Pagina laden...


Onze missie is om het proces van je huis verkopen zo begrijpelijk mogelijk te maken. Wij leggen iedere stap aan je uit, geven handige tips en maken het gemakkelijk om de beste verkoopspecialisten te vinden.
Heb jij een huis geërfd waar nog een hypotheek op zit? Bij het erven van een huis met hypotheek, zoals een aflossingsvrije hypotheek, betaal je erfbelasting. In dit artikel leggen we uit wat er gebeurt met de hypotheek na overlijden en wat de gevolgen zijn voor de belasting.
Als je een huis erft waar nog een hypotheek op rust, komt er heel wat bij kijken. Je moet niet alleen afscheid nemen van een dierbare, maar ook allerlei financiële en administratieve zaken regelen.
Niet alleen het huis, maar ook de bijbehorende hypotheekschuld maken deel uit van de erfenis. Zolang het huis niet is verkocht of overgedragen, blijft de hypotheek doorlopen en moeten de maandlasten betaald worden.
Na een overlijden zijn de erfgenamen gezamenlijk verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek. Meestal wordt de hypotheek betaald uit de erfenis, wat betekent dat de erfenis kleiner wordt zolang het huis niet wordt verkocht.
Als erfgenaam sta je dus voor een keuze: wil je zelf in het huis gaan wonen, het huis verkopen of het huis verhuren? In het eerste geval neem je zelf de hypotheek over, in de andere gevallen levert het huis juist inkomsten op.
Tip
| Situatie | Wie betaalt de hypotheek? |
|---|---|
| Met overlijdensrisicoverzekering | Verzekeraar lost (deel) hypotheek af, rest door erfgenamen |
| Zonder overlijdensrisicoverzekering | Erfgenamen |
| Partner erft en blijft in huis wonen | Partner |
| Erfgenamen verkopen huis | Hypotheek wordt afgelost met verkoopopbrengst |
Of en hoeveel je betaalt bij het erven van een huis, hangt niet alleen af van een overlijdensrisicoverzekering, maar ook van de overwaarde of onderwaarde.
Zit er onderwaarde op het huis, dan is de resterende hypotheekschuld hoger dan de marktwaarde van het huis. Het huis staat dan onder water.
Zit er overwaarde op het huis, dan is de marktwaarde hoger dan de resterende hypotheekschuld. Je houdt dan waarschijnlijk geld over bij verkoop.
De kans dat een geërfd huis onder water staat is erg klein, zelfs als er nog een hypotheek op zit. Meestal was de overledene de hypotheek al jarenlang aan het afbetalen en in de tussentijd zijn de huizenprijzen (fors) gestegen.
Veel groter is de kans dat er overwaarde op het huis zit. Hoe meer overwaarde, hoe meer je overhoudt bij verkoop, maar hoe meer je ook betaalt aan erfbelasting. Je moet dus eerst weten wat het huis waard is voordat je verdere keuzes kunt maken.
Als je de hypotheek niet kunt betalen, maar er wel overwaarde op het huis zit, kun je de hypotheekverstrekker vragen om een betalingsregeling. Alleen in uitzonderlijke gevallen, zoals bij een hypotheek met NHG, kan de schuld kwijtgescholden worden.
Als je de hypotheek niet wilt betalen, bijvoorbeeld omdat de hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde van het huis, kun je besluiten om de erfenis niet of alleen onder bepaalde voorwaarden te aanvaarden:
Je aanvaardt zowel de bezittingen als de schulden van de erfenis. Je wordt eigenaar van het huis, maar bent ook verantwoordelijk voor de hypotheek en andere schulden die aan het huis verbonden zijn.
Resterende schulden moet je uit eigen zak betalen als er onvoldoende bezittingen zijn.
Je aanvaardt de erfenis onder voorwaarde dat je niet aansprakelijk bent voor meer schulden dan de waarde van de erfenis. Er volgt een vereffeningsprocedure waarbij alle schulden en bezittingen van de nalatenschap worden geïnventariseerd.
Je ontvangt wat overblijft nadat de schulden zijn afgelost. Als de erfenis onvoldoende is om de schulden te betalen, kunnen schuldeisers het restant niet bij jou opeisen.
