Huis flippen: zo maak je winst in 2026

Huizen flippen is een populaire strategie onder vastgoedbeleggers. Maar hoe werkt het flippen van een huis eigenlijk en hoe rendabel is het in 2026? Lees hier alles wat je moet weten over het flippen van een huis, van financiering tot belasting. 

Wat is een huis flippen?

Een huis flippen is een manier van vastgoedbeleggen waarbij je een woning koopt, snel opknapt en vervolgens met winst doorverkoopt. Het doel is om in korte tijd een aantrekkelijk rendement te behalen op je investering.

In de vastgoedwereld wordt deze strategie ook wel vastgoed flippen of 'Fix & Flip' genoemd. Het is een Amerikaanse term die inmiddels ook in Nederland de standaard is geworden voor deze snelle manier van handelen.

Als huizenflipper kijk je uit naar panden die onder de marktwaarde worden aangeboden, bijvoorbeeld omdat ze in een slechte staat verkeren. Door slim te renoveren, verhoog je de waarde en kun je het huis voor een hogere prijs verkopen.

Hoe werkt een huis flippen in de praktijk?

Het proces van huis flippen bestaat uit een aantal stappen die je zorgvuldig moet doorlopen om succesvol te zijn:

• Zoeken naar geschikte panden onder de marktwaarde

• Aankoop en financiering van het huis

• Renovatie en opknappen voor verkoop

• Het huis weer op de markt zetten en verkopen

Als huisflipper moet je goed kunnen inschatten welke verbeteringen de meeste waarde toevoegen. Populaire aanpassingen zijn het moderniseren van de keuken en badkamer, het leggen van nieuwe vloeren en het schilderen van muren.

Een cruciale vaardigheid is het accuraat inschatten van de kosten en de uiteindelijke verkoopprijs. Onverwachte tegenvallers kunnen je winst snel doen verdampen. Daarom is het verstandig om een buffer aan te houden.

Voor beginnende huisflippers is het aan te raden om klein te beginnen en ervaring op te doen voordat je grotere projecten aanpakt. Zo bouw je kennis en een netwerk op zonder al te veel risico te lopen.

Verschil tussen huis flippen en regulier vastgoedbeleggen

Het flippen van huizen verschilt op een aantal belangrijke punten van traditioneel vastgoedinvesteren:

• Bij het flippen van een huis ga je voor een snelle winst door waarde toe te voegen aan een pand. Je bent intensief bezig met het project en loopt meer risico, maar kunt ook hogere rendementen behalen.

• Reguliere vastgoedinvesteerders richten zich op de lange termijn. Ze kopen panden om te verhuren en profiteren van zowel huurinkomsten als waardestijging over de jaren heen. Dit is een meer passieve vorm van beleggen.

Voor jou als investeerder is het belangrijk om te bepalen wat het beste bij je past. Heb je veel tijd en energie om in projecten te steken? Dan kan flippen interessant zijn. Zoek je meer stabiliteit? Dan is traditioneel vastgoed een betere keuze.

Welke huizen zijn geschikt om te flippen?

Onderzoek laat zien dat de meeste geflipte huizen in 2026 tussenwoningen of appartementen zijn. Vrijstaande huizen, hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen worden minder vaak geflipt. De redenen hiervoor zijn simpel.

Appartementen en tussenwoningen zijn vaak:

• Kleiner, dus sneller te renoveren

• Goedkoper, dus makkelijker te financieren

• Goedkoper, dus makkelijker weer door te verkopen

• Gelegen in populaire gebieden liggen zoals in grote steden

Dat er in grote steden meer huizen worden geflipt, komt ook duidelijk naar voren in de statistieken. Ze blijken met name Den Haag, Amsterdam, Rotterdam en Utrecht in 2026 populair te zijn onder huizenflippers:

Is een huis flippen rendabel in 2026?

Een huis flippen kan zeker winstgevend zijn als je het slim aanpakt. Stel je voor: je koopt een verwaarloosd huis voor €200.000, steekt er €50.000 aan renovaties in, en verkoopt het dan voor €300.000. Dat zou een winst van €50.000 opleveren.

Maar let op, want dit is een versimpeld voorbeeld. In werkelijkheid komen er nog meer kosten bij kijken, zoals makelaarskosten, notariskosten en belastingen. Toch laten deze cijfers zien waarom een huis flippen aantrekkelijk kan zijn.

Een huis flippen brengt ook risico's en uitdagingen met zich mee. Het is niet zo makkelijk als het soms lijkt in tv-programma's. Hier zijn enkele belangrijke punten om rekening mee te houden:

• Onverwachte renovatiekosten: Verborgen problemen zoals schimmel of structurele schade kunnen je budget flink overschrijden.

• Marktveranderingen: De huizenprijzen kunnen dalen terwijl je bezig bent met renoveren, waardoor je misschien minder winst maakt dan verwacht.

