Huis erven van ouders bij leven: hoe zit dat?

Overweeg je om het huis van je ouders over te nemen bij leven? Dan is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over de juridische en fiscale gevolgen. In dit artikel lees je alles wat je moet weten over het erven van een huis van je ouders terwijl ze nog leven, inclusief slimme tips om erfbelasting te besparen.

Huis erven van je ouders bij leven: hoe werkt dat?

Als je ouders hun woning aan jou overdragen tijdens hun leven, noemen we dat het 'erven van een huis bij leven'. Je wordt dan eigenaar van het huis, maar je ouders kunnen er meestal wel in blijven wonen.

Er zijn verschillende manieren om dit te regelen, zoals via een schenking op papier of door het huis te verkopen aan jou en het vervolgens terug te huren. Elke methode heeft zijn eigen voor- en nadelen waar je goed over na moet denken.

Voordelen van het erven van een huis bij leven

Een van de grootste voordelen van het erven van een huis bij leven, is dat je als kind minder of zelfs geen erfbelasting hoeft te betalen. Zo blijft er meer geld over voor jou en je familie.

Daarnaast kan het voor je ouders een geruststellend idee zijn dat de woning al tijdens hun leven goed terechtkomt. Ze weten dan zeker dat jij er goed voor zult zorgen en kunnen eventueel nog afspraken met je maken over het gebruik.

Aandachtspunten bij het erven van een huis bij leven

Uiteraard zijn er ook aandachtspunten bij het erven van een huis tijdens leven. Zo moet je goed letten op de regels rondom inkomstenbelasting en het eigenwoningforfait in box 1.

Ook praktische zaken zoals het onderhoud en de verzekeringen komen op jouw naam te staan. Laat je dus goed informeren door een financieel adviseur voordat je besluit het huis van je ouders over te nemen.

Verschil tussen schenken en erven

Naast het verschil in de belasting die je betaalt (schenkbelasting valt vaak gunstiger uit dan erfbelasting), is er tussen schenken en erven ook een verschil in het moment waarop de overdracht plaatsvindt.

Manieren om een huis bij leven te schenken

Nogmaals: het erven van een huis van je ouders bij leven is juridisch en fiscaal gezien een schenking. Hierdoor zijn er in de praktijk drie manieren waarop je ouders de woning aan je kunnen overdragen:

1. Schenking op papier: Je ouders schenken jou het huis op papier, maar blijven er wel in wonen. De schenking wordt vastgelegd bij de notaris. Je ouders betalen jou jaarlijks wel een (fictieve) rente van minimaal 6% over de waarde van het huis.
2. Verkoop met behoud van huurrecht: Je koopt het huis van je ouders, maar zij blijven er tegen een marktconforme huurprijs in wonen. Zo worden ze jouw huurders en heb jij recht op extra hypotheekrenteaftrek.
3. Overdracht van blote eigendom: Je ouders dragen alleen de 'blote eigendom' van het huis over. Zij behouden het recht van gebruik en bewoning. Pas als zij overlijden, wordt jij volledig eigenaar.

Schenking op papier

Bij een schenking op papier leggen je ouders vast dat ze jou op een bepaald moment in de toekomst een geldbedrag schenken. Dit doen ze omdat ze het geld nu nog niet kunnen missen, bijvoorbeeld omdat het 'vastzit' in het huis.

Het voordeel is dat het geschonken bedrag niet meetelt voor de erfbelasting. Zo betaal je later minder belasting. Wel moeten je ouders elk jaar verplicht minimaal 6% rente betalen over het geschonken bedrag.

Verkoop met behoud van huurrecht

Je ouders kunnen het huis ook aan jou verkopen, maar het huurrecht voor zichzelf behouden. Ze blijven dan in het huis wonen en betalen jou huur. Jij wordt de nieuwe eigenaar.

Je ouders hebben hierbij recht op huurbescherming. Dat betekent dat jij het huurcontract niet zomaar kunt opzeggen. Zorg dus dat je goede afspraken maakt over de voorwaarden en duur van de verhuur.

