Huis erven met hypotheek: hoe zit dat?

Heb jij een huis geërfd waar nog een hypotheek op zit? Dan erf je niet alleen het huis, maar ook de schuld ^[6]. Bij het erven van een huis met hypotheek, zoals een aflossingsvrije hypotheek, betaal je erfbelasting als de waarde van je erfenis hoger is dan je vrijstelling ^[3]. In dit artikel leggen we uit wat er gebeurt met de hypotheek na overlijden en wat de gevolgen zijn voor de belasting.

Een huis erven met hypotheek: wat nu?

Als je een huis erft waar nog een hypotheek op rust, komt er heel wat bij kijken. Je moet niet alleen afscheid nemen van een dierbare, maar ook allerlei financiële en administratieve zaken regelen.

Niet alleen het huis, maar ook de bijbehorende hypotheekschuld maakt deel uit van de erfenis ^[6]. Accepteer je de erfenis, dan moet je de kosten van het huis doorbetalen: de hypotheek en de andere vaste lasten ^[7].

Wie betaalt de hypotheek na overlijden?

Met het overlijden worden de erfgenamen van rechtswege schuldenaar van de schulden van de overledene, dus ook van de hypotheek. Ieder is verbonden voor een deel dat evenredig is aan zijn erfdeel, tenzij de erfgenamen hoofdelijk verbonden zijn ^[8]. Zolang het huis niet is verkocht, lopen de maandlasten door ^[7]. Of je ze ook met je eigen geld moet betalen, hangt af van hoe je de erfenis aanvaardt (zie hieronder) ^[8].

Als erfgenaam sta je dus voor een keuze: wil je zelf in het huis gaan wonen, het huis verkopen of het huis verhuren? Of je het huis kunt houden, hangt onder meer af van of je genoeg inkomen hebt om de hypotheek op jouw naam te laten zetten ^[7].

Hoeveel betaal ik als ik een huis erf met hypotheek?

Of en hoeveel je betaalt bij het erven van een huis, hangt niet alleen af van een overlijdensrisicoverzekering, maar ook van de overwaarde of onderwaarde.

• Zit er onderwaarde op het huis, dan is de resterende hypotheekschuld hoger dan de marktwaarde van het huis. Het huis staat dan onder water.

• Zit er overwaarde op het huis, dan is de marktwaarde hoger dan de resterende hypotheekschuld. Je houdt dan waarschijnlijk geld over bij verkoop.

Of een geërfd huis onder water staat, hangt af van de resterende schuld en de waarde van het huis. Is er jarenlang afgelost, dan is de schuld kleiner geworden; bij een aflossingsvrije hypotheek staat nog de volledige schuld open.

Hoe meer overwaarde, hoe meer je overhoudt bij verkoop, maar hoe hoger ook de waarde van de erfenis waarover je erfbelasting betaalt: voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde min de hypotheekschuld ^[6]. Je moet dus eerst weten wat het huis waard is en hoeveel schuld er nog op rust voordat je verdere keuzes kunt maken.

Wat als ik de hypotheek niet kan of wil betalen?

Als je de hypotheek niet kunt betalen, neem dan zo snel mogelijk contact op met de hypotheekverstrekker ^[7]. Had de overledene een hypotheek met NHG, staat de lening niet ook op naam van iemand die nog leeft en moet het huis door het overlijden worden verkocht? Dan kan NHG een restschuld na verkoop kwijtschelden. Voorwaarde is onder meer dat de nalatenschap volledig meewerkt om de restschuld zo laag mogelijk te houden ^[10].

Als je de hypotheek niet wilt betalen, bijvoorbeeld omdat de hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde van het huis, kun je besluiten om de erfenis niet of alleen onder voorwaarden te aanvaarden. Je hebt drie keuzes ^[8]:

Erfenis zuiver aanvaarden

Je aanvaardt zowel de bezittingen als de schulden van de erfenis. Je wordt eigenaar van (je deel van) het huis en bent aansprakelijk voor de schulden, dus ook voor de hypotheek die nog op het huis staat ^[6].

Resterende schulden moet je uit eigen zak betalen als er onvoldoende bezittingen zijn ^[8][7]. Ontdek je na zuivere aanvaarding een schuld die je niet kende en ook niet behoorde te kennen? Dan kun je binnen drie maanden na die ontdekking de kantonrechter vragen om alsnog beneficiair te mogen aanvaarden ^[8].

