Waardebepaling of taxatie bij scheiding: wat is slim voor mij?

Ga je scheiden en heb je samen een koophuis? Pas als je de waarde van het huis weet, kun je de juiste vervolgstappen zetten. Maar wat is beter om de woningwaarde te bepalen bij een scheiding: een waardebepaling of een taxatie?

Scheiding: kies ik een taxatie of waardebepaling?

Als je gaat scheiden met een koophuis, is de eerste stap het bepalen van de waarde van de woning. Jullie moeten immers weten wat het huis waard is voor een rechtmatige verdeling bij de scheiding.

De waarde van de woning kun je laten bepalen door een waardebepaling (via een makelaar) of taxatie (via een taxateur). De meeste verkopers kiezen voor een waardebepaling, omdat dit ongeveer €700 aan taxatiekosten bespaart.

Wat is het verschil tussen een taxatie en een waardebepaling?

Een taxatie is een waardering van je woningwaarde door een gecertificeerd taxateur. Na de taxatie krijg je een officieel taxatierapport, dat bindend is bij hypotheekaanvragen en juridische conflicten.

Een waardebepaling is een waardering van je woningwaarde door een ervaren makelaar. Tijdens een waardebepaling krijg je geen taxatierapport, maar de reële verkoopwaarde en gratis verkoopadvies afgestemd op jouw woning en situatie.

Volstaat een gratis waardebepaling bij scheiding?

In 99% van de gevallen volstaat een gratis waardebepaling om bij een scheiding de waarde van het huis te bepalen. Dit is vooral handig als je het huis wilt verkopen of als één van jullie in de woning blijft wonen en de ander moet uitkopen.

Hoewel vaak gedacht wordt dat een taxatie verplicht is als je je ex-partner uit wil kopen bij een scheiding, is dat niet het geval. Belangrijk is vooral dat jullie het samen eens worden over de verkoopwaarde van de woning.

• Wil je vertrouwen op de expertise van een specialist die dagelijks huizen in jouw buurt verkoopt? Dan kun je een of meerdere makelaars uitnodigen voor een waardebepaling. Zo krijg je een goed beeld van de verkoopwaarde.

• Wil je een taxatierapport of verloopt de verdeling van de woning niet in goede harmonie? Dan kun je een taxatie laten doen, maar weet dat deze niet nauwkeuriger is dan een waardebepaling en gemiddeld €700 kost.

Bepaal de woningwaarde in elk geval nooit definitief op basis van een eigen schatting, de WOZ-waarde of online berekentools. Online woningwaarde calculators zoals de Woningwaarde Rapportage vormen een prima eerste indicatie, maar in de praktijk kan je huis meer (of minder) waard zijn dan je denkt. 

Een waardebepaling of taxatie zijn de meest betrouwbare methoden om je woningwaarde te berekenen bij een scheiding. Gemiddeld wijken een waardebepaling en taxatie nooit meer dan 2% af van de werkelijke verkoopwaarde.

Voordelen van een waardebepaling bij een scheiding

Een waardebepaling heeft een aantal specifieke voordelen ten opzichte van een taxatie als je gaat scheiden:

• Sneller in te plannen dan een taxatie (vaak al binnen enkele dagen)

• Inclusief gratis verkoopadvies als je het huis wilt verkopen

• Meerdere makelaars uit te nodigen voor een nog nauwkeuriger beeld

• Gratis, waardoor je honderden euro's aan taxatiekosten bespaart

• Vrijblijvend - je zit nergens aan vast

Een waardebepaling geeft je direct inzicht in de reële verkoopwaarde van het huis, zonder dat je al definitieve stappen hoeft te zetten. Zo kun je weloverwogen beslissingen nemen rond de scheiding en de financiële afwikkeling daarvan.

Wanneer is een officiële taxatie nodig bij een scheiding?

In bepaalde gevallen heb je bij een scheiding toch een officiële taxatie door een taxateur nodig. Bijvoorbeeld als:

• De hypotheekverstrekker bij uitkoop een gevalideerd taxatierapport eist

• Jullie er samen niet uitkomen en de rechter de verdeling moet bepalen

Gevalideerd taxatierapport bij uitkopen ex

Een gevalideerd taxatierapport is een taxatie die is goedgekeurd door een onafhankelijke instantie, zoals het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Dit biedt extra zekerheid over de kwaliteit en betrouwbaarheid van het rapport.

Een gevalideerd taxatierapport is duurder dan een niet-gevalideerd rapport, maar biedt de volgende voordelen:

Bij een scheiding heb je alleen een gevalideerd taxatierapport nodig als je:

• Je ex-partner wilt uitkopen

• En hiervoor niet voldoende financiële middelen hebt

Als je extra geld moet lenen om je partner uit te kopen, zal de bank in de meeste gevallen een gevalideerd taxatierapport eisen om de verhoogde hypotheek te verstrekken. Anders volstaat een gratis waardebepaling.

Rechter bepaalt de verdeling

Komen jullie samen niet uit de verdeling van het huis? Dan is een rechtsgang soms onvermijdelijk.

De rechter baseert zich meestal op een taxatierapport voor het vaststellen van de woningwaarde. Voorafgaand aan de rechtszaak laten de ex-partners dan zelf een taxatie uitvoeren.

Het is verstandig dat de ex-partners vooraf afspreken of ze de taxatie als bindend beschouwen. Anders kan één van hen de taxatie achteraf aanvechten als deze onverwacht hoog of laag uitvalt.

De rechter let erop of de getaxeerde waarde in het rapport goed is onderbouwd, bijvoorbeeld met referentiewoningen. Als een ex-partner geen inhoudelijk verweer voert tegen het taxatierapport, zal de rechter de daarin vastgestelde waarde volgen.

