Wat zijn opstartkosten van een makelaar in september 2026?

Sommige makelaars rekenen opstartkosten. Hierdoor is het slim om offertes van makelaars te vergelijken. Lees hier wat opstartkosten zijn, hoe een makelaar ze berekent en hoe hoog opstartkosten gemiddeld zijn in september 2026.

Wat zijn opstartkosten van een makelaar?

Als je je huis wilt verkopen via een makelaar, krijg je te maken met makelaarskosten. Deze kosten bestaan meestal in hoofdzaak uit courtage, maar een makelaar kan ook opstartkosten in rekening brengen.

Opstartkosten zijn de kosten die een makelaar rekent voor alle voorbereidende werkzaamheden die nodig zijn om een huis in de verkoop te zetten. Het gaat hier bijvoorbeeld om:

• Professionele woningfotografie

• Het inmeten van je woning

• Het maken van plattegronden

• Het opstellen van een woningomschrijving

• Plaatsing op huizensites zoals Funda

• Eventueel een woningvideo of 360-graden tour

Waarom rekenen makelaars opstartkosten?

Een makelaar heeft gemiddeld 25 tot 75 woningen tegelijk in de verkoop staan. Voor al deze woningen moet de makelaar vooraf kosten maken, zoals het inhuren van een professionele fotograaf en het betalen voor advertenties op websites als Funda.

Door opstartkosten te rekenen, voorkomen makelaars dat ze al deze kosten zelf moeten voorfinancieren. Het is voor hen een manier om de directe uitgaven te dekken die ze maken om jouw woning verkoopklaar te maken.

Wat is het verschil met intrekkingskosten?

Makelaars die de opstartkosten niet vooraf factureren, hebben hun uitgaven niet gedekt. Deze makelaars kunnen ter compensatie intrekkingskosten rekenen als je de verkoopopdracht voortijdig intrekt.

Hoe hoog zijn opstartkosten in september 2026?

De opstartkosten van een Nederlandse makelaar liggen in september 2026 gemiddeld tussen de €400 en €500. Dit bedrag kan echter sterk verschillen afhankelijk van de regio, makelaar en het dienstenpakket dat de makelaar aanbiedt.

Sommige makelaars brengen überhaupt geen opstartkosten in rekening, terwijl anderen (een deel van) de opstartkosten verrekenen in hun courtage. Daarnaast kan de prijs van een dienstenpakket oplopen van €300 tot soms wel €800.

Opstartkosten per regio

Net als bij de courtage van een makelaar, zijn er ook bij de opstartkosten verschillen per regio. Makelaars in de Randstad rekenen gemiddeld hogere opstartkosten dan makelaars in andere delen van Nederland.

Opstartkosten per stad

In steden als Utrecht, Haarlem, Groningen en Leiden liggen de opstartkosten gemiddeld circa €50 hoger dan het landelijk gemiddelde. Makelaars maken hier vaak relatief hoge marketingkosten vanwege de competitieve woningmarkt.

Hoe berekent de makelaar opstartkosten?

Wat valt er nu onder opstartkosten? De meeste makelaars bieden qua voorbereidende werkzaamheden om je huis te koop te zetten een pakket aan met daarin in elk geval de volgende diensten:

Fotografie en woningpresentatie

Een professionele presentatie van je woning is doorslaggevend voor een succesvolle verkoop. Onder de opstartkosten vallen daarom vaak verschillende presentatiediensten, zoals:

• Professionele fotoreportage 360-graden foto's

• Virtuele tour door je woning Plattegronden (2D en 3D)

• Woningvideo met muziek en logo

• Verkoopbrochure

• Te koop-bord of poster

Funda-plaatsing en andere advertentiekosten

Een belangrijk onderdeel van de opstartkosten zijn advertentiekosten. De makelaar moet namelijk betalen om je woning op verschillende platforms te kunnen presenteren.

Een basisplaatsing op Funda kost een NVM-makelaar ongeveer €50, terwijl andere makelaars tot €100 betalen. Deze kosten worden aan jou doorberekend als onderdeel van de opstartkosten.

Administratieve handelingen en voorbereidingskosten

Voordat je huis in de verkoop kan, moet de makelaar verschillende administratieve handelingen uitvoeren. Tot de administratieve opstartkosten behoren:

• Het aanmaken van een verkoopdossier

• Het inmeten van je woning volgens NEN2580-norm

• Het opstellen van een meetrapport

• Het verzamelen van kadastrale gegevens

• Het voorbereiden van verkoopdocumentatie

Zijn er makelaars zonder opstartkosten?

Ja, er zijn ook makelaars die geen opstartkosten rekenen. Deze makelaars werken bijvoorbeeld op basis van een vaste commissie of no cure no pay-constructie. Ook brengen veel makelaars de opstartkosten na verkoop in mindering op hun courtage.

Vaste commmissie of provisie

Makelaars met een all-in tarief werken met een vast tarief in plaats van een percentage van de verkoopprijs. Het all-in tarief van Nederlandse makelaars bedraagt in 2026 gemiddeld €3.750. Hierbij zijn de opstartkosten inbegrepen.