Let op: je kunt een erfenis ook zuiver aanvaarden door wat je doet. Sluit je, voordat je een keuze hebt gemaakt, een overeenkomst om goederen uit de nalatenschap te verkopen of te bezwaren, bijvoorbeeld door het huis te verkopen, dan geldt dat in de regel als zuivere aanvaarding ^[8]. Niets doen is geen aanvaarding, maar een belanghebbende kan de kantonrechter vragen je een termijn te stellen. Laat je die verlopen zonder keuze, dan geldt de erfenis als zuiver aanvaard ^[8].

Erfenis beneficiair aanvaarden

Je aanvaardt de erfenis 'onder voorrecht van boedelbeschrijving'. Je bent dan niet aansprakelijk voor de schulden van de nalatenschap met je eigen vermogen ^[8]. Wel moet de nalatenschap worden vereffend: de schulden worden zo veel mogelijk betaald met de spullen en het geld van de overledene ^[8][7].

Je ontvangt wat overblijft nadat de schulden zijn betaald ^[7]. Is de erfenis onvoldoende om de schulden te betalen, dan kunnen schuldeisers het restant niet op jouw eigen vermogen verhalen. Heb je al iets uit de nalatenschap ontvangen, dan kunnen ze zich tot de waarde daarvan wel op jou verhalen ^[8].

Erfenis verwerpen

Je bent dan geen erfgenaam meer: je krijgt niets uit de erfenis, ook het huis niet ^[7], en je hoeft de schulden zoals de hypotheek niet te betalen. Je keuze leg je, net als een beneficiaire aanvaarding, vast met een verklaring bij de griffie van de rechtbank. Een eenmaal gedane keuze is onherroepelijk ^[8].

Welke stappen moet je zetten als je een huis erft met hypotheek?

Als je een huis erft met hypotheek, zijn dit de belangrijkste stappen om alles goed te regelen:

• Informeer de hypotheekverstrekker en verzekeraar zo snel mogelijk over het overlijden ^[7]

• Laat een makelaar de waarde van het huis bepalen

• Beslis of je de erfenis zuiver aanvaardt, beneficiair aanvaardt of verwerpt, vóórdat je iets uit de nalatenschap verkoopt ^[8]

• Bespreek met andere erfgenamen wat jullie met het huis willen doen

• Kies een makelaar om het huis te verkopen (als niemand er blijft wonen)

• Kies een notaris voor de afwikkeling van de erfenis en overdracht van het huis

• Vraag een verklaring van erfrecht aan bij de notaris; die heb je nodig om het huis te verkopen ^[7]

• Laat de notaris de verklaring van erfrecht inschrijven bij het Kadaster, zodat het huis op naam van de erfgenamen komt ^[11][7]

• Regel de overname, aflossing of beëindiging van de hypotheek

• Doe op tijd aangifte erfbelasting: de inleverdatum staat in de aangiftebrief, bij een overlijden vanaf 2026 is dat 20 maanden na het overlijden ^[4]

Schakel dus op tijd de deskundige hulp in van een makelaar en notaris. Zij kunnen je adviseren over de financiële, fiscale en juridische kanten van het erven van een huis met hypotheek en zorgen ervoor dat je niet voor verrassingen komt te staan.

Soorten hypotheken en de gevolgen bij erfenis

Als je een huis erft met een hypotheek, is het belangrijk om te weten om welke hypotheekvorm het gaat. De verschillende hypotheekvormen hebben namelijk uiteenlopende gevolgen voor jou als erfgenaam.

• Wie sinds 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek afsluit, heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek als de lening minimaal annuïtair of lineair in 30 jaar wordt afgelost ^[12]. Voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek is er dus geen renteaftrek.

• Spaarhypotheken, levenshypotheken en beleggingshypotheken met een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning kun je sinds 2013 niet meer nieuw afsluiten. Wie er vóór 2013 een afsloot, kan die nog hebben ^[13].

Het type hypotheek bepaalt hoeveel schuld je precies erft en wat je opties zijn. Bij een aflossingsvrije hypotheek staat de schuld bijvoorbeeld nog volledig open, terwijl er bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek waarschijnlijk al een deel is afgelost.

Laten we kijken naar de verschillen in aflossing tijdens de looptijd, dus bij leven van de erflater, tussen de diverse hypotheekvormen:

De bovenstaande verschillen bepalen hoeveel schuld er nog openstaat. Hoe hoger de schuld, hoe lager de waarde van de erfenis waarover je erfbelasting betaalt ^[1]:

Huis met aflossingsvrije hypotheek erven

Een aflossingsvrije hypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. De hypotheekschuld blijft dus gelijk en de erfgenamen erven de volledige schuld.

Dit hoeft niet erg te zijn als de woning meer waard is dan de hypotheek. Je erft dan die overwaarde, waar je mogelijk nog wel erfbelasting over moet betalen.

Maar wat als de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde? Aanvaard je de erfenis zuiver, dan moet je die schuld aflossen. Dat kan door het huis te verkopen; een restschuld moet je dan met eigen geld betalen. Bij een beneficiaire aanvaarding hoeft dat niet ^[8].

Huis met lineaire of annuïteitenhypotheek erven

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, bovenop de rente. De hypotheekschuld daalt dus gestaag.

Een annuïteitenhypotheek werkt ongeveer hetzelfde, maar daar blijft het maandbedrag gelijk terwijl de verhouding tussen aflossing en rente verandert.

In beide gevallen erf je dus een lagere schuld dan bij een aflossingsvrije hypotheek.

Toch zijn er een paar dingen om op te letten:

• Check hoeveel er al precies is afgelost en wat de resterende schuld is.

• Is er een overlijdensrisicoverzekering die de hypotheek (deels) aflost ^[6]? Zo niet, dan komen de maandlasten nu voor rekening van de erfgenamen.

• Wil je de hypotheek op jouw naam laten zetten? Dan moet je genoeg inkomen hebben om de maandlasten te dragen ^[7][9]. Overleg met de hypotheekverstrekker of je de hypotheek kunt overnemen of oversluiten.

Huis met spaarhypotheek of beleggingshypotheek erven

Bij een spaarhypotheek of beleggingshypotheek los je niet direct af, maar spaar of beleg je via een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning voor een bedrag waarmee je de hypotheek (deels) aflost. Zo'n product kun je sinds 2013 niet meer nieuw afsluiten; wie het vóór 2013 afsloot, kan het nog hebben ^[13].

Als je een huis met zo'n hypotheek erft, staat er dus niet alleen een schuld tegenover het huis, maar ook een polis of rekening met opgebouwde waarde. Voor de overledene had die fiscale voordelen: de opgebouwde waarde hoefde niet als bezitting in box 3, en bij aflossing van de eigenwoningschuld geldt tot een maximum een vrijstelling ^[13].

Bij overlijden kan de verzekeraar of bank uitkeren. Is de nabestaande de fiscale partner, dan gelden aparte regels: een partner kan een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning voortzetten als die binnen 12 maanden na het overlijden op zijn of haar naam is gezet ^[14].

Erfgenamen en het erven van een huis met hypotheek

Wie er erft, staat in het testament. Is er geen testament, dan wijst de wet de erfgenamen aan, in vier groepen. Een volgende groep erft alleen als er in de groep ervoor niemand is ^[8]:

Wie samen uit eigen hoofde erven, erven voor gelijke delen ^[8]. Ongehuwde samenwoners zonder geregistreerd partnerschap erven volgens de wet niet van elkaar; daarvoor is een testament nodig ^[15]. Ook pleeg- en stiefkinderen erven zonder testament niet, omdat de wet alleen familie meetelt met wie de overledene in familierechtelijke betrekking stond ^[8]. Voor de erfbelasting gelden pleeg- en stiefkinderen wel als kind ^[2].

Kun je als enig kind een huis met hypotheek erven?

Ja. Ben je als enig kind de enige erfgenaam, dan volg je bij het overlijden van rechtswege op in de bezittingen én de schulden van de overledene, dus ook in de hypotheekschuld ^[8]. Met je eigen vermogen ben je alleen aansprakelijk als je de erfenis zuiver aanvaardt ^[8].

Wat als er meerdere erfgenamen zijn?

Zijn er meerdere erfgenamen, dan erven zij zonder testament in principe voor gelijke delen ^[8]. Voor de hypotheekschuld is ieder verbonden voor een deel evenredig aan zijn erfdeel, tenzij jullie hoofdelijk verbonden zijn ^[8]. Het huis is van jullie samen, en alleen samen zijn jullie bevoegd om het te verkopen: jullie moeten dus samen tekenen bij verkoop van het huis ^[16].

In overleg kunnen jullie besluiten om:

• Het huis te verkopen en de opbrengst te verdelen ^[6]

• Eén erfgenaam het huis te laten kopen en de anderen uit te laten kopen ^[6]

• Het huis te verhuren en de huuropbrengsten te delen

Wat de beste keuze is hangt af van ieders persoonlijke situatie en wensen. Overleg hier goed over en schakel eventueel een mediator of notaris in om tot een eerlijke verdeling te komen. Zo voorkom je onenigheid en conflicten. Lees ook: huis verkopen met meerdere erfgenamen.

Kunnen erfgenamen de hypotheek overnemen?

Een erfgenaam kan de hypotheek op zijn of haar naam laten zetten als er genoeg inkomen is om de maandlasten te dragen ^[7][9]. Of dat kan, en onder welke voorwaarden, beoordeelt de hypotheekverstrekker. Neem daarom zo snel mogelijk contact op ^[7].

Lukt overname niet en wil je in het huis blijven wonen, dan kun je een nieuwe hypotheek aanvragen. Ga je er zelf wonen, dan is het huis je eigen woning en kun je de hypotheekrente aftrekken als je aan de voorwaarden voldoet. Is de erfenis nog niet verdeeld, dan mag dat ook, als de erfenis binnen 2 jaar na het overlijden wordt verdeeld ^[17].

Wat gebeurt er met de hypotheek als de andere ouder nog leeft?

Was de overleden ouder getrouwd of geregistreerd partner? Dan geldt zonder andersluidend testament de wettelijke verdeling: de langstlevende ouder krijgt alle bezittingen, dus ook het huis, en de schulden, dus ook de hypotheek, komen voor zijn of haar rekening ^[8]. De kinderen krijgen een geldvordering op de langstlevende ter waarde van hun erfdeel. Die kunnen ze pas opeisen als ook die ouder is overleden of failliet gaat ^[8].

Heeft één van je ouders in het testament het 'vruchtgebruik' van het huis gekregen? Dan mag die ouder in het huis blijven wonen, zonder een vergoeding te betalen. De kinderen krijgen dan de 'blote eigendom': zij zijn wel eigenaar, maar mogen er zelf niet in wonen en mogen de woning ook niet verkopen, slopen of weggeven ^[6].

Erfbelasting en kosten bij het erven van een huis met hypotheek

Na het overlijden krijg je van de Belastingdienst een brief dat je aangifte erfbelasting moet doen. Je aangifte moet binnen zijn vóór de inleverdatum in die brief: bij een overlijden vanaf 2026 is dat 20 maanden na het overlijden, bij een overlijden in 2025 of eerder 8 maanden ^[4][5]. Erfbelasting betaal je alleen als de waarde van je erfenis hoger is dan je vrijstelling ^[3]. Naast de erfbelasting krijg je mogelijk ook te maken met andere kosten ^[7]:

De maandelijkse kosten tellen op zolang je het huis aanhoudt of niet snel verkoopt.

Hoe werkt de erfbelasting als je een huis met hypotheek erft?

De hoogte van de erfbelasting hangt af van de waarde van je erfenis en je relatie tot de overledene ^[2]. Voor een woning gaat de Belastingdienst uit van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld ^[6]. Je mag kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna; de laagste is het voordeligst ^[1].

In 2026 gelden de volgende percentages en vrijstellingen voor erfbelasting ^[2][3]:

De belangrijkste conclusies uit de bovenstaande tabel zijn:

• Partners en kinderen betalen 10% erfbelasting over het deel van de erfenis tot €158.669 boven de vrijstelling en 20% over het meerdere

• Kleinkinderen en achterkleinkinderen betalen 18% tot €158.669 en 36% over het meerdere

• Ouders en overige erfgenamen zoals broers/zussen betalen 30% tot €158.669 en 40% over het meerdere

• De vrijstellingen variëren van €2.769 voor overige erfgenamen tot €828.035 voor partners in 2026

Kan ik erfbelasting voorkomen bij het erven van een huis?

Het is niet altijd te voorkomen dat je erfbelasting betaalt over een geërfde woning, ook niet als er nog een hypotheek op rust. Wel zijn er enkele mogelijkheden om de erfbelasting te beperken:

1. Kies bij de aangifte erfbelasting voor de WOZ-waarde van het huis in het jaar van overlijden of het jaar erna, afhankelijk van welke het laagst is ^[1].
2. Iedere erfgenaam heeft een eigen vrijstelling ^[3]. Hoe de erfenis verdeeld wordt, ligt vast in het testament of de wet. Wie de erfbelasting wil beperken, regelt de verdeling dus vooraf, met een notaris.
3. Ouders kunnen hun kinderen tijdens leven al stapsgewijs vermogen schenken. Zo breng je de waarde van de nalatenschap omlaag. In 2026 kunnen ouders jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken aan een kind ^[19]. Lees meer over een huis erven van ouders bij leven.

Verkoop van een geërfd huis met hypotheek

Er is geen wettelijke termijn waarbinnen een geërfd huis met hypotheek verkocht moet worden. Maar houd wel rekening met de volgende punten:

• De hypotheek, vaste lasten en verzekeringen lopen gewoon door ^[7]

• Verkoop je het huis voordat je de erfenis hebt aanvaard of verworpen, dan geldt dat in de regel als zuivere aanvaarding ^[8]

• Voor de verkoop heb je een verklaring van erfrecht nodig ^[7]

• Voor de erfbelasting gelden vaste termijnen, zie de tabel hieronder

Lukt het niet om op tijd te betalen, bijvoorbeeld omdat het huis uit de erfenis nog te koop staat? Dan kun je uitstel van betaling aanvragen bij de Belastingdienst. Houd er rekening mee dat je over het uitgestelde bedrag invorderingsrente betaalt ^[22].

Bronnen

Elk cijfer en elke feitelijke bewering in dit artikel verwijst met een nummer tussen haken naar een van de bronnen hieronder. Alle bronnen zijn gecontroleerd op 12 november 2026. Het rekenvoorbeeld is een eigen berekening van Huis Verkopen met de tarieven en vrijstellingen van 2026; de 4,4% is een eigen analyse van Huis Verkopen.

1. Belastingdienst, Ik heb een erfenis gekregen - hoe bepaal ik de waarde?, geraadpleegd 12 november 2026.
2. Belastingdienst, Tarieven erfbelasting 2026 - overzicht met percentages, tarieven 2026, geraadpleegd 12 november 2026.
3. Belastingdienst, Vrijstelling erfbelasting, bedragen 2026, geraadpleegd 12 november 2026.
4. Belastingdienst, Wanneer moet mijn aangifte erfbelasting binnen zijn?, geraadpleegd 12 november 2026.
5. Overheid.nl, Successiewet 1956, art. 45, geldend vanaf 1 januari 2026, geraadpleegd 12 november 2026.
6. Belastingdienst, Ik erf een huis. Waar moet ik rekening mee houden?, geraadpleegd 12 november 2026.
7. Rijksoverheid, Wat moet ik doen als ik een huis erf?, geraadpleegd 12 november 2026.
8. Overheid.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 4 (Erfrecht), art. 8, 10, 11, 13, 182, 184, 190, 191, 192, 194a en 202, geldend vanaf 1 juli 2025, geraadpleegd 12 november 2026.
9. Nationale Hypotheek Garantie, Hulp na het overlijden van je partner, geraadpleegd 12 november 2026.
10. Nationale Hypotheek Garantie, Kwijtschelding van een restschuld, geraadpleegd 12 november 2026.
11. Kadaster, Laat uw erfenis van woning, grond of boot inschrijven, geraadpleegd 12 november 2026.
12. Belastingdienst, Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?, geraadpleegd 12 november 2026.
13. Belastingdienst, Sparen voor de aflossing van uw hypotheek, geraadpleegd 12 november 2026.
14. Belastingdienst, Uitkering kapitaalverzekering of bankspaarrekening eigen woning bij overlijden fiscale partner, geraadpleegd 12 november 2026.
15. Rijksoverheid, Hoe regel ik de erfenis als ik samenwoon?, geraadpleegd 12 november 2026.
16. Overheid.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 3, art. 170, 185 en 201, geldend vanaf 1 juli 2025, geraadpleegd 12 november 2026.
17. Belastingdienst, Situaties gelijk aan aankoop, geraadpleegd 12 november 2026.
18. Belastingdienst, Wat geldt niet als eigen woning?, geraadpleegd 12 november 2026.
19. Belastingdienst, Hoeveel mag ik mijn kind belastingvrij schenken?, bedragen 2026, geraadpleegd 12 november 2026.
20. Belastingdienst, Belastingrente beperken of voorkomen met een voorlopige aanslag erfbelasting, geraadpleegd 12 november 2026.
21. Overheid.nl, Invorderingswet 1990, art. 9, geldend vanaf 1 januari 2026, geraadpleegd 12 november 2026.
22. Belastingdienst, Erfbelasting - uitstel of een betalingsregeling, geraadpleegd 12 november 2026.