Huis verkopen: welke kosten zijn aftrekbaar?

Ga jij je huis verkopen of heb je het verkocht? Bij de verkoop van je woning komen kosten kijken, waarvan je sommige kunt aftrekken van de belasting. In dit artikel krijg je een helder overzicht van de kosten die na verkoop aftrekbaar zijn.

Welke kosten bij verkoop zijn aftrekbaar van de belasting?

Stel, je wilt je huidige woning verkopen omdat je een nieuw huis hebt gevonden. Hoewel je bij verkoop waarschijnlijk een mooi bedrag zult ontvangen, zitten er aan het verkopen van je huis ook kosten verbonden.

Maar welke van deze kosten kun je eigenlijk aftrekken van de belasting? Hieronder zetten we alle aftrekbare kosten bij verkoop voor je op een rijtje.

Overzicht aftrekbare kosten bij verkoop woning:

• Kosten voor het doorhalen van de hypotheek

• Kosten voor de boeterente van de hypotheek

Aftrekbaar: kosten doorhalen hypotheek

Als je je huidige hypotheek niet wilt meenemen, moet je deze doorhalen (royeren) als je je huis verkoopt. Dit is verplicht bij de verkoop van je huis, omdat de hypotheek is verzekerd met een recht van hypotheek op het huis dat wordt verkocht.

Het doorhalen van de hypotheek betekent dat de lening volledig wordt afgesloten. De kosten hiervoor zijn een vast bedrag dat je aan de hypotheekverstrekker betaalt voor de administratieve afhandeling en zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Aftrekbaar: kosten boeterente hypotheek

Als je je hypotheek vervroegd aflost of oversluit, betaal je in veel gevallen een boeterente. Dit gebeurt lang niet altijd bij de verkoop van je huis, omdat je bij de meeste geldverstrekkers boetevrij mag aflossen bij verkoop.

Toch meer weten over de boeterente? Boeterente kun je zien als een vergoeding voor de bank, omdat deze door jouw vervroegde aflossing minder rente ontvangt dan was afgesproken bij het afsluiten van de hypotheek.

De hoogte van de boeterente hangt af van een aantal factoren:

• De resterende looptijd van je hypotheek

• Het actuele rentetarief versus het rentetarief uit je hypotheekcontract

• Het soort hypotheek dat je hebt (bijv. annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek)

• De hoogte van je hypotheekbedrag

• Periodieke aflossingen bij annuïtaire of lineaire hypotheken

• Opgebouwd spaarbedrag bij een (bank)spaarhypotheek

In het algemeen geldt: hoe langer de resterende looptijd van je hypotheek en hoe lager het huidige rentetarief ten opzichte van je contractrentetarief, des te hoger de boeterente.

De betaalde boeterente is onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Als je de boeterente in één keer betaalt, mag je het bedrag in één keer aftrekken in je aangifte over het jaar waarin je de boeterente hebt betaald.

Niet-aftrekbare kosten bij verkoop van je huis

Bij de verkoop van je huis zijn sommige kosten niet aftrekbaar van de belasting. Dit geldt voor de volgende veelvoorkomende kosten:

Overzicht niet-aftrekbare kosten bij verkoop woning:

• Kosten voor de verkoopmakelaar

• Kosten voor het energielabel

• Taxatiekosten voor het bepalen van de verkoopprijs

• Overige notariskosten

Niet-aftrekbaar: kosten verkoopmakelaar

Een makelaar is een van de grootste kosten bij de verkoop van een huis. De verkoopcourtage van een makelaar bedraagt in 2026 gemiddeld — van de verkoopprijs van het huis. 

Niet-aftrekbaar: kosten energielabel 

Het is verplicht om bij de verkoop van een woning een geldig energielabel te overleggen. Dit energielabel geeft de energieprestatie van je woning aan en is maximaal 10 jaar geldig.

De kosten voor het aanvragen van een energielabel verschillen per woningtype en regio, maar gemiddeld betaal je rond de €300. Het is verstandig om het energielabel ruim op tijd aan te vragen.