No cure no pay makelaars

No cure no pay makelaars werken met een duidelijke tariefstructuur, die bestaat uit drie mogelijke kostenposten:

• Opstartkosten (vaak wel, soms niet)

• Makelaarscourtage (alleen bij succesvolle verkoop)

• Intrekkingskosten (alleen bij intrekking opdracht)

Je hoeft dus nooit alle drie de kostenposten te betalen. Als je huis wordt verkocht, betaal je alleen de courtage en hooguit de opstartkosten. De intrekkingskosten komen dan automatisch te vervallen.

Courtage bij full-service makelaars

Reguliere full-service makelaars bieden meestal de beste prijs-kwaliteitsverhouding. Ze combineren een brede dienstverlening met veel lokale kennis, rekenen een transparante courtage en gaan vaak soepel om met opstartkosten.

Bij een full-service makelaar zijn er drie mogelijkheden:

• De makelaar verrekent de opstartkosten in zijn courtage

• De makelaar factureert de opstartkosten vóór verkoop los van zijn courtage

• De makelaar factureert de opstartkosten vooraf, maar trekt de opstartkosten na verkoop af van zijn courtage

De meeste makelaars kiezen voor de derde optie. Je hoeft dan vooraf geen opstartkosten te betalen en ook achteraf niet als je huis verkocht is. Je betaalt de opstartkosten alleen als je de verkoopopdracht voortijdig intrekt.

Dit is voordelig voor zowel makelaar als verkoper. De makelaar is gemotiveerd om een hoge verkoopprijs te behalen, omdat zijn courtage daarvan afhangt. De verkoper loopt beperkt risico met alleen de relatief lage opstartkosten bij geen verkoop.

Opstartkosten en belasting

Helaas zijn de opstartkosten van een makelaar niet aftrekbaar van de belasting. Dit geldt wanneer je de opstartkosten apart betaalt, maar ook wanneer ze zijn verwerkt in de courtage.

Ook als je de opdracht tot verkoop intrekt en daardoor intrekkingskosten betaalt, kun je deze niet aftrekken van de belasting. Dit is belangrijk om te weten voordat je een makelaar inschakelt.

Welke makelaarskosten zijn wel aftrekbaar?

Hoewel de opstartkosten en courtage niet aftrekbaar zijn, zijn er gelukkig wel andere kosten aftrekbaar bij de verkoop van je huis:

• Kosten voor het doorhalen van de hypotheekinschrijving

• Kosten voor de boeterente van de hypotheek (optioneel)

• Kosten voor een taxatie (optioneel)

Bij de meeste hypotheekverstrekkers betaal je in 2026 geen boeterente na de verkoop van je huis. Er zijn enkele uitzonderingen, zoals bepaalde budgethypotheken met magere voorwaarden en een extra lage hypotheekrente.

BTW over opstartkosten

Zoals gezegd betaal je over alle makelaarskosten, inclusief de opstartkosten, nog eens 21% BTW. Net als de opstartkosten zelf is deze BTW niet aftrekbaar van de belasting.

Hoewel je makelaarskosten en de BTW daarop niet kunt aftrekken van de belasting, hoef je je hier niet teveel zorgen over te maken. Een goede makelaar verdient deze kosten ruimschoots terug door je huis voor een optimale prijs te verkopen.

Hoe kan ik op opstartkosten besparen?

Het vergelijken van makelaars is de beste manier om in september 2026 op opstartkosten te besparen. Door makelaars te vergelijken krijg je inzicht in:

• De opstartkosten van makelaars

• De courtage van makelaars

• De intrekkingskosten van makelaars

• De voorwaarden van makelaars

• De verschillen in kosten tussen makelaars onderling

Makelaarskosten vergelijken

In 2026 variëren makelaarskosten tussen de €3.888 en €6.048. Alleen al door makelaarskosten te vergelijken, kun je meer dan €2.100 besparen. Bovendien doen makelaars die weten dat ze met collega's worden vergeleken je hun beste aanbod.

Via Huis Verkopen kun je offertes van meerdere makelaars tegelijkertijd opvragen, waardoor je gegarandeerd het beste aanbod krijgt en bijna €400 extra bespaart. Jouw totale voordeel loopt op tot ruim €2.500!

Vergelijk op kosten én prestaties

Naast kosten zijn ook de verkoopprestaties van makelaars belangrijk. Je kunt immers beter een makelaar kiezen die je huis gemiddeld voor €20.000 extra verkoopt, dan dat je €50 bepaart op bijvoorbeeld opstartkosten.

Via Huis Verkopen vergelijk je makelaars daarom niet alleen op kosten, maar ook op prestaties zoals verkoopprijs en verkoopsnelheid. In ons gratis formulier kun jij aangeven wat je belangrijk vindt bij een makelaar.

Extra voordeel: doordat je via Huis Verkopen altijd het beste aanbod krijgt, hoef je niet meer met de makelaar te onderhandelen. Dat scheelt jou tijd, energie en zorgt dat je direct de makelaar kunt kiezen die het beste bij jou past.