Huis verkopen onder de WOZ-waarde: kan dat?

Wil jij je huis verkopen aan een bekende, zoals je kind, een ander familielid of vrienden? Dan kun je overwegen de woning te verkopen onder de WOZ-waarde. Lees hier wanneer het slim is om je huis te verkopen onder de WOZ-waarde en welke gevolgen dit heeft voor de belasting.

Wat is de WOZ-waarde van een woning?

De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van je woning volgens de gemeente. Deze waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld op 1 januari.

De afkorting WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Het is dus de waarde die de gemeente toekent aan je huis en de grond waarop het staat.

De WOZ-waarde kan invloed hebben op je beslissing om je huis wel of niet te verkopen onder deze waarde, omdat:

• De hoogte van sommige belastingen afhangt van de WOZ-waarde

• De WOZ-waarde een indicatie geeft van wat je woning waard is

• Een hogere WOZ-waarde kan wijzen op een hogere marktwaarde

Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?

De WOZ-waarde speelt een belangrijke rol bij het bepalen van verschillende belastingen en heffingen voor huiseigenaren:

• Onroerendezaakbelasting (OZB): een belasting die je als huiseigenaar elk jaar betaalt aan de gemeente, gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde.

• Inkomstenbelasting: als je woning meer waard is dan de vrijstelling, moet je over het bedrag boven de vrijstelling belasting betalen in box 3.

• Waterschapsbelasting: een heffing voor het waterschap, vaak ook gekoppeld aan de WOZ-waarde.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

Nederlandse gemeenten bepalen elk jaar de WOZ-waarde van alle woningen in hun gebied. Ze doen dit op basis van kenmerken van je woning, zoals de locatie, grootte en het type woning.

Daarnaast kijkt de gemeente naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Zo proberen ze een zo nauwkeurig mogelijke schatting te maken van de marktwaarde van jouw huis.

Als huiseigenaar is het goed om te weten hoe de WOZ-waarde tot stand komt, zodat je kunt inschatten of deze realistisch is. Een te hoge WOZ-waarde betekent immers dat je mogelijk te veel belasting betaalt.

Aan de andere kant kan een hoge WOZ-waarde ook gunstig zijn als je je huis wilt verkopen, omdat dit een indicatie kan zijn dat de woning meer waard is geworden. Maar let op: de uiteindelijke verkoopopbrengst is meestal niet gelijk aan de WOZ-waarde.

Mag je een huis verkopen onder de WOZ-waarde?

Je mag je huis in principe voor elke prijs verkopen, ook onder de WOZ-waarde. Maar let op: de Belastingdienst houdt de verkoopprijzen van huizen goed in de gaten.

Als je ver onder de WOZ-waarde verkoopt, vooral aan een kind of bekende, kan de fiscus dit zien als een schenking. Je moet dan mogelijk schenkbelasting betalen over het verschil tussen de verkoopprijs en WOZ-waarde.

Ook de koper kan nadelen ondervinden. Hij betaalt namelijk overdrachtsbelasting over de volledige WOZ-waarde, niet over de lagere koopsom.

Of je nu aan een bekende of vreemden verkoopt, je doet er goed aan om de gevolgen van een verkoop onder de WOZ-waarde van tevoren goed te (laten) onderzoeken. Een fiscaal specialist of makelaar kan je hierbij helpen.

Een makelaar kan bovendien een gratis waardebepaling van je huis voor je uitvoeren, die je inzicht geeft in de actuele marktwaarde van je woning. Vaak blijkt de marktwaarde verrassend veel te verschillen van de WOZ-waarde.

Wat kan reden zijn om je huis onder de WOZ-waarde te verkopen?

De volgende situaties kunnen reden zijn om je huis onder de WOZ-waarde te verkopen:

• Je wilt je huis voor een lager bedrag verkopen aan familie of vrienden, als een soort schenking. Dit doen ouders vaak voor hun kinderen.

• Je huis is moeilijk te verkopen voor de volle WOZ-waarde, bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud. Door de prijs te verlagen, trek je meer kopers.

• Je wilt snel van je huis af, bijvoorbeeld bij een scheiding of emigratie. Dan kan een lagere prijs helpen om sneller te verkopen.

Vooral verkoop aan kinderen komt veel voor. In 2023 gold hiervoor nog een eenmalige hoge vrijstelling van schenkbelasting, de 'jubelton' van €27.231. Maar let op: deze is sinds 2024 afgeschaft.

Wil je aan anderen dan je kinderen verkopen, dan kan dat ook. Bijvoorbeeld aan andere familie, vrienden of buren. Maar kijk goed uit: ook dan ziet de fiscus dit boven een bepaald bedrag al snel als een schenking.

Hoeveel mag je onder de WOZ-waarde verkopen?

Hoeveel je onder de WOZ-waarde mag verkopen zonder problemen met de Belastingdienst, hangt af van je situatie en relatie tot de koper.

Er is geen vast percentage, want verkoop onder de WOZ-waarde roept in bijna alle gevallen vragen op.

