Huis verkopen met meerdere erfgenamen: kan dat?

Heb jij een huis geërfd dat je wilt verkopen, maar ben je niet de enige erfgenaam? Dan hebben meerdere erfgenamen iets te zeggen over de verkoop. Lees hier hoe je een huis met andere erfgenamen succesvol kunt verdelen en verkopen.

Huis erven met meerdere erfgenamen: wat nu?

Als je een huis erft met meerdere erfgenamen, komt er veel op je af. Samen moeten jullie beslissingen nemen over wat er met het huis gaat gebeuren.

Willen jullie het huis behouden of toch liever verkopen? En hoe zit het met de verdeling van de opbrengst als jullie besluiten tot verkoop?

Wie is nu de eigenaar van het huis?

Wanneer je een huis erft met meerdere erfgenamen, betekent dit dat je samen met de anderen eigenaar wordt van het onroerend goed. Dit kunnen familieleden zijn, zoals broers en zussen, of andere personen die in het testament zijn genoemd.

Het is belangrijk om te begrijpen dat alle erfgenamen evenveel recht hebben op het huis, tenzij er in het testament anders is bepaald.

Als er meerdere erfgenamen zijn, moet er overeenstemming worden bereikt over wat er met het huis moet gebeuren. De opties zijn meestal:

• Het huis verkopen en de opbrengst verdelen

• Eén erfgenaam koopt de anderen uit

• Het huis verhuren en de inkomsten delen

Het kan lastig zijn om tot een gezamenlijk besluit te komen, vooral als er verschillende meningen zijn over wat er met het huis moet gebeuren. Daarom is het verstandig om open en eerlijk met elkaar te communiceren.

Wanneer wil je een geërfd huis snel verkopen?

Hoewel het met meerdere erfgenamen een uitdaging kan zijn om snel tot overeenstemming te komen, heeft het verschillende voordelen om een huis dat je erft snel te verkopen:

• Een leegstaand huis kan in waarde dalen door achterstallig onderhoud of vandalisme

• Er zijn kosten voor het aanhouden van het huis, zoals hypotheeklasten, verzekeringen en belastingen

• De huizenmarkt is in juni 2026 gunstig voor een verkoop, maar dit kan veranderen als je wacht met de verkoop

Kan een erfenis ook schulden opleveren?

Ja, een erfenis kan ook schulden meebrengen. Naast de bezittingen worden deze schulden evenredig verdeeld over alle erfgenamen. 

Schulden die deel kunnen uitmaken van een erfenis zijn bijvoorbeeld hypotheekschulden, persoonlijke leningen, belastingschulden en onbetaalde rekeningen.

Het is belangrijk om je bewust te zijn van deze mogelijke schulden voordat je een erfenis aanvaardt. In Nederland heb je drie mogelijkheden als het gaat om het aanvaarden van een erfenis:

• Zuiver aanvaarden: je accepteert de erfenis volledig, inclusief alle bezittingen én schulden.

• Beneficiair aanvaarden: je aanvaardt de erfenis onder voorwaarde dat de schulden de waarde van de bezittingen niet overstijgen.

• Verwerpen: je ziet af van de gehele erfenis, zowel de bezittingen als de schulden.

Wat zijn rechten en plichten van de erfgenamen?

Als er een testament is opgesteld door de overledene, dan bepaalt dit testament hoe de erfenis, inclusief het huis, verdeeld moet worden onder de erfgenamen. Het testament kan afwijken van de wettelijke standaardverdeling.

In het testament kan bijvoorbeeld zijn vastgelegd dat het huis naar één specifieke erfgenaam gaat, of dat de langstlevende partner het vruchtgebruik van het huis krijgt.

Welk deel krijgt een onterfd kind?

Erfgenamen kunnen niet alleen familieleden zijn, maar ook vrienden, kennissen of goede doelen. De overledene kan in het testament ook wettelijke erfgenamen onterven.

Onterfde kinderen hebben geen recht op goederen in de vorm van het huis of de inboedel, maar behouden wel het recht op hun legitieme portie in de vorm van een geldbedrag.

Wat als er geen testament is?

Is er geen testament, dan wordt door de wet bepaald wie de erfgenamen zijn en hoe de erfenis verdeeld wordt. Volgens de wettelijke verdeling zijn de langstlevende partner en de kinderen van de overledene de erfgenamen.