Je kiest ervoor geen deel uit te maken van de nalatenschap van de overledene, inclusief het huis. Je erft niets en bent niet verantwoordelijk voor eventuele schulden zoals de hypotheek. Deze keuze is onomkeerbaar.
Tip
Als je een huis erft met hypotheek, zijn dit de belangrijkste stappen om alles goed te regelen:
Informeer de hypotheekverstrekker en verzekeraar over het overlijden
Laat een makelaar de waarde van het huis bepalen
Bespreek met andere erfgenamen wat jullie met het huis willen doen
Kies een makelaar om het huis te verkopen (als niemand er blijft wonen)
Kies een notaris voor de afwikkeling van de erfenis en overdracht van het huis
Vraag een verklaring van erfrecht aan bij de notaris
Zet het huis op naam van de nieuwe eigenaar bij het Kadaster
Regel de overname, aflossing of beëindiging van de hypotheek
Doe aangifte voor de erfbelasting binnen 8 maanden na het overlijden
Schakel dus op tijd de deskundige hulp in van een makelaar en notaris. Zij kunnen je adviseren over de financiële, fiscale en juridische kanten van het erven van een huis met hypotheek en zorgen ervoor dat je niet voor verrassingen komt te staan.
Als je een huis erft met een hypotheek, is het belangrijk om te weten om welke hypotheekvorm het gaat. De verschillende hypotheekvormen hebben namelijk uiteenlopende gevolgen voor jou als erfgenaam.
In 2026 zijn er in Nederland nog maar drie hypotheekvormen die je kunt afsluiten: de annuïteitenhypotheek, de lineaire hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek.
Oudere hypotheekvormen zoals spaarhypotheken en beleggingshypotheken bestaan nog wel, maar kunnen niet meer nieuw worden afgesloten.
Het type hypotheek bepaalt hoeveel schuld je precies erft en wat je opties zijn. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld bijvoorbeeld maximaal, terwijl er bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek waarschijnlijk al een deel is afgelost.
Laten we kijken naar de verschillen in aflossing tijdens de looptijd, dus bij leven van de erflater, tussen de diverse hypotheekvormen:
| Hypotheekvorm | Aflossing tijdens looptijd |
|---|---|
| Aflossingsvrije hypotheek | Geen aflossing |
| Lineaire hypotheek | Maandelijks vast bedrag aflossen |
| Annuïteitenhypotheek | Maandelijks aflossen, totaalbedrag blijft gelijk |
| Spaarhypotheek | Sparen voor aflossing aan einde looptijd |
| Beleggingshypotheek | Beleggen voor aflossing aan einde looptijd |
De bovenstaande verschillen in aflossing tijdens de looptijd hebben invloed op de erfbelasting die je betaalt bij het erven van een huis met hypotheek:
| Hypotheekvorm | Gevolgen bij erven huis met hypotheek |
|---|---|
| Aflossingsvrije hypotheek | Volledige schuld, moet afgelost worden bij verkoop woning |
| Lineaire hypotheek | Lagere schuld, check resterende schuld en voorwaarden |
| Annuïteitenhypotheek | Lagere schuld, check resterende schuld en voorwaarden |
| Spaarhypotheek | Schuld en spaartegoed, fiscaal voordelig maar voorwaarden |
| Beleggingshypotheek | Schuld en beleggingstegoed, fiscaal voordelig maar voorwaarden |
Een aflossingsvrije hypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. De hypotheekschuld blijft dus gelijk en de erfgenamen erven de volledige schuld.
Dit hoeft niet erg te zijn als de woning meer waard is dan de hypotheek. Je erft dan die overwaarde, waar je mogelijk nog wel erfbelasting over moet betalen.
Maar wat als de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde? Als je de erfenis aanvaardt, moet je die schuld aflossen. Meestal doe je dat door het huis te verkopen. De restschuld moet je dan met eigen geld betalen.
Tip
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, bovenop de rente. De hypotheekschuld daalt dus gestaag.
Een annuïteitenhypotheek werkt ongeveer hetzelfde, maar daar blijft het maandbedrag gelijk terwijl de verhouding tussen aflossing en rente verandert.