• Tijdsdruk: Hoe langer je het huis in bezit hebt, hoe meer kosten je maakt (hypotheek, verzekeringen, etc.).

• Stress: Een huis flippen kan behoorlijk stressvol zijn, vooral als je tegen onvoorziene problemen aanloopt.

Factoren die de winstgevendheid beïnvloeden

De winstgevendheid bij het flippen van een huis wordt beïnvloed door verschillende factoren. Sommige hiervan heb je in de hand, andere niet. Laten we kijken naar de belangrijkste:

• Locatie

• Aankoopprijs

• Renovatiekosten

• Marktomstandigheden

Locatie

De locatie van het huis is cruciaal. Een opgeknapt huis in een populaire buurt zal sneller verkopen en meer opbrengen dan hetzelfde huis in een minder gewilde wijk. Kijk daarom niet alleen naar de potentie van een huis, maar ook naar de buurt.

Aankoopprijs en renovatiekosten

De aankoopprijs en renovatiekosten bepalen voor een groot deel je winstmarge. Probeer altijd onder de marktwaarde te kopen en houd je renovatiebudget scherp in de gaten. Onthoud: hoe lager je totale investering, hoe groter je mogelijke winst.

Marktomstandigheden

Ook de marktomstandigheden hebben een grote invloed op de winst die je maakt. In 2026 zitten er gemiddeld 7 maanden tussen de aankoop en verkoop van een geflipte woning. In deze tijd kunnen de huizenprijzen behoorlijk dalen of stijgen.

Hoe flip je je eerste huis?

Wil jij je eerste huis flippen? Volg dan de volgende stappen om de kans op een winstgevende verkoop te vergroten en blunders te voorkomen:

1. Bepaal je budget. Hoeveel kun je investeren in de aankoop en renovatie van een huis? Houd hierbij rekening met onvoorziene kosten - een goede vuistregel is om 10-20% extra te reserveren voor tegenvallers.
2. Kies de regio waarin je een huis wilt flippen. Zoek naar panden in opkomende gebieden waar de huizenprijzen naar verwachting zullen stijgen. Een huis in een goede buurt met potentie voor waardevermeerdering is ideaal.
3. Bouw een netwerk op. Maak kennis met makelaars, aannemers, en andere professionals in de vastgoedwereld. Je hebt de juiste specialisten nodig bij het vinden,  renoveren en verkopen van geschikte panden.
4. Gebruik verschillende bronnen om een huis te vinden. Naast huizenwebsites kun je denken aan veilingen of gedwongen verkopen. Ook kun je rondvragen bij kennissen of direct contact opnemen met huiseigenaren.
5. Analyseer de mogelijke waardestijging. Bereken hoeveel de renovaties kosten en wat de verwachte verkoopprijs zal zijn. Bied niet meer dan 70% van de geschatte waarde na renovatie, minus de renovatiekosten.
6. Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren als je een pand hebt gevonden. Hiermee voorkom je onaangename verrassingen en kun je een realistisch renovatieplan opstellen.
7. Maak een gedetailleerd plan voor de renovatie. Bepaal welke werkzaamheden nodig zijn, hoeveel tijd deze in beslag zullen nemen, en wat de kosten zullen zijn. Zo blijf je binnen budget en op schema.
8. Vergelijk makelaars op verkoopprestaties. Je huis flippen via de juiste verkoopmakelaar kan tienduizenden euro's meer winst opleveren bij verkoop. Dit kan het verschil maken tussen een huis wel of niet winstgevend flippen.

Veelgemaakte fouten bij het renoveren van fliphuizen

Bij het flippen van een huis is het belangrijk om bepaalde valkuilen te vermijden. Hier zijn enkele veelgemaakte fouten waar je op moet letten:

• Overschatting van je doe-het-zelf-vaardigheden: Hoewel zelf klussen geld kan besparen, kan het ook duurder uitpakken als je niet weet wat je doet. Schakel voor complexe klussen zoals elektra of loodgieterswerk altijd een professional in.

• Te veel personaliseren: Denk eraan dat je het huis renoveert om te verkopen, niet om er zelf in te wonen. Kies voor neutrale, breed aantrekkelijke stijlen in plaats van wat je persoonlijk mooi vindt.

• Negeren van verborgen problemen: Soms kom je tijdens de renovatie onverwachte issues tegen, zoals schimmel of verouderde bedrading. Negeer deze niet om kosten te besparen, want ze kunnen later voor grote problemen zorgen.

• Overinvesteren: Het is verleidelijk om voor de duurste materialen en apparatuur te kiezen, maar dit kan je winstmarge flink verkleinen. Zoek naar een balans tussen kwaliteit en betaalbaarheid.

• Vergeten van vergunningen: Sommige renovaties vereisen een vergunning. Het overslaan hiervan kan leiden tot boetes of problemen bij de verkoop. Controleer altijd welke vergunningen nodig zijn voor je project.

