Hoe hoog zijn makelaarskosten in september 2026?

Makelaarskosten zijn de vergoeding die je betaalt aan een makelaar voor het verkopen of aankopen van een woning. Deze kosten bestaan vaak uit een courtage (percentage van de koopsom), opstartkosten of eventuele intrekkingskosten.

Wat zijn de gemiddelde makelaarskosten in Nederland?

Makelaarskosten, ook wel makelaarscourtage genoemd, zijn kosten die je aan een makelaar betaalt voor zijn diensten bij de verkoop van je woning. Vaak zijn deze kosten berekend als een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs.

Hoe zijn makelaarskosten opgebouwd?

De totale rekening van de makelaar bestaat vaak uit meer dan alleen het succespercentage. Dit is de gebruikelijke kostenstructuur die je op de offerte tegenkomt:

• Courtage: Dit is het grootste deel van de kosten. Je betaalt een percentage (meestal 0,90% tot 1,40%) van de verkoopprijs bij de sleuteloverdracht.

• Opstartkosten: Een vast bedrag (vaak tussen €400 en €500) voor het maken van foto's, inmeten van de woning en de plaatsing op Funda.

• Intrekkingskosten: Besluit je de verkoop te stoppen of over te stappen naar een andere makelaar? Dan kan de makelaar kosten rekenen voor gemaakte uren en marketing.

• BTW: Let goed op of de offertes inclusief of exclusief 21% BTW zijn. Voor particulieren is het eindbedrag altijd inclusief BTW.

In ruil voor zijn kosten verzorgt de makelaar allerlei werkzaamheden, zoals het regelen van foto's, advertenties, bezichtigingen en voeren van onderhandelingen. Ook verkoopt hij je huis sneller en winstgevender dan je zelf kunt.

Wat kost een makelaar gemiddeld in september 2026?

In september 2026 ligt de gemiddelde courtage van Nederlandse makelaars op — van de verkoopprijs. Dit betekent dat je bij een verkoopprijs van € 513.321 gemiddeld — aan makelaarskosten betaalt.

Wat jij in jouw geval betaalt aan de makelaar, is ook afhankelijk van:

• Het courtagepercentage dat de makelaar berekent

• De provincie waar je woont

• De stad waar je woont

• Het type woning dat je verkoopt

• Of je geld bespaart door makelaars te vergelijken

Welk percentage rekenen de meeste makelaars?

Hoeveel procent makelaars gemiddeld aan makelaarskosten rekenen, verschilt per provincie. Uit onderzoek van Huis Verkopen in 2026 blijkt dat makelaars in de Randstad gemiddeld meer kosten in rekening brengen.

Dit komt onder meer doordat deze makelaars gemiddeld hogere courtagepercentages rekenen dan hun collega's in andere delen van Nederland. Ook de prijzen van verkochte huizen liggen in de Randstad hoger.

In de onderstaande tabel zie je de gemiddelde makelaarskosten per Nederlandse provincie in september 2026. De kosten zijn gebaseerd op de gemiddelde courtage in elke provincie bij een gemiddelde huizenprijs van € 513.321:

Wat zijn de makelaarskosten per Nederlandse stad in 2026?

Niet alleen per provincie, maar ook per stad verschillen de kosten van verkoopmakelaars. Hierdoor kan de courtage van een makelaar verrassend hoog of juist laag uitvallen, als we deze vergelijken met het provinciale gemiddelde:

Hoeveel verschillen makelaarskosten per woningtype?

Het type woning dat je verkoopt, heeft ook invloed op de verkoopprijs en daarmee op de kosten van een makelaar. In de tabel hieronder zie je de gemiddelde makelaarskosten voor de 4 meest voorkomende Nederlandse woningtypen in 2026:

Over het algemeen zie je dat makelaars een lagere courtage rekenen bij dure huizen. Dat komt omdat de verkoopprijs hiervoor zo hoog kan uitvallen, dat de makelaar zelfs bij een lage courtage nog steeds genoeg verdient.