Is een taxatierapport verplicht bij scheiding?

Een taxatierapport is nooit verplicht bij een scheiding. Meestal laten ex-partners een waardebepaling uitvoeren door een makelaar, ook wel bekend als een gratis taxatie. De waardering van de makelaar wordt dan aangehouden bij de verdeling.

Wie betaalt de taxatiekosten bij een scheiding?

Bij een scheiding is het gebruikelijk dat beide partners de taxatiekosten van gemiddeld €700 delen. Jullie hebben immers beiden belang bij een objectieve waardebepaling van jullie gezamenlijke koophuis.

Het is slim om vooraf goede afspraken te maken over de verdeling van de kosten. Spreek bijvoorbeeld af dat jullie de kosten 50/50 delen, of dat degene die in de woning blijft wonen de taxatiekosten voor zijn of haar rekening neemt.

Soms kan één van beide partners de taxatiekosten betalen en deze later verrekenen. Bijvoorbeeld als één van jullie de woning overneemt en de ander uitkoopt. De taxatiekosten kun je dan meenemen in de berekening van het uitkoopbedrag.

Op hoeveel van de woningwaarde heb ik recht?

Er zijn twee mogelijkheden bij een scheiding: jullie kunnen getrouwd zijn in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden. Dit kan beïnvloeden waar je recht op hebt en dus ook of je voor een waardebepaling of taxatie kiest.

Getrouwd in gemeenschap van goederen

Zijn jullie getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan zijn jullie automatisch beiden voor 50% eigenaar van de woning. Eventuele overwaarde of onderwaarde wordt bij de scheiding 50/50 verdeeld.

Getrouwd op huwelijkse voorwaarden

Zijn jullie getrouwd op huwelijkse voorwaarden? Dan staat in de huwelijkse voorwaarden wie eigenaar is van het huis en hoe de woning wordt verdeeld bij een scheiding. Zo kan er sprake zijn van:

Koude uitsluiting

Bij koude uitsluiting blijft de woning privébezit van de eigenaar. Er vindt bij een scheiding geen verdeling of verrekening plaats van de waarde van het vermogen, inclusief de woning.

Verrekenbedingen

Als er verrekenbedingen zijn opgenomen in de huwelijkse voorwaarden, kan de waarde van de woning mogelijk wel verdeeld moeten worden. Dit hangt af van de gemaakte afspraken.

Woning uitgesloten van gemeenschap

Als de woning is uitgesloten van de gemeenschap in de huwelijkse voorwaarden, blijft deze privébezit van de eigenaar bij een scheiding.

Mogelijke scenario's

Afhankelijk van de specifieke afspraken in de huwelijkse voorwaarden, zijn er verschillende mogelijke uitkomsten:

• De woning blijft volledig eigendom van de oorspronkelijke eigenaar

• De waarde van de woning moet (gedeeltelijk) verrekend worden

• Een van de partners moet de ander uitkopen

• De woning moet verkocht worden en de opbrengst verdeeld

Hoe wordt de overwaarde of onderwaarde verdeeld?

Als de waarde van jullie koophuis hoger is dan de openstaande hypotheek, is er sprake van overwaarde. Deze overwaarde delen jullie in principe bij een scheiding en kan bovendien worden belast.

Zijn jullie in gemeenschap van goederen getrouwd? Dan zijn jullie ieder voor 50% eigenaar van de woning en hebben jullie ook allebei recht op de helft van de overwaarde.

Is de hypotheek hoger dan de waarde van het huis? Dan is er sprake van onderwaarde of een restschuld. Ook deze restschuld moeten jullie meestal samen delen.

Blijft een van jullie in de woning wonen? Dan moet diegene de ander uitkopen door de helft van de overwaarde te betalen. Is er onderwaarde, dan moet de vertrekkende partner mogelijk een deel van de restschuld voor zijn rekening nemen.

Kan ik afzien van mijn recht op de overwaarde?

Ja, het is mogelijk om als ex-partner afstand te doen van je recht op de overwaarde van de gezamenlijke koopwoning. Dit kan bijvoorbeeld als je de ander tegemoet wilt komen of als je zelf geen behoefte hebt aan het geld.

Let wel op dat dit een ingrijpende beslissing is met mogelijk grote financiële gevolgen. De overwaarde kan immers oplopen tot tienduizenden euro's, zeker als jullie woning al langere tijd in waarde is gestegen.

Er zijn ook fiscale gevolgen als je afziet van jouw recht op overwaarde. Als bij de verdeling van bezittingen aan één partner teveel wordt toebedeeld, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking.

De ontvanger, in dit geval je ex-partner, is verplicht om aangifte te doen over de schenking en betaalt boven een bepaald bedrag schenkbelasting. Als je gescheiden bent, bedraagt het tarief hiervoor 30% tot 40% van het geschonken bedrag. 

Taxatie of waardebepaling bij scheiding: wat is slim?

Bij een scheiding is het aanvragen van een waardebepaling vrijwel altijd de beste keuze. Een dure taxatie is alleen nodig als je de ander wilt uitkopen en hiervoor geen geld hebt, of als er een juridisch geschil ontstaat over de verdeling.

Twijfel je tussen een taxatie en een waardebepaling? Vraag dan eerst een waardebepaling aan. De makelaar kan vaak al binnen enkele dagen langskomen en de waardebepaling is geheel gratis en vrijblijvend.

Nadat de makelaar je huis heeft bezocht, weet je direct wat het oplevert bij verkoop. Zo kunnen jullie samen betere beslissingen nemen over de verdeling. Mocht een taxatie later nodig blijken, kun je deze alsnog aanvragen.