4 risico's van je huis verkopen zonder makelaar

Overweeg jij je huis te verkopen zonder makelaar? Dan bespaar je op makelaarscourtage, maar loop je wel risico's op het gebied van tijd, geld en zekerheid. Lees hier over de 4 grootste risico's van een verkoop zonder makelaar.

De risico's van een huis verkopen zonder makelaar op een rijtje

• Je huis is minder zichtbaar (dus verkoopt minder snel)

• Je huis verkopen kost tijd (die je zelf niet hebt)

• Je verkoopt je huis tegen een lagere prijs

• Je loopt meer financiële en juridische risico's

Voordelen van je huis verkopen zonder makelaar

De belangrijkste reden dat mensen ervoor kiezen om hun huis zelf te verkopen, is om te besparen op de makelaarskosten. Deze kosten kunnen al snel oplopen tot duizenden euro's, afhankelijk van de verkoopprijs van je woning.

Daarnaast denken sommige verkopers dat ze meer controle hebben over het verkoopproces als ze alles zelf regelen. Ze kunnen dan zelf bepalen wanneer bezichtigingen plaatsvinden en hoeven niet te schakelen met een makelaar.

Waarom wél een makelaar inschakelen bij verkoop?

98% van de Nederlandse verkopers kiest in 2026 nog altijd voor verkoop met behulp van een makelaar. Dat geldt ook voor mensen die al eens eerder in hun leven een huis hebben verkocht.

Hier zijn goede redenen voor, zo blijkt uit de cijfers. Huizen met makelaar verkopen gemiddeld:

• Winstgevender

• Sneller

• Moeitelozer

• Probleemlozer

Winstgevende verkoop

Uit onafhankelijk onderzoek blijkt dat huizen die mét makelaar worden verkocht gemiddeld 11% meer opbrengen dan huizen die zonder makelaar worden verkocht. De conclusie van de onderzoekers: een makelaar verdient zichzelf terug.

Naast de gemiddeld 11% hogere verkoopprijs die verkoop met een makelaar met zich meebrengt, zijn er ook verschillen tussen makelaars onderling. Bepaalde makelaars verkopen huizen namelijk tot wel 2,5% winstgevender dan collega's.

Snelle verkoop

Huizen worden via een makelaar niet alleen winstgevender, maar ook sneller verkocht dan zonder makelaar. Huizen met makelaar verkopen in 2026 binnen 29 dagen, terwijl woningen zonder makelaar gemiddeld 58 dagen te koop staan.

Wil je nóg sneller dan 29 dagen verkopen? Vergelijk makelaars dan niet alleen op verkoopprijs, maar ook op snelheid. De snelste makelaars verkopen huizen namelijk tot maar liefst weken sneller dan collega's.

Moeiteloze verkoop

Een huis verkopen met een makelaar is een moeiteloze ervaring ten opzichte van zonder makelaar. De makelaar neemt je immers veel werk uit handen. Denk aan:

• Het promoten van het huis via verschillende kanalen

• Het inplannen en begeleiden van bezichtigingen

• Het onderhandelen met potentiële kopers

• Het opstellen van de koopovereenkomst

Verkoop je je huis zonder hulp van een makelaar? Dan kosten al deze werkzaamheden je niet alleen de nodige hoofdbrekens, maar ook tientallen uren van je tijd. En dat naast de drukke baan en het leven dat je al hebt.

Voor veel mensen is alleen de tijdsbesparing al reden om hun huis met behulp van een makelaar te verkopen. Tenzij je van 'huizen flippen' je werk hebt gemaakt, heb je simpelweg de tijd niet om al het werk van een makelaar te doen.

Probleemloze verkoop

Een vaak over het hoofd geziene taak van de makelaar is om juridische en financiële problemen na verkoop te voorkomen. Hierdoor is de makelaar gespecialiseerd in het opstellen van een waterdicht koopcontract. 

In een goed opgesteld koopcontract zijn alle voorwaarden duidelijk vastgelegd, waardoor je na verkoop niet voor onverwachte verrassingen komt te staan. Dit kan kostbare blunders en rechtszaken voorkomen en je tienduizenden euro's besparen. 

