Overwaarde huis na scheiding: wat betaal ik aan belasting?

Ga je scheiden en heb je samen een koophuis? Dan zit er mogelijk overwaarde op het huis. Maar wat gebeurt er bij een scheiding eigenlijk met de overwaarde en hoeveel belasting betaal je hierover? Je leest het in dit artikel.

Wat gebeurt er met overwaarde bij een scheiding?

Overwaarde is het verschil tussen de actuele woningwaarde en resterende hypotheekschuld. Hoe langer de tijd waarin je hypotheek hebt afgelost, hoe groter de kans op overwaarde op het huis.

In de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. In 2026 is de kans dan ook groot dat je overwaarde op de woning hebt. Bij een scheiding moeten jullie samen beslissen wat er met dit bedrag gebeurt.

Hoe wordt overwaarde op het huis verdeeld?

De verdeling van overwaarde hangt af van de huwelijkse voorwaarden. Zijn jullie getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan is de verdeling meestal 50/50. Dat geldt zelfs als de woning op naam van één van jullie beiden staat.

Zijn jullie getrouwd op huwelijkse voorwaarden? Deze voorwaarden bepalen hoe de overwaarde wordt verdeeld. Bij koude uitsluiting is de overwaarde voor de enige eigenaar van het huis, bij een verrekenbeding wordt de overwaarde verdeeld.

De uiteindelijke verdeling hangt af van onder meer de volgende vragen:

• Wie is eigenaar van de woning?

• Wat staat er in de huwelijkse voorwaarden?

• Willen jullie het huis samen verkopen of wil één partner de ander uitkopen?

Wat gebeurt er met de hypotheek als je uit elkaar gaat?

Voor de hypotheek geldt na scheiding in principe hetzelfde als voor de overwaarde. Als jullie samen eigenaar zijn, zijn jullie allebei verantwoordelijk voor de hypotheekverplichtingen. Dit geldt ook als één van jullie vertrekt uit de woning.

Zijn jullie getrouwd op huwelijkse voorwaarden en staat het huis op één naam? Dan blijft de eigenaar de hypotheek na scheiding doorbetalen, mits dit ook de partner is die in het huis blijft wonen na de scheiding.

Overwaarde huis na scheiding: wat betaal ik aan belasting?

In 2026 valt overwaarde onder box 3 van de inkomstenbelasting zodra je het geld op je spaarrekening zet of ermee gaat beleggen. Verkoop je je huis na een scheiding, dan kun je dus belasting betalen over het bedrag dat je overhoudt.

Het goede nieuws is dat je niet direct belasting betaalt over de volledige overwaarde. Er geldt een heffingsvrij vermogen van €59.357 voor alleenstaanden en €118.714 voor fiscale partners. Pas als je boven deze grens uitkomt, ga je belasting betalen.

Deze belasting betaal je over een fictief rendement boven het heffingsvrij vermogen. In 2026 heeft de Belastingdienst de volgende fictieve rendementspercentages vastgesteld voor box 3 vermogen:

Bijleenregeling en hypotheekrenteaftrek

Na verkoop van je huis (of als je uitgekocht bent door je partner) houd je mogelijk overwaarde over. Deze overwaarde staat fiscaal gezien ook wel bekend als de eigenwoningreserve.

De Belastingdienst gebruikt de eigenwoningreserve om te bepalen hoeveel hypotheekrente je fiscaal mag aftrekken wanneer je binnen drie jaar na verkoop van je woning een nieuwe woning koopt.

Met andere woorden: koop je snel na je scheiding een nieuw huis, dan moet je de overwaarde aftrekken van de hypothecaire lening die je afsluit. Over dit resterende bedrag mag je hypotheekrente aftrekken.

Hoe lang is overwaarde belastingvrij?

Overwaarde kan belastingvrij zijn als je het geld niet belegt of niet op je bankrekening hebt staan op de peildatum (1 januari van het jaar waarover je belastingaangifte doet).

Gebruik je de overwaarde bijvoorbeeld voor een nieuwe woning? Dan betaal je geen belasting over de overwaarde. Wel moet je de eigenwoningreserve in mindering brengen op het bedrag waarover je hypotheekrente kunt aftrekken.

Je kunt ook een deel van de overwaarde aan iemand anders schenken, bijvoorbeeld aan een kind of je ex-partner. Onder de vrijstelling is het geschonken bedrag belastingvrij en betaal je dus geen belasting over dat deel van de overwaarde.

Kan ik mijn partner uitkopen met overwaarde?

Wil je na de scheiding in het huis blijven wonen? Dan kun je het huis op jouw naam zetten door je ex-partner uit te kopen. Hiervoor kun je de overwaarde op het huis gebruiken als je nu ook al (deels) eigenaar van de woning bent.

Bij het uitkopen van je ex-partner moet je ook de hypotheek op jouw naam zetten. De hypotheekverstrekker zal je inkomen in dat geval opnieuw beoordelen om te bepalen of je de volledige hypotheeklasten in je eentje kunt dragen.

Hoe haal ik de overwaarde uit mijn huis?

Vaak is het verstandig om eerst te scheiden en het huis daarna pas te verkopen. Je kunt dan namelijk afspraken maken over de verdeling van de overwaarde en deze vastleggen in het echtscheidingsconvenant.

Voordat je deze afspraken kunt maken en het huis kunt verkopen, moet je weten wat de woning waard is. Een gratis waardebepaling door een makelaar is bij een scheiding aan te raden om de verkoopwaarde van het huis te bepalen.

Kan ik mijn partner uitkopen in termijnen?

Heb je niet genoeg geld om je ex-partner in één keer uit te kopen? Dan is het mogelijk om je ex in goed overleg in termijnen uit te kopen. Wel moet je ex-partner hieraan willen meewerken.

Afspraken over de uitbetaling in termijnen kun je laten vastleggen in het echtscheidingsconvenant. Belangrijk is dat de hoogte en frequentie van de termijnen duidelijk is, zodat hierover geen misverstanden ontstaan.

Scheve verdeling overwaarde: kan dat?

Soms willen jullie niet de volledige overwaarde verdelen. Bijvoorbeeld omdat één van jullie graag in het huis wil blijven wonen, maar niet genoeg geld heeft voor de volledige uitkoop.

In 2026 moet je opletten: als je afwijkt van een 50/50 verdeling, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Na een scheiding betaal je een hoger tarief aan schenkbelasting dan wanneer jullie nog fiscale partners zijn.

De fiscale partnerstatus eindigt pas als één van jullie staat ingeschreven op een ander adres en het scheidingsverzoek is ingediend bij de rechtbank. Is het ingediend, maar wonen jullie nog op hetzelfde adres? Dan zijn jullie nog fiscaal partners.