Huis verkopen en er blijven wonen? De Ultieme Gids

Wil jij snel geld vrijmaken uit je woning, maar er wel zelf blijven wonen? Je kunt je huis verkopen aan bijvoorbeeld je kinderen of een investeerder, zonder dat je hoeft te verhuizen. Lees hier hoe je na een verkoop in het huis kunt blijven wonen.

Waarom je huis verkopen en er blijven wonen?

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom je overweegt om je huis te verkopen maar er toch in te blijven wonen. Misschien wil je graag wat extra geld vrijmaken voor je pensioen of een grote aankoop doen.

Door je huis te verkopen, kun je in één klap een flink bedrag ontvangen. Maar wat als je eigenlijk helemaal niet wilt verhuizen? Je woont misschien al jaren naar je zin in je vertrouwde buurt.

Gelukkig hoeft verkopen niet altijd te betekenen dat je moet verhuizen. Er zijn verschillende mogelijkheden om je huis te verkopen er er toch te blijven wonen. Zo profiteer je van de overwaarde, zonder afscheid te hoeven nemen van je woning.

Voordat je je huis kunt verkopen, moet je eerst weten wat het waard is.

Laat een gratis waardebepaling uitvoeren door een lokale makelaar om inzicht te krijgen in de actuele marktwaarde van je woning. Zo weet je of het op dit moment interessant is om je huis te verkopen en er te blijven wonen.

Opties om je huis te verkopen en er te blijven wonen

Er zijn grofweg twee manieren om je huis te verkopen en er te kunnen blijven wonen:

• Je verkoopt je huis maar behoudt het woonrecht

• Je verkoopt je huis en huurt het terug van de nieuwe eigenaar

Bij de eerste optie draag je het eigendom van de woning over aan een koper, maar behoud je zelf het recht om er te blijven wonen zolang je leeft. Dit heet vruchtgebruik. Je betaalt dan geen huur, maar draagt nog wel de kosten voor onderhoud en belastingen.

De tweede mogelijkheid is om je huis te verkopen en direct terug te huren van de nieuwe eigenaar. Dit wordt ook wel sale-and-leaseback genoemd. Je ontvangt de verkoopprijs van je woning maar betaalt maandelijks wel huur om er te kunnen blijven wonen.

Andere verschillen woonrecht versus terughuur

Naast de maandelijkse kosten (zoals voor huur of onderhoud), zijn ook de eenmalige opbrengst en andere voorwaarden een overweging om te kiezen voor een verkoop met woonrecht of een verkoop met terughuur.

Verkoop met behoud van woonrecht

Een verkoop met woonrecht wordt vaak gedaan binnen families, bijvoorbeeld ouders die hun huis overdragen aan de kinderen maar er zelf in blijven wonen. Dit kan onder andere door het kindsdeel van het huis te schenken bij leven.

De koper is dus meestal een direct familielid zoals een kind. Het doel is om het huis alvast over te dragen aan de volgende generatie, terwijl de ouders er nog kunnen blijven wonen.

Verkoop met terughuur

Een verkoop met terughuur wordt vaak gedaan door mensen die de overwaarde op hun huis met spoed willen verzilveren. Meestal is de koper een externe partij, zoals een opkoper, investeerder of vastgoedfonds. 

Na verkoop betaal je als verkoper maandelijks huur aan de nieuwe eigenaar om in de woning te kunnen blijven wonen. Deze huur is vaak hoger dan de hypotheeklasten, zodat de nieuwe eigenaar rendement maakt op zijn investering.

Huis verkopen aan je kind en er zelf blijven wonen

Door je huis te verkopen aan je kinderen maar er zelf te blijven wonen, kun je een deel van je vermogen alvast naar hen doorschuiven. Zo bespaar je mogelijk op erfbelasting in de toekomst. 