Wat zijn nu de risico's als je besluit je huis zonder hulp van een makelaar te verkopen? Hieronder de 4 grootste risico's op een rijtje:

Risico 1: Minder zichtbaar bij kopers

Als je je huis verkoopt zonder makelaar, is het minder zichtbaar bij potentiële kopers. Dat is niet vreemd, want makelaars beschikken over een uitgebreid netwerk van kopers, collega-makelaars en andere vastgoedprofessionals.

Als particulier is het vrijwel onmogelijk om een vergelijkbaar netwerk op te bouwen. Hierdoor mis je een belangrijke troef om je woning snel onder de aandacht te brengen van zoveel mogelijk geïnteresseerden.

Je huis op Funda plaatsen

Daar komt bij dat alleen makelaars toegang hebben tot Funda, het populairste huizenplatform van Nederland. Ga je je huis verkopen, dan is het essentieel dat jouw woning op dit platform te vinden is.

Om je huis op Funda te plaatsen heb je dan ook altijd een makelaar nodig, zelfs als je de woning zelf verkoopt. Gemiddeld betaal je al snel €450 - €650 voor een Funda Basis-plaatsing van 3 maanden.

Een Funda Basis-plaatsing is vaak inclusief onderhandelhulp van de makelaar, maar exclusief brochure, raambord, professionele foto's, video's, plattegronden en hulp bij het opstellen van de koopovereenkomst.

Wil je aanvullende diensten afnemen, zoals professionele foto's en video's? Dan kies je voor een Funda Compleet of (nog uitgebreider, bijvoorbeeld ook met plattegrond en 360 graden foto's) Funda Plus/Premium-pakket.

Een Funda Compleet-plaatsing kost gemiddeld €650 - €950 en een Funda Plus/Premium-bundel €950 - €1.250. Maar let op: de naam van deze 3 pakketten kan per internetmakelaar verschillen.

Ter vergelijking: bij een lokale full-service makelaar zijn alle bovengenoemde diensten én meer standaard inbegrepen. Ook heb je veel vaker contact met een lokale makelaar en zal hij een hogere verkoopprijs behalen.

Verkoopt een lokale makelaar jouw huis dankzij zijn extra expertise en diensten voor 1% meer dan een internetmakelaar, dan heeft hij zijn eigen meerprijs al ruim terugverdiend. Op een huizenprijs van €400.000 betekent dit €4.000 extra.

Risico 2: Tijdrovend verkoopproces

Als je toch besluit je huis zelf te verkopen, moet je rekening houden met een flinke tijdsinvestering. Kopers willen meestal meerdere keren langskomen voordat ze een beslissing nemen over de aankoop van een woning.

Daarnaast hebben kopers veel vragen en kunnen ze op het laatste moment afhaken, waardoor je opnieuw nieuwe kopers moet vinden. Het in goede banen leiden van bezichtigingen en onderhandelingen kan dan ook vele tientallen uren kosten.

Concreet kun je de volgende zaken verwachten als je in 2026 zelf je huis verkoopt:

• Veel bezichtigingen (ook door mensen zonder serieuze koopintentie)

• Stevige onderhandelingen met een aankoopmakelaar over prijs en voorwaarden

• Veel tijd naar onderzoek rondom juridische regels en opstelling koopcontract

• Dagelijks beschikbaar voor contact met potentiële kopers

Het zelf regelen van de verkoop wordt door de meeste verkopers dan ook als te stressvol, tijdrovend en ingewikkeld ervaren. Een makelaar neemt dit hele proces uit handen, zodat jij je hier geen zorgen over hoeft te maken.

Risico 3: Lagere verkoopprijs

Eerder heb je al gelezen over het onafhankelijke onderzoek dat aantoont dat huizen met makelaar gemiddeld 11% winstgevender worden verkocht dan zonder makelaar. De beste makelaars verkopen huizen zelfs nog eens 2,5% winstgevender.

