Wat zijn opstartkosten van een makelaar in oktober 2026?
De Huis Verkopen-belofte
Onze missie is om het proces van je huis verkopen zo begrijpelijk mogelijk te maken. Wij leggen iedere stap aan je uit, geven handige tips en maken het gemakkelijk om de beste verkoopspecialisten te vinden.
Belangrijke inzichten
- •Opstartkosten van makelaars liggen meestal tussen €300 en €1.000 en dekken voorbereidende werkzaamheden die een makelaar maakt om een huis in de verkoop te zetten.
- •Sommige makelaars brengen geen opstartkosten in rekening, terwijl andere makelaars ze verrekenen met hun courtage of alleen in rekening brengen als je de opdracht tot verkoop voortijdig intrekt.
- •Door makelaars gratis en vrijblijvend te vergelijken krijg je gegarandeerd altijd het beste aanbod en kun je op de totale makelaarskosten tot wel €2.500 besparen.
Sommige makelaars rekenen opstartkosten. Hierdoor is het slim om offertes van makelaars te vergelijken. Lees hier wat opstartkosten zijn, hoe een makelaar ze berekent en hoe hoog opstartkosten gemiddeld zijn in oktober 2026.
Wat zijn opstartkosten van een makelaar?
Als je je huis wilt verkopen via een makelaar, krijg je te maken met makelaarskosten. Deze kosten bestaan meestal in hoofdzaak uit courtage, maar een makelaar kan ook opstartkosten in rekening brengen.
Opstartkosten zijn de kosten die een makelaar rekent voor alle voorbereidende werkzaamheden die nodig zijn om een huis in de verkoop te zetten. Het gaat hier bijvoorbeeld om:
Professionele woningfotografie
Het inmeten van je woning
Het maken van plattegronden
Het opstellen van een woningomschrijving
Plaatsing op huizensites zoals Funda
Eventueel een woningvideo of 360-graden tour
Waarom rekenen makelaars opstartkosten?
Een makelaar heeft vaak tientallen woningen tegelijk in de verkoop staan. Voor al deze woningen moet de makelaar vooraf kosten maken, zoals het inhuren van een professionele fotograaf en het betalen voor advertenties op websites als Funda.
Door opstartkosten te rekenen, voorkomen makelaars dat ze al deze kosten zelf moeten voorfinancieren. Het is voor hen een manier om de directe uitgaven te dekken die ze maken om jouw woning verkoopklaar te maken.
Wat is het verschil met intrekkingskosten?
Makelaars die de opstartkosten niet vooraf factureren, hebben hun uitgaven niet gedekt. Deze makelaars kunnen ter compensatie intrekkingskosten rekenen als je de verkoopopdracht voortijdig intrekt.
| Kostensoort | Omschrijving | Indicatie (2026) |
|---|---|---|
| Opstartkosten | Voorbereidende werkzaamheden | €300 – €1.000 |
| Courtage | Percentage van de verkoopprijs | 0,9% – 1,4% van de verkoopprijs (gemiddeld 1,1%) |
| Intrekkingskosten | Vergoeding bij intrekken opdracht | €200 – €1.200, alleen als afgesproken |
Tip
Hoe hoog zijn opstartkosten in oktober 2026?
Overzichten van makelaarskosten noemen in 2026 bedragen tussen de €300 en €1.000 voor opstartkosten. Het bedrag hangt af van de makelaar en van het pakket dat je kiest. Het wordt vaak exclusief btw genoemd.
Sommige makelaars brengen helemaal geen opstartkosten in rekening, terwijl anderen (een deel van) de opstartkosten verrekenen in hun courtage. Hoe hoger het bedrag, hoe uitgebreider het pakket meestal is: van standaardfoto's en een Funda-plaatsing tot video, plattegronden en extra advertenties.
Waar hangt de hoogte van opstartkosten van af?
Een officiële statistiek van opstartkosten per provincie of stad bestaat niet: elke makelaar bepaalt zijn eigen tarief. Wat wél het verschil maakt:
Het pakket. Alleen foto's en een Funda-plaatsing is goedkoper dan een pakket met video, 3D-tour, plattegronden en extra advertenties.
Hoe de makelaar rekent. Sommige makelaars rekenen geen opstartkosten en verwerken alles in de courtage; andere trekken de opstartkosten na verkoop weer van de courtage af.