In de onderstaande tabel zie je hoe de makelaarscourtage daalt naarmate de verkoopprijs stijgt. Ondanks de dalende courtage stijgen de makelaarskosten wel (deels) mee met de verkoopprijs:

Geld besparen door makelaarskosten te vergelijken

Makelaarskosten in Nederland variëren gemiddeld tussen de €3.888 en €6.048. Met het vergelijken van makelaarskosten kun je dan ook maar liefst €2.160 besparen. Het opvragen van tarieven kost slechts 1 minuut, dus dat is makkelijk verdiend!

Daarbij komt dat makelaars extra hun best doen om je een goed aanbod te doen als ze weten dat je ze met collega's vergelijkt. Bij Huis Verkopen kun je de kosten van meerdere makelaars tegelijk opvragen, waardoor ze je altijd hun beste aanbod doen.

Gemiddeld bespaar je nog eens €388,80 extra door de kosten van meerdere makelaars te vergelijken. Dat komt bovenop de €2.160 die je al bespaart, waardoor je totale voordeel oploopt tot ruim €2.548.

Hoe bereken je makelaarskosten?

Bij het vergelijken van makelaars krijg je altijd een maatwerk offerte, waardoor je precies ziet hoe de makelaarskosten zijn opgebouwd. Goed om te weten is dat makelaars hun kosten op 3 verschillende manieren kunnen berekenen:

• Courtage (een percentage van de verkoopprijs)

• Vast tarief (all-in tarief losstaand van de verkoopprijs)

• Combinatie (courtage of vast tarief + bijkomende kosten)

Courtage: hoeveel procent betaal je aan makelaarskosten?

De meest gebruikelijke manier waarop makelaars hun kosten berekenen is door een percentage van de verkoopprijs te nemen als courtage. In september 2026 ligt de gemiddelde courtage in Nederland op — van de verkoopprijs.

Stel: je verkoopt je huis voor €500.000. Bij een courtage van 1,11% betaal je dan €5.550 aan makelaarskosten. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe meer je betaalt aan de makelaar. Voor jou als verkoper kan dit door de hogere verkoopprijs altijd uit.

Prestatiebonus of bonuscourtage

Soms kun je met de makelaar een lagere basiscourtage afspreken in ruil voor een bonus. Verkoopt de makelaar je huis boven de vraagprijs? Dan krijgt hij een percentage van de meeropbrengst.

Dit motiveert de makelaar extra om het onderste uit de kan te halen tijdens de onderhandelingen. Spreek dit wel duidelijk van tevoren af en zet het zwart-op-wit.

Vast tarief: all-in prijs voor complete dienstverlening

Hoewel een courtagepercentage de norm is, zijn er ook makelaars die met vaste tarieven werken. Je spreekt dan van tevoren een all-in bedrag af, ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs van je huis.

Vaste tarieven kunnen variëren van €2.750 tot €4.750, afhankelijk van de makelaar en de regio waar je woont. Het voordeel is dat je vooraf precies weet waar je aan toe bent en achteraf nooit een onverwacht hoge factuur krijgt.

Courtage of vast tarief + bijkomende kosten

Naast een courtage of vast tarief kunnen makelaars bijkomende kosten rekenen. Denk aan de kosten die een makelaar maakt als hij je huis op de markt brengt, zoals voor het regelen van de verkoopbrochure, fotografie, advertenties en de koopakte.

Deze kosten staan ook wel bekend als opstartkosten. Opstartkosten zijn meestal een paar honderd euro, maar kunnen oplopen tot wel €1.000. Kijk daarom altijd in een makelaarsofferte of de makelaar opstartkosten in rekening brengt.

Rekenvoorbeeld: verschil courtage en vast tarief

Een vast tarief geeft zekerheid over de makelaarskosten, een courtage stimuleert de makelaar om je huis voor een hogere prijs te verkopen. Zie in de tabel wat dit verschil kan opleveren als je huis €400.000 waard is:

Wanneer betaal je de kosten van een makelaar?

Makelaarskosten betaal je altijd pas na verkoop. Is je huis niet verkocht? Dan hoef je de makelaar dus ook niet te betalen. Een uitzondering hierop zijn eventuele opstartkosten die de makelaar gemaakt heeft.

De opstartkosten die een makelaar kan rekenen als je de opdracht tot verkoop intrekt voordat je huis verkocht is, staan ook bekend als intrekkingskosten. Niet alle makelaars rekenen deze kosten, waardoor het slim is om makelaars te vergelijken.

Vooruitbetaling van de opstartkosten

De meeste makelaars verwerken opstartkosten in hun courtage. Als verkoper merk je hier dus niets van. Brengt jouw makelaar de opstartkosten wel los in rekening? Dan zijn er 3 opties:

• De makelaar brengt de opstartkosten alleen in rekening als je de opdracht tot verkoop intrekt (intrekkingskosten)

• De makelaar vraagt om vooruitbetaling van de opstartkosten, maar brengt deze in mindering op zijn courtage na afronding van de verkoop

• De makelaar vraagt om vooruitbetaling van de opstartkosten en rekent hierdoor mogelijk een iets lagere courtage dan sommige collega's

Betaling via de notaris

Als verkoper hoef je de makelaarscourtage nooit rechtstreeks aan de makelaar te betalen. Dit loopt namelijk via de notaris die de overdracht van de woning regelt. Meestal wordt de notaris gekozen door de koper.

Na verkoop houdt de notaris de courtage in op de opbrengst en maakt dit bedrag over aan de makelaar. Jij ontvangt de verkoopprijs minus de makelaarskosten en eventuele andere kosten..

Zijn makelaarskosten voor de koper of verkoper?

De kosten voor de verkoopmakelaar die jij inschakelt om je huis te verkopen, zijn altijd voor jou als verkoper. De kosten voor de aankoopmakelaar die de koper inschakelt om jouw huis te kopen, zijn altijd voor de koper.

Over andere kosten, zoals kosten voor de notaris en een eventuele bouwkundige keuring, kun je in het koopcontract afspraken maken met de koper. Normaal gesproken betaalt de koper deze kosten.

Wat zijn de kosten van een aankoopmakelaar?

Makelaarskosten gelden niet alleen voor verkopers. Ook als je een huis koopt, kun je een makelaar inschakelen. De kosten voor een aankoopmakelaar zijn anders opgebouwd dan bij een verkoopmakelaar.

Gemiddeld liggen de kosten voor een aankoopmakelaar tussen de €2.200 en €4.500. Waar verkoopmakelaars vaak met percentages werken, werken aankoopmakelaars vaker met vaste tarieven of een prestatiebonus.

Tarieven aankoopmakelaar

• Vast tarief: Je betaalt een vooraf afgesproken bedrag (bijvoorbeeld €3.000) voor het hele traject, van bezichtiging tot koopcontract.

• Prestatiebonus: De makelaar krijgt een basisbedrag plus een bonuspercentage (bijvoorbeeld 10%) over het bedrag dat hij van de vraagprijs weet af te onderhandelen.

• No cure, no pay: Koop je uiteindelijk geen huis? Dan betaal je bij veel aankoopmakelaars geen courtage, maar soms wel opstartkosten.

Zijn makelaarskosten aftrekbaar van de belasting?

Zowel bij aankoop als verkoop zijn makelaarskosten niet aftrekbaar van de belasting. Daarnaast betaal je 21% BTW over de kosten die de makelaar rekent. Let op: veel makelaars vermelden hun tarieven exclusief BTW in de offerte.

Hoewel makelaarskosten in 2026 niet fiscaal aftrekbaar zijn, kun je wel op andere manieren besparen bij de verkoop van je huis:

• Vergelijk verschillende makelaars om de beste deal te vinden qua courtage en kwaliteit van dienstverlening. Bespaar zo honderden tot duizenden euro's.

• Kies voor een makelaar die je huis voor een zo hoog mogelijke prijs verkoopt. De hogere opbrengst weegt ruimschoots op tegen de makelaarskosten.

• Maak gebruik van kostenposten rondom de verkoop die wél aftrekbaar zijn, zoals de kosten voor het royeren van de hypotheek. Elk voordeel is meegenomen.

Waarom zijn makelaars soms duur?

Makelaars lijken misschien duur, omdat makelaarskosten vaak duizenden euro's bedragen. Toch zijn deze kosten het waard door de waarde die een makelaar toevoegt aan het verkoopproces van je huis.

Expertise en marktkennis

Een ervaren makelaar beschikt over diepgaande kennis van de lokale huizenmarkt en weet precies wat er speelt in jouw buurt. Deze expertise stelt hem in staat om je huis sneller én winstgevender te verkopen.

Dankzij zijn marktkennis kan een makelaar ook inschatten welke verbeteringen aan je huis de verkoopprijs kunnen verhogen. De makelaar adviseert je hoe je het huis in de markt kunt positioneren voor maximale belangstelling van kopers.

Tijdsinvestering en dienstverlening

Het verkopen van een huis kost veel tijd en energie. Een makelaar neemt je bijna al het werk uit handen, zodat jij je kunt richten op andere zaken, zoals het vinden van een nieuwe woning.

Zou je je huis zonder makelaar verkopen, dan moet je tientallen uren vrijmaken voor het regelen van promotie, bezichtigingen, onderhandelingen en documenten. Niet alleen is dit tijd die je meestal niet hebt, maar een makelaar doet het beter.

Risico's en verantwoordelijkheden

Het verkopen van een huis brengt ook bepaalde risico's en verantwoordelijkheden met zich mee. Een makelaar helpt je om deze risico's te beperken en zorgt ervoor dat je aan alle wettelijke verplichtingen voldoet.

Zo weet een makelaar precies welke documenten je moet aanleveren bij verkoop. Ook adviseert de makelaar je over het opstellen van een koopcontract met de juiste ontbindende voorwaarden, zodat je juridisch goed beschermd bent.

Waarom je makelaarskosten terugverdient

Hoewel de kosten voor een makelaar soms hoog kunnen lijken, verdien je deze investering altijd terug - in tijd, gemak én geld. Een goede makelaar zorgt er namelijk voor dat je huis sneller, prettiger en winstgevender wordt verkocht.

Uit onderzoek blijkt dat huizen die via een makelaar worden verkocht, gemiddeld 8% tot 14% meer opbrengen dan huizen die zonder makelaar worden verkocht. Dat is logisch verklaarbaar, want een huis verkopen is nu eenmaal een vak apart.

Bovendien kun je de kans op een winstgevende verkoop vergroten door makelaars te vergelijken en de best presterende makelaar uit jouw buurt te kiezen. Zo weet je zeker dat je een professional in huis haalt die bewezen resultaten levert.

Bekijk in de onderstaande tabel hoe je makelaarskosten als verkoper terugverdient door extra opbrengst ten opzichte van als je het huis zelf verkoopt:

Afweging kosten versus opbrengsten

Benieuwd hoe snel je makelaarskosten in de praktijk terugverdient? Zie het onderstaande rekenvoorbeeld bij een gemiddelde courtage van 1,11%:

Hoe kun je besparen op makelaarskosten?

Als je wilt besparen op makelaarskosten, is het slim om verschillende makelaars te vergelijken. Zo krijg je een eerlijk beeld van wat gangbaar is qua tarieven en vind je makkelijk en snel de beste deal voor jou.

Let bij het vergelijken niet alleen op makelaarskosten, maar ook op de prestaties van makelaars. Door te vergelijken via ons formulier, word je gematcht met de makelaars die qua prijs-kwaliteitsverhouding het beste aansluiten op jouw wensen.

Geef je voorkeuren voor makelaars op

Je kunt in ons vergelijkingsformulier voorkeuren opgeven hoe wij makelaars voor je moeten selecteren. Wat vind jij belangrijk bij een makelaar?

• Een hoge beoordeling

• Lage makelaarskosten

• Gevestigd in de buurt

• Alles even belangrijk

Direct op makelaarskosten besparen

Start direct met vergelijken en wij sturen je offertes op maat van de makelaars die het beste bij jou passen. Zo weet je zeker dat je tot duizenden euro's bespaart op makelaarskosten en je huis snel, zorgeloos en winstgevend verkoopt.