Overdracht van blote eigendom

Je ouders kunnen ook alleen de 'blote eigendom' van het huis aan jou overdragen. Zij behouden dan het recht om in het huis te blijven wonen (vruchtgebruik). Jij wordt de nieuwe eigenaar, maar kunt nog niet direct over het huis beschikken.

Voordeel is dat de waarde van de blote eigendom lager is dan de waarde van het hele huis. Daardoor betaal je minder overdrachtsbelasting en schenkbelasting. Pas als je ouders overlijden of afstand doen van vruchtgebruik, krijg jij volledige eigendom.

Belasting bij huis erven tijdens leven ouders

Je kent nu de juridische verschillen tussen het erven van een huis na overlijden of het door je ouders geschonken krijgen bij leven. Maar zoals gezegd zijn er ook fiscale verschillen.

De belangrijkste belastingen die een rol spelen zijn erfbelasting, schenkbelasting en overdrachtsbelasting. Daarnaast kan het erven of geschonken krijgen van een huis gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek.

Erfbelasting en vrijstellingen

Als je een huis erft na overlijden van je ouders, moet je in principe erfbelasting betalen over de waarde van het huis. Hoeveel erfbelasting je precies betaalt, hangt af van de waarde van het geërfde huis.

In 2026 geldt voor kinderen (waaronder ook pleeg- en stiefkinderen) een vrijstelling van €26.230 voor erfbelasting. Over het bedrag boven de vrijstelling moet je erfbelasting betalen volgens deze tarieven:

Een eventuele openstaande hypotheekschuld mag je aftrekken van de waarde van het geërfde huis. Dit verlaagt de belaste waarde en dus het bedrag waarover je erfbelasting moet betalen.

Schenkbelasting en vrijstellingen

Als je ouders het huis aan jou schenken tijdens hun leven, dan is er sprake van een schenking. Over de waarde van het geschonken huis moet je dan in principe schenkbelasting betalen.

De schenkbelastingtarieven zijn in 2026 gelijk aan de erfbelastingtarieven:

Net als bij erfbelasting gelden er vrijstellingen voor schenkbelasting, afhankelijk van je relatie tot de schenker. In 2026 mogen ouders hun kinderen tot €6.713 per jaar belastingvrij schenken.

Daarnaast kunnen kinderen tussen 18-40 jaar eenmalig een veel hogere belastingvrije schenking krijgen van hun ouders: €33.129 (bestedingsvrij, dus aan te wenden voor de schenking van het huis). Dit is hoger dan de erfbelastingvrijstelling.

Overdrachtsbelasting

Normaal gesproken moet de koper van een woning overdrachtsbelasting betalen. Bij het erven of geschonken krijgen van een woning hoef je hier echter niet voor te betalen, mits je:

• De woning erft of geschonken krijgt van je ouders

• Eventuele andere erfgenamen uitkoopt tegen een marktconforme prijs

• Alle erfgenamen meewerken aan de overname

Hypotheekrenteaftrek

Als er nog een hypotheek op het geërfde of geschonken huis rust, neem je die in principe over van je ouders. De rente die je over deze hypotheek betaalt, mag je onder voorwaarden aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1.

Om de hypotheekrente te mogen aftrekken, moet de lening aan een aantal eisen voldoen:

• De lening is afgesloten voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning

• Je lost de lening op annuïtaire of lineaire basis af binnen 30 jaar

• De rente is marktconform

• Je betaalt de rente daadwerkelijk

• Jij en de geldverstrekker zijn geen fiscale partners, tenzij je zonder de geldverstrekker in de woning gaat wonen.

Laat je goed informeren door een hypotheekadviseur over de hypotheekrenteaftrek bij het erven van een huis met hypotheek.

Eigenwoningforfait

Als je zelf in het geërfde huis gaat wonen, telt een deel van de WOZ-waarde mee als inkomen in box 1. Dit heet het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning.