Ouderlijk huis verkopen voor overlijden: kan dat?

Is het ouderlijk huis te groot geworden, verhuist je vader of moeder naar een zorginstelling, of wil je het huis zelf van je ouders kopen? Dan kan het ouderlijk huis nog vóór het overlijden worden verkocht. Het huis is wel van je ouder: alleen je ouder zelf, of iemand die je ouder mag vertegenwoordigen, kan het verkopen. Lees hier wat dat fiscaal en juridisch betekent.

Waarom het ouderlijk huis verkopen voor overlijden?

Een ouderlijke woning kan bij leven worden verkocht, aan een derde of aan een van de kinderen, of na het overlijden worden geërfd. Beide routes hebben hun eigen fiscale gevolgen:

Bespaart verkoop vóór overlijden erfbelasting?

Na de verkoop maakt de woning zelf geen deel meer uit van de nalatenschap bij overlijden. De opbrengst wel: verkoopt je ouder het huis voor de volle waarde, dan staat dat geld (of een vordering op de koper) in het vermogen van je ouder. Over de waarde van de erfenis betalen de erfgenamen later erfbelasting.^[1] Een verkoop vóór het overlijden levert dus op zichzelf geen besparing op.

Een voordeel ontstaat alleen in twee situaties. Stijgt de woning na de verkoop nog in waarde, dan zit die stijging niet meer in het vermogen van je ouder. En schenkt je ouder bij leven (een deel van) het geld, dan kan dat met de jaarlijkse schenkvrijstelling van €6.908 in 2026.^[2] Let op: wat je ouder binnen 180 dagen vóór het overlijden schenkt, telt in de regel alsnog als erfenis.^[7]

In 2026 is het tarief van de erfbelasting voor partners en kinderen (ook stief- en pleegkinderen) 10% tot €158.669 en 20% over het deel daarboven.^[1]

Elk kind heeft in 2026 een vrijstelling van €26.230. Je trekt die vrijstelling eerst van je erfenis af en betaalt alleen over het deel daarboven erfbelasting.^[8][1]

Verrekening van overdrachtsbelasting met schenkbelasting

Koop je het huis van je ouder onder de WOZ-waarde, of scheldt je ouder een deel van de koopsom kwijt, dan is dat een schenking.^[3][4] Je betaalt dan mogelijk zowel overdrachtsbelasting als schenkbelasting. De overdrachtsbelasting die je betaalt over het bedrag waarover je schenkbelasting verschuldigd bent, gaat van de schenkbelasting af.^[4][7] Gebruik je de startersvrijstelling (18 tot en met 34 jaar, je gaat er zelf wonen en de woning is in 2026 niet meer waard dan €555.000), dan betaal je geen overdrachtsbelasting en valt er niets te verrekenen.^[9][4] Meer hierover lees je in Huis verkopen aan kind voor WOZ-waarde: kan dat?

De tarieven van de schenkbelasting zijn in 2026 voor kinderen gelijk aan die van de erfbelasting: 10% tot €158.669 en 20% daarboven.^[10] Ga je zelf in de woning wonen, dan is de overdrachtsbelasting 2% van de waarde van de woning.^[9]

De jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan hun kind is €6.908 in 2026; beide ouders samen gelden daarbij als één schenker. Is je kind tussen de 18 en 40 jaar, dan kan het eenmalig een verhoogde vrijstelling van €33.129 krijgen, in plaats van de jaarlijkse vrijstelling.^[2] Alles over de tarieven en vrijstellingen staat in Schenkbelasting 2026.

Kerncijfers op een rij

Nadelen van verkoop voor overlijden

Er zitten ook een aantal nadelen en aandachtspunten aan het verkopen van het ouderlijk huis vóór het overlijden:

Financiële last voor kinderen

Koop je het huis zelf, dan moet je de koopsom kunnen betalen, plus de overdrachtsbelasting en de kosten van notaris en Kadaster. Leen je (een deel van) het geld van je ouders? Een lening die direct opeisbaar is en geen rente draagt, of minder dan 6%, geldt voor de schenkbelasting als een schenking.^[7][12] Leg de lening en de rente daarom schriftelijk vast.

Fiscale gevolgen in box 3

Ga je zelf in het gekochte huis wonen, dan is het jouw eigen woning. Blijven je ouders erin wonen en verhuur je het aan hen, dan is het voor jou een woning die je verhuurt, en die valt bij jou in box 3.^[16] Hebben je ouders geld aan jou geleend, dan valt hun vordering op jou bij hen in box 3 (een uitzondering geldt voor vorderingen tussen ouders en minderjarige kinderen).^[14]

Erfbelasting bij lage of gratis huur

Verkoopt je ouder het huis aan jou en blijft hij of zij er gratis of voor een lage huur wonen, dan kan de woning bij het overlijden alsnog onder de erfbelasting vallen. De wet ziet de woning dan als geërfd, omdat je ouder het genot ervan heeft gehouden tot aan het overlijden. Wat jij voor het huis hebt betaald, gaat er wel af. De regel geldt niet als het gebruik door je ouder meer dan 180 dagen vóór het overlijden is geëindigd.^[7]

Blijft je ouder in de woning wonen, dan voorkom je dit alleen als je ouder jou elk jaar daadwerkelijk een bedrag betaalt van minimaal 6% van de waarde van de woning.^[7][12] Hoe de Belastingdienst een vruchtgebruik zelf waardeert, met een rekenrente van 6% en een factor die afhangt van de leeftijd, lees je bij waarde van vruchtgebruik berekenen.^[17] Meer over de varianten (schenken, vruchtgebruik, huur) lees je in Huis erven van ouders bij leven: hoe zit dat?