De nalatenschap, waaronder het huis, wordt dan in gelijke delen verdeeld tussen de partner en de kinderen. Ieder krijgt een gelijk deel, tenzij de langstlevende partner gebruik maakt van zijn of haar wettelijke rechten op de woning.

Welke rechten heeft de langstlevende partner?

De langstlevende partner heeft volgens de wet speciale rechten als het gaat om het erven van een huis. Zo mag de partner het erfdeel van de kinderen blijven gebruiken om te voorkomen dat het huis verkocht wordt. Dit heet het recht van vruchtgebruik.

Moeten alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop?

In principe moeten alle erfgenamen die het huis erven gezamenlijk beslissen over de verkoop ervan. Dit kan soms tot conflicten leiden als niet iedereen het eens is over wat er met het huis moet gebeuren.

Wil één erfgenaam het huis zelf houden en de andere erfgenamen uitkopen, dan moet de waarde van het huis bepaald worden. Vervolgens kan de erfgenaam die het huis wil houden de anderen uitbetalen via een akte van verdeling.

Kan één erfgenaam de verkoop van het huis tegenhouden?

Aangezien voor de verkoop van het huis de toestemming van alle erfgenamen nodig is, kan één erfgenaam dit tegenhouden door niet akkoord te gaan. Alle erfgenamen moeten het immers eens zijn over de verkoop.

Weigert een erfgenaam toestemming te geven, dan kunnen de andere erfgenamen naar de rechter stappen. Die kan het huis vrijgeven voor verkoop als de weigerende erfgenaam misbruik maakt van zijn bevoegdheid.

Tips bij verkoop met meerdere erfgenamen

Een goede communicatie is van belang als je met meerdere erfgenamen een huis gaat verkopen. Plan een moment om samen om tafel te gaan en bespreek ieders wensen en ideeën.

Maak heldere afspraken over praktische zaken zoals:

• Wie is het aanspreekpunt voor potentiële kopers en de makelaar?

• Wat is de minimale verkoopprijs waar iedereen mee instemt?

• Hoe worden de opbrengsten van de verkoop verdeeld?

Leg de gemaakte afspraken vast op papier, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan.

Wat is de rol van de notaris bij meerdere erfgenamen?

De notaris speelt een belangrijke rol bij de verkoop van een geërfd huis. Hij of zij ziet erop toe dat de verkoop volgens de wettelijke regels verloopt en dat de belangen van alle erfgenamen worden behartigd.

Wanneer er een koper is gevonden en er een verkoopovereenkomst is opgesteld, beoordeelt de notaris deze. Ook controleert de notaris of alle benodigde documenten aanwezig en correct zijn.

Uiteindelijk ondertekenen koper, verkopers (erfgenamen) en notaris de leveringsakte tijdens een notariële afspraak. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven in het Kadaster. Daarmee is de verkoop definitief en ontvangen de erfgenamen de verkoopopbrengst.

Hoe lang duurt het om een geërfd huis te verkopen?

De gemiddelde verkoopduur van een geërfd huis is afhankelijk van verschillende factoren. Gemiddeld duurt het in Nederland 29 dagen om een woning te verkopen, maar bij een erfenis kan dit langer zijn.

Dit komt omdat de erfgenamen eerst zelf tot overeenstemming moeten komen over de verkoop. Ook praktische zaken zoals het leegruimen en verkoopklaar maken van het huis kosten tijd.

Laat daarom altijd zo snel mogelijk een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar. Als eenmaal duidelijk is wat het huis waard is, bereiken de erfgenamen vaak snel overeenstemming.

Belasting bij huis erven met meerdere erfgenamen

Als je een huis erft en verkoopt, moet je in principe erfbelasting betalen over de woningwaarde. Hoeveel erfbelasting je precies moet betalen, hangt af van de waarde van het huis en je relatie tot de overledene.

In 2026 gelden de volgende tarieven en vrijstellingen voor erfbelasting:

• Partners betalen 10% over de eerste €158.669 en 20% over het meerdere, na aftrek van de partnervrijstelling van €828.035

• Kinderen betalen ook 10% en 20%, maar hebben een lagere vrijstelling van €26.230

• Voor kleinkinderen geldt een tarief van 18% over de eerste €158.669 en 36% over het meerdere

Je moet de erfbelasting binnen 8 maanden na het overlijden aangeven en betalen bij de Belastingdienst. De erfbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde op het moment van overlijden.

Wat als er nog een hypotheek op het geërfde huis rust?