Niet-aftrekbaar: kosten officiële taxatie

Bij de verkoop van je woning is een taxatie voor jou als verkoper bijna nooit verplicht. Vaak is het juist de koper die een taxatie nodig heeft, omdat de geldverstrekker de marktwaarde wil weten voor de hypotheek.

Laat je als verkoper toch een officiële taxatie uitvoeren om de marktwaarde te bepalen en een verkoopprijs vast te stellen? Deze taxatiekosten zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De Belastingdienst ziet dit als verkoopkosten.

Alleen als de taxatie direct nodig is voor het krijgen of verhogen van een hypotheek voor je eigen woning (bijvoorbeeld je nieuwe huis), zijn de kosten meestal wél aftrekbaar als financieringskosten eigen woning. Dat valt echter onder de kosten van je nieuwe hypotheek en niet onder de verkoopkosten van je huidige woning.

Voor het bepalen van een realistische vraagprijs is een gratis waardebepaling door een makelaar ideaal. Zo voorkom je onnodige en niet-aftrekbare taxatiekosten van circa €700, terwijl je net zo'n nauwkeurig beeld krijgt van de waarde van je woning.

Niet aftrekbaar: overige notariskosten

Naast het doorhalen van de hypotheek (voor de verkoper), verzorgt een notaris ook de leveringsakte (meestal voor de koper). De kosten voor de leveringsakte zijn dus ook bijna altijd voor de koper.

Heb jij met de koper van de woning bepaalde afspraken gemaakt, zoals dat jij de notaris mag kiezen en dus ook de notariskosten betaalt? Dan komt de leveringsakte voor jouw rekening. Gemiddeld kost een leveringsakte tussen de €500 en €800.

Hoe geef je aftrekbare kosten op bij de Belastingdienst?

Als je je woning hebt verkocht, kun je de bij verkoop aftrekbare kosten opgeven bij de Belastingdienst. Het is belangrijk om dit correct te doen in je belastingaangifte. Hier volgt een stapsgewijze handleiding om je hierbij te helpen.

1. Verzamel alle relevante documenten

Begin met het verzamelen van alle documenten die je aftrekbare kosten aantonen. Dit kunnen zijn:

• Factuur van de notaris voor het doorhalen van de hypotheek

• Bewijzen van betaalde boeterente (indien van toepassing)

• Factuur van een taxatie (indien van toepassing)

2. Vul je belastingaangifte in

Heb je alle documenten verzameld? Dan kun je, wanneer het tijd hiervoor is, je belastingaangifte invullen:

• Log in op de website van de Belastingdienst met je DigiD

• Ga naar het onderdeel "Woningen en andere onroerende zaken" in je aangifte

• Vul de gevraagde gegevens in over de verkoop van je woning

• Voer het totaalbedrag van aftrekbare kosten in bij de daarvoor bestemde velden.

3. Houd rekening met de tariefsaanpassing

Voor 2026 is er een belangrijke wijziging in de belastingregels: er geldt een maximaal aftrekpercentage van 37,56% voor aftrekposten in de hoogste belastingschijf (inkomen boven €78.426). Dit betekent dat je maximaal 37,56% van de aftrekbare kosten terugkrijgt, in plaats van het hoogste belastingtarief van 49,5%.

4. Bewaar alle bewijsstukken

Bewaar alle facturen, betalingsbewijzen en andere relevante documenten zorgvuldig. De Belastingdienst kan om aanvullende informatie vragen, en dan moet je deze kunnen overleggen.

5. Controleer je voorlopige aanslag

Als het bedrag van je aftrekbare (hypotheek)rente verandert door de verkoop, moet je mogelijk je voorlopige aanslag wijzigen. Controleer dit en pas indien nodig je voorlopige aanslag aan.

Door deze stappen te volgen, zorg je dat je de aftrekbare kosten bij de verkoop van je woning correct opgeeft bij de Belastingdienst. Mocht je twijfelen over je aangifte, aarzel dan niet om contact op te nemen met de Belastingdienst.