In beide gevallen erf je dus een lagere schuld dan bij een aflossingsvrije hypotheek.
Toch zijn er een paar dingen om op te letten:
Check hoeveel er al precies is afgelost en wat de resterende schuld is.
Is er een overlijdensrisicoverzekering die de hypotheek (deels) aflost? Zo niet, dan komen de maandlasten nu voor jouw rekening.
Misschien kun je de hypotheek niet zomaar voortzetten. Overleg met de hypotheekverstrekker of je de hypotheek kunt overnemen of oversluiten.
Bij een spaarhypotheek of beleggingshypotheek los je niet direct af, maar spaar of beleg je voor een bedrag waarmee je aan het einde van de looptijd ineens de hele hypotheek aflost. Zo'n hypotheek kun je niet meer nieuw afsluiten, maar veel mensen hebben er nog een van vóór 2013.
Als je een huis met zo'n hypotheek erft, erf je dus niet alleen de schuld, maar ook het opgebouwde spaar- of beleggingstegoed. Dat kan fiscaal voordelig zijn, want vaak hoef je over dat gespaarde bedrag geen vermogensbelasting te betalen in box 3.
Let op: afhankelijk van de situatie en voorwaarden in de hypotheek kun je het gespaarde of belegde bedrag op verschillende manieren gebruiken:
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Hypotheek loopt nog | Je kunt blijven sparen/beleggen tot einde looptijd |
| Hypotheek loopt bijna af | Het bedrag komt vrij om de hypotheek af te lossen |
| Je verkoopt het huis | Het bedrag moet gebruikt worden om de hypotheek af te lossen |
Als je een huis erft met een hypotheek, heb je een bepaalde relatie tot de overledene. Hierdoor kan het zijn dat jij de enige erfgenaam bent, maar het kan ook zijn dat je de erfenis met meerdere erfgenamen moet delen:
| Relatie tot overledene bij het erven van een huis |
|---|
| Echtgenoot, geregistreerd partner of samenwonend partner |
| Kind, pleegkind of stiefkind |
| Kleinkind |
| Achterkleinkind |
| Kind met een beperking (onder voorwaarden) |
| Ouder (of beide ouders) |
| Andere erfgenaam, bijvoorbeeld een zus of vriend |
De erfenis gaat altijd eerst naar de hoogste beschikbare groep. Alleen als er niemand in een groep is, gaat de erfenis naar de volgende groep. Samenwonende partners, pleegkinderen en stiefkinderen erven alleen als zij in het testament zijn opgenomen.
Ja, als enig kind en enige erfgenaam word je direct eigenaar van het geërfde huis, inclusief de hypotheekschuld die erop rust. Je bent dan ook persoonlijk aansprakelijk voor deze schuld, mits je de erfenis aanvaardt.
Tip
Zijn er meerdere erfgenamen, dan erft iedere erfgenaam in principe een gelijk deel van het huis en de hypotheekschuld. Alle erfgenamen zijn dan samen eigenaar, samen aansprakelijk en moeten samen tekenen bij verkoop van het huis.
In overleg kunnen jullie besluiten om:
Het huis te verkopen en de opbrengst te verdelen
Eén erfgenaam het huis te laten kopen en de anderen uit te laten kopen
Het huis te verhuren en de huuropbrengsten te delen
Wat de beste keuze is hangt af van ieders persoonlijke situatie en wensen. Overleg hier goed over en schakel eventueel een mediator of notaris in om tot een eerlijke verdeling te komen. Zo voorkom je onenigheid en conflicten.
In de meeste gevallen is het niet mogelijk om als erfgenaam de bestaande hypotheek van de overledene ongewijzigd over te nemen. Ook niet als je als enig kind het huis erft.
De hypotheekverstrekker zal de hypotheek opzeggen en jou vragen om de lening af te lossen. Wil je in het huis blijven wonen, dan zul je zelf een nieuwe hypotheek moeten afsluiten.
Tip
Woonde er nog een ouder in het huis? Dan erft die meestal eerst het huis, inclusief de hypotheek. Pas als beide ouders zijn overleden, gaat het huis naar de kinderen.