Deze statistieken zijn op meerdere manieren te verklaren:

• Makelaars kunnen beter inschatten wat een woning werkelijk waard is

• Makelaars bepalen een slimmere vraagprijs (niet te hoog, niet te laag)

• Makelaars bereiken meer kopers (die tegen elkaar gaan opbieden)

• Makelaars weten hoe ze een woning moeten presenteren

• Makelaars kunnen meer tijd besteden aan de verkoop

• Makelaars hebben meer ervaring in het voeren van onderhandelingen

• Makelaar maken geen fouten die geld kosten tijdens of na de verkoop

Wil je je huis toch zonder makelaar verkopen? Wees je dan bewust van de financiële risico's. Op een huiswaarde van €350.000 bespaar je circa €3.885 aan makelaarskosten, maar je riskeert een (tien)duizenden euro's lagere verkoopprijs.

Risico 4: Financiële en juridische blunders

Naast financiële risico's loop je juridische risico's als je je huis verkoopt zonder makelaar. Met name bij het opstellen van de koopakte is het belangrijk om ondersteuning te krijgen van een expert die hierin onderlegd is.

Een makelaar weet precies welke juridische en financiële risico's je als verkoper loopt bij de verkoop van een woning. Hierdoor neemt hij één of meerdere van de volgende clausules en voorwaarden op in de koopovereenkomst:

1. Boeteclausule

Een boeteclausule waarbij de koper een boete moet betalen als hij de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt, bijvoorbeeld 10% van de koopsom. Dit beschermt jou als de koper zich terugtrekt.

2. Waarborgsom

Een waarborgsom die de koper moet storten, vaak 10% van de koopsom. Dit geeft je de financiële zekerheid dat je de boeteclausule ook daadwerkelijk krijgt uitbetaald als de koper zich teruggrekt.

3. Ouderdomsclausule

Een ouderdomsclausule die de aansprakelijkheid van van jou verkoper beperkt voor gebreken door ouderdom van de woning. Zo ben jij niet aansprakelijk voor alle verborgen gebreken.

4. (On)bekendheidsclausules

(On)bekendheidsclausules (ook bekend als een exoneratiebeding) waarin de verkoper verklaart niet bekend te zijn met bepaalde gebreken, zoals asbest of bodemverontreiniging. Dit beschermt je tegen juridische geschillen achteraf.

5. Ontbindende voorwaarden

Duidelijke ontbindende voorwaarden en verplichtingen voor beide partijen, zodat helder is wanneer de overeenkomst ontbonden kan worden. Voor jou kan dit handig zijn als de aankoop van een nieuwe woning niet tijdig lukt of doorgaat.

6. Omschrijving woning

Een duidelijke omschrijving van de staat van de woning, zodat geen misverstanden ontstaan over wat de koper mag verwachten.

Zo worden de belangrijkste risico's voor de verkoper goed afgedicht in de koopovereenkomst. De makelaar zal zijn kennis en ervaring gebruiken om jou als verkoper hierin goed te adviseren en te beschermen.

Naast de koopakte zal de makelaar je adviseren over andere juridische en financiële kwesties. Denk hierbij aan complexe thema's rondom de verkoop zoals scheiding, erfenis en erfpacht. Zo neem je altijd de juiste beslissingen.

Wel of geen makelaar inschakelen: wat is slim?

Voor 98% van de mensen is het slim om een makelaar in te schakelen bij het verkopen van een huis. Niet alleen verkoop je je huis met makelaar sneller en winstgevender, maar ook bespaar je tijd en krijg je een stukje zekerheid.

Besef jij de risico's van je huis verkopen zonder makelaar, maar hik je nog aan tegen de makelaarskosten? Bedenk je dan dat je deze kosten altijd pas achteraf - na de verkoop - hoeft te betalen.

De notaris trekt de makelaarskosten af van het geld dat je overhoudt aan de verkoop van je huis. Je hoeft de kosten dus niet uit eigen zak te betalen en ontvangt het geld uit de verkoop vaak al binnen 1 tot 3 dagen op je rekening.