Huis zonder makelaar verkopen: is dat verstandig?

Je huis zonder makelaar verkopen bespaart makelaarskosten. Maar is verkoop zonder een makelaar wel verstandig? In deze gids lees je hoe je zelf je woning kunt verkopen, wat de risico's zijn en waarom 98% van de verkopers kiest voor verkoop met een makelaar.     

Waarom je huis verkopen zonder makelaar?

Dit zijn de belangrijkste redenen om je woning te verkopen zonder makelaar:

• Je bespaart op makelaarskosten

• Je houdt zelf de regie over de verkoop

• Je communiceert rechtstreeks met potentiële kopers

Je bespaart op makelaarskosten

De gemiddelde courtage van Nederlandse makelaars bedraagt in 2026 —. Bij een gemiddelde verkoopprijs van € 510.408 komt dit neer op ongeveer €4.975 aan makelaarskosten die je na verkoop moet betalen.

Als je je huis verkoopt zonder makelaar, bespaar je op deze kosten. Je moet de verkoop van je woning dan wel helemaal zelf in goede banen leiden. Dit is voor de meeste huizenverkopers een grote taak.

Zo moet je zonder makelaar zelf de marketing verzorgen, bezichtigingen regelen en onderhandelingen voeren. De meeste huiseigenaren missen hiervoor tijd en kennis, waardoor de verkoop langer duurt of minder winstgevend is dan gehoopt.  

Een makelaar neemt niet alleen veel werk uit handen, maar behaalt door zijn netwerk, ervaring en expertise ook een beter verkoopresultaat. Bovendien hoef je niet per se je huis te verkopen zonder makelaar om op makelaarskosten te besparen.

Via Huis Verkopen kun je gratis en vrijblijvend kosten én prestaties van lokale makelaars vergelijken. Zo ontdek je makkelijk en snel wie de beste makelaar voor jou is en verdien je de makelaarskosten terug door een succesvolle verkoop van je huis.

Je houdt zelf de regie over het verkoopproces

Als je je huis verkoopt zonder makelaar, heb je zelf de volledige regie over de verkoop. Je hoeft geen rekening te houden met de voorkeuren of agenda van een makelaar en kunt zelf de verkoopstrategie bepalen.

Natuurlijk brengt deze aanpak ook wat extra verantwoordelijkheden en risico's met zich mee. Zo kost het zelf regelen van het verkooptraject vaak meer tijd dan je vooraf inschat - en dat (wellicht) naast een full-time baan.

Daarnaast mis je een expert met wie je van gedachten kunt wisselen en houdt niemand je verantwoordelijk als je verkooptaken een weekje uitstelt. Je moet dus kennis en discipline hebben als je een huis zonder makelaar wilt verkopen.

Je communiceert zelf rechtstreeks met potentiële kopers

Na vele jaren woonplezier kan het soms lastig zijn om je huis te verlaten. Je wilt dan weten dat het bij de nieuwe eigenaar in goede handen is. In dat geval kan het zinvol zijn om bij verkoop zelf contact te onderhouden met mogelijke kopers.

Dit betekent wel dat je zelf alle vragen moet beantwoorden en bezichtigingen moet begeleiden. Het is belangrijk om hierbij open en eerlijk te zijn over de staat van het huis en eventuele gebreken. Zo voorkom je teleurstellingen achteraf.

Risico's van je huis verkopen zonder makelaar

Je huis verkopen zonder makelaar brengt ook nadelen en risico's met zich mee:

• Je huis is minder zichtbaar bij potentiële kopers

• Je bent tijd kwijt aan bezichtigingen en contact met kopers

• Je verkoopt je huis meestal minder winstgevend

• Je loopt financiële en juridische risico's

Je huis is minder zichtbaar bij potentiële kopers

Makelaars hebben toegang tot platformen waar je als particulier geen toegang tot hebt. Zo heb je altijd een makelaar nodig om een woningadvertentie te plaatsen op Funda, zelfs als je de rest van de verkoop zonder makelaar wilt regelen.