De lokale markt. Waar veel makelaars actief zijn, is meer concurrentie op prijs; waar de woningmarkt krap is, investeren makelaars soms meer in de presentatie.
Tip
Hoe berekent de makelaar opstartkosten?
Wat valt er nu onder opstartkosten? De meeste makelaars bieden qua voorbereidende werkzaamheden om je huis te koop te zetten een pakket aan met daarin in elk geval de volgende diensten:
Fotografie en woningpresentatie
Een professionele presentatie van je woning is doorslaggevend voor een succesvolle verkoop. Onder de opstartkosten vallen daarom vaak verschillende presentatiediensten, zoals:
Professionele fotoreportage 360-graden foto's
Virtuele tour door je woning Plattegronden (2D en 3D)
Woningvideo met muziek en logo
Verkoopbrochure
Te koop-bord of poster
Funda-plaatsing en andere advertentiekosten
Een belangrijk onderdeel van de opstartkosten zijn advertentiekosten. De makelaar moet namelijk betalen om je woning op verschillende platforms te kunnen presenteren.
Voor elke woning op Funda betaalt de makelaar een plaatsingsvergoeding. Die kosten worden meestal aan jou doorberekend als onderdeel van de opstartkosten.
Funda-plaatsing (bij elke verkoop)
Promotie op sociale media
Buurtmailing of flyers
Advertenties in lokale media
Administratieve handelingen en voorbereidingskosten
Voordat je huis in de verkoop kan, moet de makelaar verschillende administratieve handelingen uitvoeren. Tot de administratieve opstartkosten behoren:
Het aanmaken van een verkoopdossier
Het inmeten van je woning volgens NEN2580-norm
Het opstellen van een meetrapport
Het verzamelen van kadastrale gegevens
Het voorbereiden van verkoopdocumentatie
Tip
Zijn er makelaars zonder opstartkosten?
Ja, er zijn ook makelaars die geen opstartkosten rekenen. Deze makelaars werken bijvoorbeeld op basis van een vaste commissie of no cure no pay-constructie. Ook brengen veel makelaars de opstartkosten na verkoop in mindering op hun courtage.
Vaste commmissie of provisie
Makelaars met een all-in tarief werken met een vast tarief in plaats van een percentage van de verkoopprijs. Het all-in tarief ligt in 2026 volgens overzichten van makelaarskosten tussen €3.000 en €7.500. Vaak zijn de opstartkosten daarbij inbegrepen; controleer dat in de offerte.
No cure no pay makelaars
No cure no pay makelaars werken met een duidelijke tariefstructuur, die bestaat uit drie mogelijke kostenposten:
Opstartkosten (vaak wel, soms niet)
Makelaarscourtage (alleen bij succesvolle verkoop)
Intrekkingskosten (alleen bij intrekking opdracht)
Je hoeft dus nooit alle drie de kostenposten te betalen. Als je huis wordt verkocht, betaal je alleen de courtage en hooguit de opstartkosten. De intrekkingskosten komen dan automatisch te vervallen.
Courtage bij full-service makelaars
Reguliere full-service makelaars bieden meestal de beste prijs-kwaliteitsverhouding. Ze combineren een brede dienstverlening met veel lokale kennis, rekenen een transparante courtage en gaan vaak soepel om met opstartkosten.
Bij een full-service makelaar zijn er drie mogelijkheden:
De makelaar verrekent de opstartkosten in zijn courtage
De makelaar factureert de opstartkosten vóór verkoop los van zijn courtage
De makelaar factureert de opstartkosten vooraf, maar trekt de opstartkosten na verkoop af van zijn courtage
De meeste makelaars kiezen voor de derde optie. Je hoeft dan vooraf geen opstartkosten te betalen en ook achteraf niet als je huis verkocht is. Je betaalt de opstartkosten alleen als je de verkoopopdracht voortijdig intrekt.
Dit is voordelig voor zowel makelaar als verkoper. De makelaar is gemotiveerd om een hoge verkoopprijs te behalen, omdat zijn courtage daarvan afhangt. De verkoper loopt beperkt risico met alleen de relatief lage opstartkosten bij geen verkoop.
Tip
Opstartkosten en belasting
Helaas zijn de opstartkosten van een makelaar niet aftrekbaar van de belasting. Dit geldt wanneer je de opstartkosten apart betaalt, maar ook wanneer ze zijn verwerkt in de courtage.