Het verkopen van je huis aan je kinderen heeft enkele voordelen:

• Je kunt snel geld vrijmaken uit je woning zonder te hoeven verhuizen (let op: bij een papieren schenking aan een kind komt er geen geld vrij)

• Je schuift alvast vermogen door naar je kinderen, wat gunstig kan zijn voor de erfbelasting

• Je kunt goede afspraken maken over het voortzetten van bewoning, bijvoorbeeld door woonrecht of terughuur

Tips voor het opstellen van een koopovereenkomst met kind(eren)

Leg afspraken die je over het huis maakt met je kinderen vast in een koopovereenkomst. Enkele tips:

• Laat de woning gratis taxeren door een lokale, ervaren makelaar om de marktwaarde te bepalen

• Neem in de overeenkomst een artikel op over de voortzetting van bewoning, zoals een huurcontract

• Maak afspraken over het onderhoud en de verdeling van kosten

• Laat de overeenkomst opstellen of controleren door een notaris of jurist

Een goed opgestelde koopovereenkomst voorkomt misverstanden en biedt duidelijkheid voor alle partijen. Besteed hier voldoende aandacht aan en schakel de juiste expertise in.

Huis verkopen aan een belegger en er blijven wonen

Verkoop aan een opkoper zoals een belegger of investeerder heeft enkele duidelijke voordelen. Het belangrijkste is snelheid: je kunt de verkoop van je huis vaak al binnen enkele weken regelen en er ondertussen in blijven wonen.

Daarnaast verloopt de verkoop gemakkelijk. Je hoeft geen bezichtigingen te organiseren of te onderhandelen met kopers. De investeerder koopt je woning zoals deze is, ook bij achterstallig onderhoud.

Daar staat tegenover dat je niet de volledige marktwaarde van je woning ontvangt (gemiddeld 75%-85%). De belegger wil immers rendement maken op de aankoop. Hoeveel minder je krijgt, verschilt per situatie.

Waar moet je op letten bij de huurovereenkomst?

Bij verkoop aan een investeerder teken je doorgaans een huurcontract met de nieuwe eigenaar. Let goed op de voorwaarden hierin, want dit bepaalt je woonzekerheid voor de toekomst.

Enkele belangrijke aandachtspunten zijn:

• Duur van het huurcontract - is dit tijdelijk of onbepaalde tijd?

• Opzeggingsmogelijkheden en opzegtermijn voor de verhuurder

• Jaarlijkse huurverhoging - is dit gelimiteerd?

• Onderhoud en renovatie - wat zijn jouw rechten en plichten?

• Mogelijkheid om aanpassingen te doen in de woning

Laat de huurovereenkomst checken door een expert en realiseer je dat je als huurder minder keuzevrijheid hebt dan als eigenaar.

Alternatief: overwaarde verzilveren met een verzilverhypotheek

Wil je de overwaarde van je huis benutten zonder te verhuizen, maar wil je je huis niet verkopen? Dan is een verzilverhypotheek mogelijk interessant voor je. Met deze speciale hypotheekvorm kun je een deel van de overwaarde van je woning opnemen als een lening, terwijl je gewoon in je huis blijft wonen.

Enkele kenmerken van een verzilverhypotheek zijn:

• Je kunt het geleende bedrag in één keer of in maandelijkse termijnen ontvangen

• Je betaalt tijdens de looptijd alleen rente, geen aflossing (dit wordt ook wel een aflossingsvrije hypotheek genoemd)

• De rente wordt bij de schuld opgeteld, waardoor je hypotheekschuld geleidelijk toeneemt

• Aan het einde van de looptijd of bij verkoop los je de lening in één keer af

Hoeveel je precies kunt lenen met een verzilverhypotheek hangt af van de overwaarde van je woning, je leeftijd en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Voor wie is een verzilverhypotheek geschikt?

Een verzilverhypotheek is vooral geschikt voor senioren met een afbetaalde of bijna afbetaalde hypotheek. Zij hebben vaak een flinke overwaarde opgebouwd, die ze op deze manier vrij kunnen besteden zonder te hoeven verhuizen.

Zo creëren ze financiële ruimte voor bijvoorbeeld:

• Een aanvulling op het pensioen

• Een verbouwing om de woning levensloopbestendig te maken

• Het ondersteunen van (klein)kinderen

• Een financiële buffer voor onvoorziene uitgaven

Of een verzilverhypotheek of het verkopen en terughuren van je woning gunstiger is, hangt af van jouw specifieke situatie en wensen. Laat je daarom altijd voorlichten door een financieel adviseur. 

Bedenk ook dat je bij een verzilverhypotheek gemiddeld maximaal 50%-60% van de woningwaarde kunt opnemen, terwijl je bij een verkoop van het huis direct een veel groter bedrag kunt verzilveren.