Daarnaast hebben makelaars een uitgebreid netwerk van collega-makelaars en mogelijke kopers, waardoor ze jouw woning aanzienlijk sneller dan gemiddeld kunnen verkopen. Zo kan je huis verkocht worden nog voordat het op Funda staat.

Hoe minder zichtbaar je huis, hoe langer het duurt voordat het verkocht wordt. De gemiddelde verkoopsnelheid van koophuizen met makelaar is in juli 2026 29 dagen. Zonder makelaar moet je rekening houden met een langere verkoopduur. 

Je bent tijd kwijt aan bezichtigingen en contact met kopers

Kopers willen meestal meerdere keren langskomen voordat ze een huis besluiten te kopen. Daarnaast hebben deze mensen geregeld vragen en kunnen ze uiteindelijk afhaken, waardoor je opnieuw met nieuwe kandidaten in onderhandeling moet.

Een paar concrete verwachtingen waar je rekening mee moet houden:

• Veel bezichtigingen door mensen die eigenlijk geen serieuze koopintentie hebben

• Langdurige onderhandelingen over prijs en bijkomende voorwaarden

• Veel tijd en energie aan contact en administratie rondom het verkoopproces

Het grote voordeel van een makelaar is dat hij of zij dit hele proces voor je regelt, zodat jij hier geen omkijken naar hebt. De meeste verkopers ervaren het zelf regelen van de verkoop simpelweg als te stressvol, tijdrovend en ingewikkeld.

Je verkoopt je huis meestal minder winstgevend

Uit statistieken blijkt dat huizen met makelaar aanzienlijk winstgevender worden verkocht dan zonder makelaar. Dat is niet zo gek, want een verkoopmakelaar heeft veel specialistische kennis van onderhandelingstechnieken en de woningmarkt.

Als particuliere huiseigenaar ben jij minder objectief en mis je de expertise van een ervaren makelaar, waardoor het lastig is om de juiste vraagprijs en verkoopstrategie te bepalen - laat staan om succesvol onderhandelingen te voeren.

Als het je doel is om je huis voor de hoogste prijs te verkopen, dan is het inschakelen van een makelaar verstandig. Gemiddeld brengen huizen bij verkoop met een makelaar 11% meer op dan zonder makelaar.

Je loopt financiële en juridische risico's

Bij verkoop van je woning zonder makelaar moet je zelf de koopovereenkomst opstellen en controleren. Verwoord je echter iets verkeerd of zie je iets over het hoofd in de kleine lettertjes, dan kan dit grote financiële gevolgen hebben.

Juridisch gezien kan er veel misgaan bij het opstellen van een koopcontract. Hierdoor kun je financieel verantwoordelijk worden gehouden voor (verborgen) gebreken of kan de koper de verkoop op het laatste moment nog afblazen.

De beste manier om je in te dekken tegen blunders in de koopovereenkomst, is om deze door een makelaar te laten opstellen. Wil je je huis zelf verkopen? Schakel dan een juridisch specialist in om je te helpen bij het koopcontract.

Hoe verkoop je een huis zonder makelaar? 7 stappen

Nu je weet waar je aan begint als je je huis zelf wilt verkopen, nemen we je mee langs alle stappen. Er zijn 7 stappen die je moet zetten bij verkoop zonder een makelaar:

1. Bepaal de woningwaarde
2. Maak de woning verkoopklaar
3. Zorg voor een professionele woningpresentatie
4. Plaats een woningadvertentie op relevante huizensites
5. Organiseer bezichtigingen en informatieverstrekking
6. Onderhandel met geïnteresseerde kopers
7. Rond de verkoop juridisch correct af

1. Bepaal de waarde van je woning

Het bepalen van de juiste waarde van je huis is een cruciale stap. Je wilt namelijk niet te veel vragen voor je woning, maar ook niet te weinig. Een te hoge vraagprijs schrikt kopers af, een lage vraagprijs gaat ten koste van de verkoopopbrengst.

Door goed je huiswerk te doen, vergroot je de kans op een succesvolle verkoop tegen de hoogst mogelijke opbrengst. Begin met research naar de prijzen van vergelijkbare woningen in je buurt die recent zijn verkocht.

Neem de volgende punten mee om een eerste inschatting maken van de marktwaarde van je woning:

• Woningtype

• Woningoppervlakte

• Onderhoudsconditie

• Ligging

• Energielabel

• Woningkenmerken

Een uitgebreide toelichting op alle factoren die woningwaarde beïnvloeden vind je in onze gids over het berekenen van de waarde van je woning.

2. Maak je woning verkoopklaar

Of je je huis nu met of zonder makelaar wilt verkopen; het verkoopklaar maken van je woning is een belangrijke stap. Hieronder een aantal tips om de kans op een goede eerste indruk bij kopers te vergroten:

• Zorg voor een opgeruimde en schone woning, zowel van binnen als buiten. Laat alle kamers opgeruimd, fris en leeg ogen.

• Verricht klein onderhoud zoals schilderwerk, reparaties en vervangen van kapotte onderdelen. De meeste kopers willen snel kunnen intrekken in de woning.

• Maak de woning minder persoonlijk door persoonlijke spullen zoals foto's te verwijderen zodat kopers zich makkelijk kunnen voorstellen er zelf te wonen.

• Zorg voor voldoende licht en frisse lucht in de woning. Trek gordijnen open en laat eventueel wat sfeerverlichting branden tijdens bezichtigingen.

Met deze eenvoudige stappen creëer je een frisse, schone en prettige woonomgeving die kopers aanspreekt en het beste in je woning naar voren brengt. Meer tips over woningpresentatie? Lees onze tips om je huis op te knappen voor verkoop.

3. Zorg voor een professionele woningpresentatie

Is je woning eenmaal verkoopklaar, dan is het zaak om deze zo goed mogelijk aan kopers te presenteren. Dat doe je onder meer met professionele foto's (denk ook aan 360° foto's), video's en een fraaie woningbrochure.

Daarnaast kun je nog een stapje verder gaan dan het opruimen van kamers en het verwijderen van persoonlijke spullen. Zo kun je een verkoopstylist inhuren om de woning aantrekkelijk te maken voor een zo breed mogelijk publiek.

4. Plaats een woningadvertentie op relevante huizensites

Vanzelfsprekend wil je je woning ook online presenteren aan mogelijke kopers. Het meest geschikt hiervoor is huizenplatform Funda, dat duizenden Nederlanders dagelijks afspeuren op zoek naar een geschikte woning.

Naast het bekende Funda zijn er ook andere sites waar je je woning online kunt presenteren. Zorg bij het plaatsen van de advertenties voor fraaie foto's en een aantrekkelijke beschrijving, zodat je woning opvalt bij een breed publiek.

5. Organiseer bezichtigingen en informatieverstrekking

Als je je huis zelf wilt verkopen, ben je verantwoordelijk voor het organiseren van bezichtigingen en het verstrekken van informatie aan kopers. Plan bijvoorbeeld een Open Huizen Dag waarop je belangstellenden te woord staat.

Wees tijdens bezichtigingen vriendelijk en behulpzaam en beantwoord eerlijk alle vragen van potentiële kopers. Houd een logboek bij van de mensen die het huis hebben bezichtigd en maak notities van hun feedback en interesse.

Bereid ook schriftelijke informatie voor, zoals een beschrijving van het huis, de buurt en de voorzieningen in de omgeving. Hoe meer informatie kopers hebben, hoe sneller ze een beslissing kunnen nemen.

6. Onderhandel met geïnteresseerde kopers

Bij een verkoop van je woning zonder makelaar is het cruciaal om je te verdiepen in de beste onderhandelingstechnieken. Bepaal vooraf een ondergrens voor de verkoopprijs en wijk hier niet van af onder druk van kopers.

