Ouderlijk huis verkopen voor overlijden: kan dat?

Is het ouderlijk huis te groot geworden, of zit je als kind met een huis dat je niet kunt financieren? In dat geval is het mogelijk om het ouderlijk huis nog voor overlijden te verkopen. Lees hier over de mogelijkheden en aandachtspunten.

Waarom het ouderlijk huis verkopen voor overlijden?

De overdracht van een ouderlijke woning aan de kinderen kan zowel tijdens het leven van de ouders als na het overlijden plaatsvinden. Beide opties hebben hun eigen voordelen, nadelen en fiscale gevolgen:

Potentiële besparing op erfbelasting

Door de woning tijdens hun leven over te dragen, kunnen ouders op erfbelasting besparen. De woning maakt dan geen deel uit van de nalatenschap bij overlijden.

In 2026 zijn de tarieven voor erfbelasting voor partners en (pleeg- of stief)kinderen 10% tot een bedrag van €158.669 en 20% voor het bedrag daarboven. Door de woning over te dragen, kan erfbelasting over de waardestijging van de woning worden voorkomen.

De vrijstelling voor erfbelasting voor kinderen bedraagt in 2026 €26.230. Dit betekent dat de erfenis tot dit bedrag is vrijgesteld van erfbelasting.

Verrekening van overdrachtsbelasting met schenkbelasting

Als ouders een deel van de koopsom kwijtschelden, kan de betaalde overdrachtsbelasting verrekend worden met de schenkbelasting. De tarieven voor schenkbelasting in 2026 zijn identiek aan die voor de erfbelasting (10% tot €158.669 en 20% daarboven).

De jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan hun kind is €6.908. Dit betekent dat schenkingen tot dit bedrag vrijgesteld zijn van schenkbelasting.

Nadelen van verkoop voor overlijden

Er zitten echter ook een aantal nadelen aan het verkopen van het ouderlijk huis voor overlijden:

Financiële last voor kinderen

Kinderen moeten in staat zijn om de koopsom, overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten te financieren. Dit kan leiden tot een lening bij de ouders, waarover een zakelijke rente betaald moet worden om fictieve schenkingen te voorkomen.

Fiscale gevolgen in box 3

De overgedragen woning valt in box 3 bij de kinderen, wat kan leiden tot vermogensrendementsheffing. Ook de vordering die de ouders hebben op de kinderen valt in box 3.

Erfbelasting bij lage of gratis huur

Wanneer ouders hun woning overdragen aan hun kinderen maar zelf gratis of tegen een lage huur in de woning blijven wonen, wordt dit door de Belastingdienst gezien als een poging om erfbelasting te ontwijken.

Er kan dan alsnog erfbelasting verschuldigd zijn over de waarde van de woning als een fictieve verkrijging. De Belastingdienst hanteert specifieke tabellen om de waarde van het vruchtgebruik te berekenen.

Kunnen ouders een huis verkopen bij dementie?

Wanneer een ouder met dementie niet meer in staat is om belangrijke beslissingen te nemen, zoals het verkopen van een huis, kan deze persoon wilsonbekwaam worden verklaard.

Dit betekent dat de ouder de gevolgen van dergelijke beslissingen niet meer goed kan overzien en daarom niet zelfstandig een geldige verkoopovereenkomst kan sluiten. In deze situatie kunnen verschillende scenario's zich voordoen:

• Een erfgenaam kan het huis verkopen: Als de ouder met dementie overlijdt, kunnen de erfgenamen het huis verkopen. Erfgenamen hebben het recht om de nalatenschap, inclusief het huis, te beheren en te verkopen.

• Een persoon met zorgvolmacht kan het huis verkopen: Als de ouder met dementie een zorgvolmacht heeft opgesteld toen hij of zij nog wilsbekwaam was, kan de gevolmachtigde namens deze persoon het huis verkopen.

Volmachten bij verkoop voor overlijden

Er zijn twee soorten volmachten die relevant kunnen zijn:

• Onderhandse volmacht: Dit is een volmacht die de ouder zelf opstelt en ondertekent, samen met twee getuigen. Deze volmacht hoeft niet door een notaris te worden bekrachtigd, maar biedt ook minder juridische zekerheid.

• Notariële volmacht: Dit is een volmacht die door een notaris wordt opgesteld en ondertekend. Deze volmacht is juridisch sterker en biedt meer zekerheid, maar is ook duurder dan een onderhandse volmacht.

Als de ouder met dementie wilsonbekwaam is en geen volmacht heeft opgesteld, kan het nodig zijn om via de rechter bewindvoering of curatele aan te vragen. Een bewindvoerder of curator kan dan namens de wilsonbekwame persoon handelen.

Voor grotere transacties, zoals de verkoop van een huis, is echter vaak toestemming van de kantonrechter nodig.

Wil jij het ouderlijk huis verkopen?