Ook als je de opdracht tot verkoop intrekt en daardoor intrekkingskosten betaalt, kun je deze niet aftrekken van de belasting. Dit is belangrijk om te weten voordat je een makelaar inschakelt.
Welke makelaarskosten zijn wel aftrekbaar?
Hoewel de opstartkosten en courtage niet aftrekbaar zijn, zijn er gelukkig wel andere kosten aftrekbaar bij de verkoop van je huis:
Kosten voor het doorhalen van de hypotheekinschrijving
Kosten voor de boeterente van de hypotheek (optioneel)
Kosten voor een taxatie (optioneel)
Bij de meeste hypotheekverstrekkers betaal je in 2026 geen boeterente na de verkoop van je huis. Er zijn enkele uitzonderingen, zoals bepaalde budgethypotheken met magere voorwaarden en een extra lage hypotheekrente.
BTW over opstartkosten
Zoals gezegd betaal je over alle makelaarskosten, inclusief de opstartkosten, nog eens 21% BTW. Net als de opstartkosten zelf is deze BTW niet aftrekbaar van de belasting.
Hoewel je makelaarskosten en de BTW daarop niet kunt aftrekken van de belasting, hoef je je hier niet teveel zorgen over te maken. Een goede makelaar verdient deze kosten ruimschoots terug door je huis voor een optimale prijs te verkopen.
Tip
Hoe kan ik op opstartkosten besparen?
Het vergelijken van makelaars is de beste manier om in oktober 2026 op opstartkosten te besparen. Door makelaars te vergelijken krijg je inzicht in:
De opstartkosten van makelaars
De courtage van makelaars
De intrekkingskosten van makelaars
De voorwaarden van makelaars
Makelaarskosten vergelijken
In 2026 variëren makelaarskosten sterk per makelaar: de courtage ligt meestal tussen 0,9% en 1,4% van de verkoopprijs, een vast tarief tussen €3.000 en €7.500. Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste makelaar loopt daarmee al snel op tot meer dan €2.100. Bovendien doen makelaars die weten dat ze met collega's worden vergeleken je hun beste aanbod.
Via Huis Verkopen kun je offertes van meerdere makelaars tegelijkertijd opvragen, waardoor je gegarandeerd het beste aanbod krijgt en bijna €400 extra bespaart. Jouw totale voordeel loopt op tot ruim €2.500!
Vergelijk op kosten én prestaties
Naast kosten zijn ook de verkoopprestaties van makelaars belangrijk. Je kunt immers beter een makelaar kiezen die je huis gemiddeld voor €20.000 extra verkoopt, dan dat je €50 bespaart op bijvoorbeeld opstartkosten.
Via Huis Verkopen vergelijk je makelaars daarom niet alleen op kosten, maar ook op prestaties zoals verkoopprijs en verkoopsnelheid. In ons gratis formulier kun jij aangeven wat je belangrijk vindt bij een makelaar.
Extra voordeel: doordat je via Huis Verkopen altijd het beste aanbod krijgt, hoef je niet meer met de makelaar te onderhandelen. Dat scheelt jou tijd, energie en zorgt dat je direct de makelaar kunt kiezen die het beste bij jou past.
Tip
Bronnen
Gecontroleerd in oktober 2026.
- Huis Verkopen, marktverkenning van gangbare tarieven (oktober 2026): opstartkosten €300 – €1.000, courtage 0,9% – 1,4% (gemiddeld 1,1%), vast tarief €3.000 – €7.500, intrekkingskosten €200 – €1.200.
- De Online Rekenmachine, Makelaarscourtage berekenen: opstartkosten €300 – €750.
Veelgestelde vragen
Hoe vond je dit artikel?
Robert Welink
Lees ook deze artikelen
Wat kost een makelaar bij de verkoop van een huis?
Een makelaar rekent meestal courtage en en eventueel opstartkosten bij de verkoop van je huis. Sommige verkoopmakelaars werken met een vast tarief. He...
Hoeveel verdient een makelaar per huis?
Een makelaar in Nederland verdient gemiddeld €3.820 bruto per maand, wat neerkomt op €2.500 netto. Ervaren makelaars verdienen €700 bruto per maand me...