Stel ook duidelijke voorwaarden op, zoals de gewenste opleveringsdatum en de zaken die wel of niet meegeleverd worden. Durf nee te zeggen tegen onredelijke eisen en vraag ook iets van de koper terug als je zelf bepaalde concessies doet.

Zijn er meerdere geïnteresseerde kopers? Wees hier dan transparant over om je eigen onderhandelingspositie te versterken. Kijk bij het beoordelen van biedingen niet alleen naar de hoogte van het bod, maar ook naar overige voorwaarden.

7. Rond de verkoop juridisch correct af

Bij een verkoop waarbij geen makelaar betrokken is, ben je zelf verantwoordelijk voor de juiste afhandeling van contracten en formaliteiten. Dat begint met het opstellen van de koopovereenkomst.

De koopovereenkomst is een officieel contract waarin alle details van de verkoop staan beschreven, zoals de verkoopprijs, de opleveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden.

Het is essentieel dat deze overeenkomst zorgvuldig en correct wordt opgesteld om misverstanden te voorkomen. Maak je hier fouten in, dan kan dit grote juridische gevolgen hebben. Overweeg daarom een juridisch expert in te schakelen.

Daarnaast moet je de overdracht van het huis regelen bij de notaris. De notaris stelt een leveringsakte op, waarna de officiële eigendomsoverdracht plaatsvindt. Zorg dat je hiervoor op tijd alle benodigde documenten aanlevert.

Huis verkopen zonder makelaar: wat zijn alternatieven?

Wil jij je huis zonder lokale full-service makelaar verkopen, maar niet zelf een tijdrovend verkooptraject in goede banen leiden? Dan heb je een aantal opties:

1. Je huis verkopen via een internetmakelaar
2. Je huis verkopen aan een bekende of familie
3. Je huis verkopen met externe specialisten

Je huis verkopen via een internetmakelaar

Als je de kosten voor een full-service makelaar te hoog vindt, is een internetmakelaar een betaalbare optie. Een internetmakelaar neemt je minder taken uit handen en maakt ook minder tijd vrij voor persoonlijk contact.

Hierdoor is een internetmakelaar niet de beste keuze als je hecht aan een klik met de makelaar. Ook moet je zelf alle bezichtigingen plannen en in goede banen leiden, maar ook belangrijke documenten zoals het koopcontract in orde maken.

Online zijn er veel negatieve ervaringen met internetmakelaars te vinden. Dat komt naast de bovengenoemde nadelen omdat internetmakelaars minder kennis hebben van de lokale huizenmarkt. Hierdoor kan de verkoopprijs lager uitvallen. 

Je huis verkopen aan een bekende of familie

Ken jij iemand die belangstelling heeft voor je woning, zoals familieleden, buren of vrienden? Dan kun je het huis eventueel ook zonder tussenkomst van een makelaar verkopen. Dit staat ook wel bekend als onderhandse verkoop.

Onderhandse verkoop heeft voordelen, want je hoeft het huis dan niet op de markt te zetten, geen bezichtigingen te organiseren en geen onderhandelingen met meerdere onbekende partijen te voeren.

Je huis verkopen met externe specialisten

Hoewel je alles wat een makelaar voor je doet nooit kunt vervangen, kun je bepaalde taken laten overnemen door externe specialisten. Denk hierbij aan een fotograaf, juridisch adviseur en verkoopstylist.

Wel zul je nog steeds zelf de woning moeten marketen, bezichtigingen moeten verzorgen en onderhandelingen moeten voeren. Gemiddeld kun je hierdoor maximaal 5% aan tijd besparen met het inhuren van externe specialisten.

Houd er rekening mee dat je deze specialisten moet betalen voor hun diensten. Denk aan zaken die normaal bij de makelaarskosten zijn inbegrepen (zoals professionele foto's, video's, brochure, stylingtips en advies over het koopcontract).

Je bespaart weliswaar op makelaarskosten, maar bent weer meer kosten kwijt aan overige specialisten. Bovendien moet je zelf het contact leggen en onderhouden met al deze verschillende partijen.