Door deze fouten te vermijden en je te concentreren op slimme verbeteringen, vergroot je de kans op een succesvolle flip. Onthoud dat het doel is om de woning aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers, zonder je budget te overschrijden.

Financiering voor een huis flippen

Om een huis te flippen, heb je financiering nodig. Er zijn verschillende opties beschikbaar, elk met hun eigen voor- en nadelen. Laten we de meest voorkomende financieringsmethoden bekijken.

Een hypotheek is vaak de eerste optie die mensen overwegen. Een hypotheek heeft doorgaans lagere rentetarieven, maar het aanvraagproces kan lang duren en de eisen zijn streng.

Als je genoeg overwaarde hebt, kun je ook een tweede hypotheek op je huidige woning afsluiten. Je kunt de overwaarde dan vrij besteden, waaronder aan de aankoop van het huis dat je wilt flippen.

Een alternatief is een 'hard money' lening van een bedrijf of particuliere investeerder. Dit soort leningen hebben hogere rentetarieven, maar zijn sneller te verkrijgen en flexibeler dan traditionele hypotheken.

Sommige flippers kiezen ervoor om hun eigen spaargeld te gebruiken of geld te lenen van familie en vrienden. Dit kan voordelig zijn qua kosten, maar brengt ook persoonlijke risico's met zich mee.

Voor meer ervaren flippers zijn er mogelijkheden zoals partnerschappen met investeerders of het gebruik van crowdfunding platforms. Dit geeft je toegang tot meer kapitaal, maar vereist een track record.

Overweeg zorgvuldig welke financieringsoptie het beste bij jouw situatie past. Houd rekening met factoren zoals je kredietwaardigheid, de snelheid waarmee je kapitaal nodig hebt en hoeveel risico je bereid bent te nemen.

Belasting bij het flippen van een huis

In Nederland krijg je bij het flippen van een huis te maken met verschillende belastingen. De belangrijkste zijn de overdrachtsbelasting en de belasting die je betaalt over de gemaakte winst bij verkoop.

Overdrachtsbelasting bij huis flippen

Wanneer je een huis koopt om te flippen, moet je overdrachtsbelasting betalen. Dit is een belasting die je betaalt over de aankoopprijs van het huis. De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van een aantal factoren:

• Ben je jonger dan 35 jaar en ga je er zelf wonen? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting tot een aankoopprijs van €525.000 (in 2026).

• Koop je het huis om er zelf in te gaan wonen en ben je ouder dan 35 jaar? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting.

• Koop je het huis als belegging of om door te verkopen? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting in 2026.

Als huisflipper val je meestal in de laatste categorie. Je koopt het huis immers om het op te knappen en door te verkopen, niet om er zelf in te gaan wonen.

Belasting op winst uit huis flippen

Naast de overdrachtsbelasting bij aankoop, moet je ook rekening houden met belasting over je winst bij verkoop. Hoe de Belastingdienst jouw situatie beoordeelt, hangt af van je activiteiten:

• Box 3 (Belegging): Flip je incidenteel een pand en besteed je de verbouwing uit? Dan ziet de fiscus dit als passief vermogensbeheer. Je betaalt in 2026 36% belasting over een fictief rendement.

• Box 1 (Onderneming): Gebruik je jouw specifieke kennis, netwerk of eigen arbeid om structureel winst te behalen? Dan geldt dit als 'meer dan normaal vermogensbeheer' en betaal je tot 49,5% inkomstenbelasting over de daadwerkelijke winst.

Het is cruciaal om dit onderscheid te maken, omdat de belastingdruk in box 1 fors hoger kan uitvallen. Houd daarom uren en kosten (bonnetjes) nauwkeurig bij om discussie met de Belastingdienst te voorkomen.

Twijfel je over hoe jouw situatie belast wordt? Raadpleeg dan een belastingadviseur. Die kan je precies vertellen hoe het in jouw geval zit en hoe je je belastingaangifte het beste kunt doen.

Flippen via een eenmanszaak of BV

Flippers die het professioneel aanpakken, kiezen vaak voor een eigen onderneming. Met een eenmanszaak profiteer je van voordelen zoals de zelfstandigenaftrek en de mkb-winstvrijstelling.

Bij grotere winsten kan een BV interessanter zijn, omdat de vennootschapsbelasting lager is dan de hoogste schijf in box 1. Laat je hierover altijd adviseren door een fiscalist, want elke situatie is uniek.

Wanneer is een huis flippen nog rendabel in 2026?

Door de gewijzigde regels en huizenprijzen is goed rekenen in 2026 belangrijker dan ooit. Een project is doorgaans rendabel als de verwachte winst minimaal 15% van de totale investering bedraagt.

De grootste winstpakker zit vaak in de verkoop: de beste makelaars verkopen een woning voor tienduizenden euro's meer dan gemiddeld. Dit verschil bepaalt direct of jouw flip-project eindigt met een klinkende winst of een teleurstelling.