Wil een van de erfgenamen in het geërfde huis (blijven) wonen, maar rust er nog een hypotheek op? Dan kan hij of zij mogelijk de hypotheekrente blijven aftrekken.

Daarvoor moet wel een nieuwe hypotheek op eigen naam worden afgesloten. De hypotheek van de ouders kan meestal niet ongewijzigd worden voortgezet.

Is aan de hypotheek een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld, dan kan de uitkering worden gebruikt om de hypotheekschuld (deels) af te lossen. Soms mag de vermogensopbouw ook worden voortgezet en kan de hypotheek later worden afgelost.

Hoe worden de opbrengsten van de verkoop verdeeld?

Voordat de opbrengst van de verkochte woning uit een erfenis wordt verdeeld, worden er een aantal zaken van afgetrokken:

• Aflossing van de hypotheek (indien van toepassing)

• Verkoopkosten zoals makelaarscourtage en notariskosten

• Eventuele kosten voor het ontruimen en opknappen van het huis

• Erfbelasting die moet worden betaald

Wat overblijft, de netto-opbrengst, kan volgens de wettelijke verdeelsleutel of het testament onder de erfgenamen worden verdeeld.

Belangrijk is wel dat alle erfgenamen het eens zijn over de verkoopprijs en -voorwaarden. Alle erfgenamen moeten immers hun handtekening zetten voor de verkoop.

Verkoop met meerdere erfgenamen: wat zijn alternatieven?

Als je samen met andere erfgenamen een huis erft, hoef je niet per se over te gaan tot verkoop van de woning. Er zijn namelijk verschillende alternatieven mogelijk, afhankelijk van jullie onderlinge afspraken en wensen:

• Eén erfgenaam koopt de anderen uit en wordt eigenaar

• Jullie verhuren het huis in plaats van het te verkopen

• Jullie spreken vruchtgebruik af voor één erfgenaam

Kan één erfgenaam eigenaar worden van het huis?

Eén erfgenaam kan de andere erfgenamen uitkopen en zo volledig eigenaar worden van het geërfde huis. Hiervoor stellen jullie samen de waarde van de woning vast, in eerste instantie met een gratis waardebepaling en later eventueel met hulp van een taxateur. Degene die eigenaar wil worden, betaalt de anderen uit voor hun deel.

Kan ik het geërfde huis verhuren in plaats van verkopen?

Verhuren is inderdaad een alternatief voor het verkopen van een geërfd huis. Dit kan interessant zijn als jullie allemaal wat extra maandelijkse inkomsten kunnen gebruiken of de woning willen aanhouden als investering.

Houd er wel rekening mee dat verhuur wat voeten in de aarde heeft:

• Jullie moeten gezamenlijk optreden als verhuurder en afspraken maken over beheer en onderhoud

• Er gelden specifieke regels en plichten voor verhuurders waar jullie je aan moeten houden

• Jullie zijn samen verantwoordelijk voor bijvoorbeeld onderhoud en reparaties aan de woning

• Eventuele hypotheeklasten en voorwaarden zijn vaak minder gunstig dan bij zelfbewoning

Bespreek goed met elkaar of verhuur echt een geschikte optie is in jullie situatie. Misschien is verkoop toch praktischer en voordeliger. Een lokale makelaar kan een gratis verkoopadvies geven om de mogelijkheden op een rijtje te zetten.

Vruchtgebruik voor een van de erfgenamen

Bij het erven van een huis kan één erfgenaam het vruchtgebruik van de woning krijgen. Diegene krijgt dan het recht om in de woning te blijven wonen of deze te verhuren, zonder hier een vergoeding voor te betalen aan de andere erfgenamen.

Meestal is de langstlevende ouder de in het testament vastgelegde vruchtgebruiker. Maar wanneer beide ouders zijn overleden, kan het ook een van de kinderen worden.

De andere erfgenamen blijven dan eigenaar van de woning, maar mogen er zelf niet in wonen en mogen de woning niet verkopen zolang het vruchtgebruik van kracht is.

Bij vruchtgebruik moeten zowel de vruchtgebruiker als de andere erfgenamen erfbelasting betalen:

• De vruchtgebruiker betaalt erfbelasting over de waarde van het vruchtgebruik. Deze waarde is afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker.

• De andere erfgenamen betalen erfbelasting over de waarde van het 'blote eigendom', dus over de waarde van de woning minus de waarde van het vruchtgebruik.

Vruchtgebruik kan soms een uitkomst zijn, bijvoorbeeld als een van de erfgenamen zonder woonruimte zit.