Heeft één van je ouders in het testament het 'vruchtgebruik' van het huis gekregen? Dan mag die ouder in het huis blijven wonen, zonder een vergoeding te betalen. De kinderen zijn dan 'bloot eigenaar' en kunnen het huis niet verkopen of verhuren.
Na het erven van een huis met hypotheek, moet je binnen 8 maanden aangifte erfbelasting doen bij de Belastingdienst. Dat geldt alleen als je de erfenis aanvaardt. Naast de erfbelasting krijg je mogelijk ook te maken met andere kosten:
| Kostenposten | Kosten (gemiddeld) |
|---|---|
| Erfbelasting | Afhankelijk van overwaarde of onderwaarde |
| Hypotheekschuld | Afhankelijk van resterende aflossing |
| Vaste lasten | €300 per maand |
| Verzekeringen | €25 per maand |
Hoewel de maandelijkse kosten kunnen optellen als je het huis aanhoudt of niet snel verkoopt, is de grootste kostenpost als je een huis erft vrijwel altijd de erfbelasting.
De hoogte van de erfbelasting hangt af van de waarde van het huis en je relatie tot de overledene. Voor de erfbelasting kijkt de Belastingdienst naar de WOZ-waarde van de woning, verminderd met de openstaande hypotheekschuld.
In 2026 gelden de volgende percentages en vrijstellingen voor erfbelasting:
| Erfbelasting in 2026 | Tot €158.669 | Vanaf €158.669 | Vrijstelling |
|---|---|---|---|
| Echtgenoot of partner | 10% | 20% | €828.035 |
| Kind | 10% | 20% | €26.230 |
| Kleinkind | 18% | 36% | €26.230 |
| Achterkleinkind | 18% | 36% | €2.769 |
| Kind met beperking | 10% | 20% | €78.671 |
| Ouder (of beide ouders) | 30% | 40% | €62.110 |
| Andere erfgenaam | 30% | 40% | €2.769 |
De belangrijkste conclusies uit de bovenstaande tabel zijn:
Partners en kinderen betalen 10% erfbelasting over het deel van de erfenis tot €158.669 boven de vrijstelling en 20% over het meerdere
Kleinkinderen en achterkleinkinderen betalen 18% tot €158.669 en 36% over het meerdere
Ouders en overige erfgenamen zoals broers/zussen betalen 30% tot €158.669 en 40% over het meerdere
De vrijstellingen variëren van €2.769 voor overige erfgenamen tot €828.035 voor partners in 2026
Stel, je erft in 2026 als enig kind het huis van je ouders met een WOZ-waarde van €450.000 en een hypotheekschuld van €150.000. De belaste waarde is dan €300.000.
Na aftrek van de vrijstelling van €26.230 moet je over €273.770 erfbelasting betalen. Over de eerste €158.669 betaal je 10% en over het restant 20%. In totaal komt de erfbelasting dan uit op €38.887.
Tip
Het is niet altijd te voorkomen dat je erfbelasting betaalt over een geërfde woning, ook niet als er nog een hypotheek op rust. Wel zijn er enkele mogelijkheden om de erfbelasting te beperken:
Er is geen wettelijke termijn waarbinnen een geërfd huis met hypotheek verkocht moet worden. Maar houd wel rekening met de volgende punten:
De hypotheek, vaste lasten en verzekeringen lopen gewoon door
Binnen 8 maanden na het overlijden moet je belastingaangifte doen
Binnen 3 maanden na de aangifte ontvang je een definitieve aanslag erfbelasting
Binnen de betalingstermijn op de aanslag (vaak 6 weken) moet je de erfbelasting betalen
Als het niet lukt om op tijd te betalen, bijvoorbeeld omdat het huis uit de erfenis nog niet verkocht is, kun je uitstel van betaling aanvragen bij de Belastingdienst. Anders riskeer je dat er belastingrente in rekening wordt gebracht over het te betalen bedrag.
Hoe vond je dit artikel?


Ontdek hoeveel belasting je moet betalen over de overwaarde op je huis. Lees over de bijleenregeling, eigenwoningregeling en het schenken van overwaar...

Erf je een afbetaald huis? Ontdek hoeveel erfbelasting je moet betalen en hoe je slim gebruik maakt van vrijstellingen en aftrekposten om zo min mogel...