Gevolgen voor de belasting van verkoop onder de WOZ-waarde

Als je overweegt om je huis te verkopen onder de WOZ-waarde, dan kunnen er gevolgen zijn voor zowel de verkoper als koper:

Gevolgen voor de koper

Het verschil tussen de WOZ-waarde en de daadwerkelijke koopprijs wordt door de Belastingdienst gezien als een schenking. De koper moet hierover schenkbelasting betalen, wat kan oplopen tot 40% (zie tabel hieronder).

Zelfs als de koper minder betaalt dan de WOZ-waarde, betaalt hij overdrachtsbelasting over de volledige WOZ-waarde:

• De overdrachtsbelasting bedraagt 2% als de koper zelf in het huis gaat wonen

• Gebruikt de koper het huis voor verhuur of als tweede woning? Dan is de overdrachtsbelasting 8%.

Gevolgen voor de verkoper

De Belastingdienst kan een onderzoek starten als een huis voor een opvallend lage prijs wordt verkocht. Dit kan problemen opleveren voor jou als verkoper.

Als de verkoopprijs extreem laag is ten opzichte van de WOZ-waarde, kan de Belastingdienst vermoeden dat er sprake is van fraude of witwassen.

Hoeveel schenkbelasting betaalt de koper bij verkoop onder de WOZ-waarde?

Dit zijn de schenkbelasting tarieven voor 2026 als je een huis verkoopt onder de WOZ-waarde:

Zoals je ziet hangt het tarief af van de relatie met de ontvanger en de waarde van de schenking.

Partners en kinderen betalen het laagste tarief, kleinkinderen iets meer en overige personen zoals andere famili2.609eleden, buren, vrienden en bekenden het hoogste tarief.

Er gelden in 2026 wel enkele vrijstellingen voor schenkbelasting, bijvoorbeeld voor schenkingen tussen ouders en kinderen:

Kinderen hebben in 2026 recht op de hoogste jaarlijkse vrijstelling van €6.908. Daarnaast kunnen zij eenmalig tussen hun 18e en 40e een extra hoge vrijstelling van €33.129 gebruiken, bijvoorbeeld voor de aankoop van een huis.

Over het bedrag van de schenking dat boven de vrijstelling uitkomt, moet schenkbelasting betaald worden volgens de bovenstaande tarieven (10-40% afhankelijk van de relatie en hoogte van de schenking).

Alternatieven voor verkoop onder de WOZ-waarde

Voordat je besluit om je huis onder de WOZ-waarde te verkopen, is het goed om naar alternatieven te kijken. Zo kun je de koper toch een financieel voordeel geven, zonder de mogelijke nadelen van een verkoop onder de WOZ-waarde.

Je kunt bijvoorbeeld:

• Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

• Aantonen dat je huiswaarde lager ligt dan de WOZ-waarde

• Je huis verhuren in plaats van verkopen

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Als huiseigenaar ontvang je elk jaar een WOZ-beschikking van de gemeente. Dit gebeurt meestal in de eerste twee maanden van het jaar, vaak voor eind februari.

De WOZ-beschikking wordt per post of via de digitale belastingbalie verstuurd en vermeldt de WOZ-waarde van je woning zoals vastgesteld op 1 januari van het voorgaande jaar.

Als je van mening bent dat de WOZ-waarde te hoog is ingeschat, kun je als huiseigenaar binnen 6 weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken.

Je kunt het bezwaar zelf indienen via het digitale bezwaarformulier van de gemeente. Voeg relevante bewijsstukken en foto's toe. Je kunt ook gebruik maken van externe partijen die je hierbij helpen. 

Hoe kun je aantonen dat je woning een lagere marktwaarde heeft dan de WOZ-waarde?

In sommige gevallen kan het zijn dat de werkelijke marktwaarde van je woning lager ligt dan de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld.

Bijvoorbeeld als je huis veel achterstallig onderhoud heeft of als er gebreken zijn die de waarde drukken.

Als je kunt aantonen dat dit het geval is, kun je je huis mogelijk voor een lagere prijs verkopen zonder dat de Belastingdienst dit ziet als een verkapte schenking.

Hoe doe je dit in de praktijk? Je kunt een officiële taxatie laten uitvoeren door een erkende taxateur.

Die zal dan kijken naar de staat van je woning en naar recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.

Als uit de taxatie blijkt dat de marktwaarde inderdaad lager is dan de WOZ-waarde, kun je dit gebruiken als onderbouwing bij de verkoop.

Je huis verhuren in plaats van verkopen onder de WOZ-waarde

Wil jij een kind of een bekende helpen aan een huis, maar kan de koper de hypotheek voor de woning niet betalen of wil je problemen met de Belastingdienst voorkomen?

Dan kun je het huis tijdelijk verhuren in plaats van verkopen onder de WOZ-waarde. Door de woning te verhuren krijgt de koper de gewenste woonruimte, terwijl jij maandelijks kunt rekenen op huurinkomsten.

Tegelijkertijd houd je het huis in eigendom en kun je op termijn profiteren van een eventuele waardestijging door het alsnog aan iemand anders te verkopen. Of aan de huurder zelf, die tegen die tijd misschien wél het budget heeft.