikbare groep. Alleen als er niemand in een groep is, gaat de erfenis naar de volgende groep. Samenwonende partners, pleegkinderen en stiefkinderen erven alleen als zij in het testament zijn opgenomen.

Kun je als enig kind een huis met hypotheek erven?

Ja, als enig kind en enige erfgenaam word je direct eigenaar van het geërfde huis, inclusief de hypotheekschuld die erop rust. Je bent dan ook persoonlijk aansprakelijk voor deze schuld, mits je de erfenis aanvaardt.

Wat als er meerdere erfgenamen zijn?

Zijn er meerdere erfgenamen, dan erft iedere erfgenaam in principe een gelijk deel van het huis en de hypotheekschuld. Alle erfgenamen zijn dan samen eigenaar, samen aansprakelijk en moeten samen tekenen bij verkoop van het huis.

In overleg kunnen jullie besluiten om:

• Het huis te verkopen en de opbrengst te verdelen

• Eén erfgenaam het huis te laten kopen en de anderen uit te laten kopen

• Het huis te verhuren en de huuropbrengsten te delen

Wat de beste keuze is hangt af van ieders persoonlijke situatie en wensen. Overleg hier goed over en schakel eventueel een mediator of notaris in om tot een eerlijke verdeling te komen. Zo voorkom je onenigheid en conflicten.

Kunnen erfgenamen de hypotheek overnemen?

In de meeste gevallen is het niet mogelijk om als erfgenaam de bestaande hypotheek van de overledene ongewijzigd over te nemen. Ook niet als je als enig kind het huis erft.

De hypotheekverstrekker zal de hypotheek opzeggen en jou vragen om de lening af te lossen. Wil je in het huis blijven wonen, dan zul je zelf een nieuwe hypotheek moeten afsluiten.

Wat gebeurt er met de hypotheek als de andere ouder nog leeft?

Woonde er nog een ouder in het huis? Dan erft die meestal eerst het huis, inclusief de hypotheek. Pas als beide ouders zijn overleden, gaat het huis naar de kinderen. 

Heeft één van je ouders in het testament het 'vruchtgebruik' van het huis gekregen? Dan mag die ouder in het huis blijven wonen, zonder een vergoeding te betalen. De kinderen zijn dan 'bloot eigenaar' en kunnen het huis niet verkopen of verhuren.

Erfbelasting en kosten bij het erven van een huis met hypotheek

Na het erven van een huis met hypotheek, moet je binnen 8 maanden aangifte erfbelasting doen bij de Belastingdienst. Dat geldt alleen als je de erfenis aanvaardt. Naast de erfbelasting krijg je mogelijk ook te maken met andere kosten:

Hoewel de maandelijkse kosten kunnen optellen als je het huis aanhoudt of niet snel verkoopt, is de grootste kostenpost als je een huis erft vrijwel altijd de erfbelasting.

Hoe werkt de erfbelasting als je een huis met hypotheek erft?

De hoogte van de erfbelasting hangt af van de waarde van het huis en je relatie tot de overledene. Voor de erfbelasting kijkt de Belastingdienst naar de WOZ-waarde van de woning, verminderd met de openstaande hypotheekschuld.

In 2026 gelden de volgende percentages en vrijstellingen voor erfbelasting:

De belangrijkste conclusies uit de bovenstaande tabel zijn:

• Partners en kinderen betalen 10% erfbelasting over het deel van de erfenis tot €158.669 boven de vrijstelling en 20% over het meerdere

• Kleinkinderen en achterkleinkinderen betalen 18% tot €158.669 en 36% over het meerdere

• Ouders en overige erfgenamen zoals broers/zussen betalen 30% tot €158.669 en 40% over het meerdere

• De vrijstellingen variëren van €2.769 voor overige erfgenamen tot €828.035 voor partners in 2026 

Kan ik erfbelasting voorkomen bij het erven van een huis?

Het is niet altijd te voorkomen dat je erfbelasting betaalt over een geërfde woning, ook niet als er nog een hypotheek op rust. Wel zijn er enkele mogelijkheden om de erfbelasting te beperken:

1. Kies bij de aangifte erfbelasting voor de WOZ-waarde van het huis in het jaar van overlijden of het jaar erna, afhankelijk van welke het laagst is.
2. Maak slim gebruik van de vrijstellingen, zeker als er meerdere erfgenamen zijn. Verdeel de erfenis zo dat iedereen zoveel mogelijk profiteert van zijn vrijstelling.
3. Ouders kunnen hun kinderen tijdens leven al stapsgewijs vermogen schenken. Zo breng je de waarde van de nalatenschap omlaag. In 2026 kunnen ouders jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken aan kinderen. 

Verkoop van een geërfd huis met hypotheek

Er is geen wettelijke termijn waarbinnen een geërfd huis met hypotheek verkocht moet worden. Maar houd wel rekening met de volgende punten:

• De hypotheek, vaste lasten en verzekeringen lopen gewoon door

• Binnen 8 maanden na het overlijden moet je belastingaangifte doen

• Binnen 3 maanden na de aangifte ontvang je een definitieve aanslag erfbelasting

• Binnen de betalingstermijn op de aanslag (vaak 6 weken) moet je de erfbelasting betalen

Als het niet lukt om op tijd te betalen, bijvoorbeeld omdat het huis uit de erfenis nog niet verkocht is, kun je uitstel van betaling aanvragen bij de Belastingdienst. Anders riskeer je dat er belastingrente in rekening wordt gebracht over het te betalen bedrag.