Wat gebeurt er met de opbrengst?

De opbrengst van de verkoop is vermogen van je ouder. Staat het geld op 1 januari op de rekening, dan telt het mee in box 3; over het deel boven het heffingsvrij vermogen van €59.357 (in 2026, zonder fiscale partner) betaalt je ouder belasting.^[13][14]

Woont je ouder in een zorginstelling met zorg uit de Wet langdurige zorg, dan telt het vermogen ook mee voor de eigen bijdrage. Het CAK telt 4% van het vermogen boven het toetsbedrag op bij het inkomen. Voor de eigen bijdrage van 2026 is dat toetsbedrag €36.952 voor een alleenstaande, en kijkt het CAK naar het vermogen in 2024.^[15][18] Een verkoop werkt dus pas later door in de eigen bijdrage. Volgens het CAK geldt dat ook als je ouder spaargeld weggeeft aan de kinderen: dat merkt je ouder twee jaar later in de eigen bijdrage.^[15]

Staat het huis te koop en kan je ouder de hoge eigen bijdrage daardoor niet betalen, dan kan bij het CAK uitstel van betaling worden aangevraagd voor een deel van de eigen bijdrage, onder voorwaarden. Die schuld wordt in één keer afgelost als het huis is verkocht.^[19] Meer hierover lees je in Eigen bijdrage verzorgingshuis: telt verkoop huis mee? en Huis verkopen van ouder in verpleeghuis.

Kunnen ouders een huis verkopen bij dementie?

Een diagnose dementie betekent niet meteen dat je ouder wilsonbekwaam is. De notaris toetst bij elke akte, ook bij de verkoop van een huis, of iemand zelfstandig een beslissing kan nemen en de gevolgen ervan overziet. Blijkt achteraf dat iemand bij het tekenen wilsonbekwaam was, dan is de akte niet geldig.^[20][11]

Kan je ouder de gevolgen van de verkoop niet meer overzien, dan zijn er twee routes:

• Een gevolmachtigde kan het huis verkopen: heeft je ouder een notariële volmacht of een levenstestament laten opstellen toen hij of zij nog wilsbekwaam was, en ben jij daarin aangewezen als gevolmachtigde, dan kun je de woning namens je ouder verkopen.^[5]

• Een bewindvoerder of curator kan het huis verkopen, maar alleen met toestemming van de kantonrechter (zie hieronder).^[6][21]

Als erfgenaam kun je het huis pas verkopen nádat je ouder is overleden; een volmacht eindigt bij het overlijden van de volmachtgever.^[11] Hoe dat daarna gaat, lees je in Hoe verkoop ik mijn huis na een erfenis?

Volmachten bij verkoop voor overlijden

Met een volmacht geeft je ouder een ander de bevoegdheid om namens hem of haar rechtshandelingen te verrichten. Een algemene volmacht geldt alleen voor de verkoop van het huis als schriftelijk en ondubbelzinnig is bepaald dat de volmacht zich ook tot zulke 'daden van beschikking' uitstrekt.^[11] Er zijn twee vormen:

• Onderhandse volmacht: een volmacht die je ouder zelf opstelt, zonder notaris. Dat mag, maar niet iedereen accepteert zo’n volmacht, omdat niet zeker is dat hij echt is. Een bank hoeft een onderhandse akte niet te erkennen, en er kan achteraf discussie ontstaan over de geestelijke toestand van je ouder bij het ondertekenen.^[22][23]

• Notariële volmacht of levenstestament: de notaris stelt de akte op en controleert of je ouder op dat moment wilsbekwaam is, zodat daar achteraf geen discussie over kan ontstaan. Een levenstestament bestaat uit meerdere volmachten (financieel, medisch en persoonlijk); voor alleen de financiële zaken kan ook een notariële volmacht.^[23]

Is je ouder wilsonbekwaam en is er geen volmacht of levenstestament, dan bepaalt de kantonrechter wie de wettelijk vertegenwoordiger wordt en benoemt een bewindvoerder of curator.^[20] Wil je de woning dan verkopen, dan moet je via de rechter bewind aanvragen.^[5]

Een bewindvoerder heeft voor de verkoop van het huis toestemming nodig van je ouder of, als je ouder daartoe niet in staat is, een machtiging van de kantonrechter (art. 1:441 BW). Voor een curator geldt hetzelfde via de regels voor een voogd (art. 1:386 en 1:345 BW).^[6][21]

Wil jij het ouderlijk huis verkopen?

Bronnen

Alle bronnen zijn gecontroleerd op 12 november 2026. De rekenvoorbeelden zijn eigen berekeningen van Huis Verkopen met de tarieven en vrijstellingen van 2026.

1. Belastingdienst, Tarieven erfbelasting 2026, tarieven 2026.
2. Belastingdienst, Hoeveel mag ik mijn kind belastingvrij schenken?, bedragen 2026.
3. Belastingdienst, Hoe bepaal ik de waarde van een schenking?, geraadpleegd 12 november 2026.
4. Belastingdienst, Overdrachtsbelasting verrekenen met schenkbelasting, geraadpleegd 12 november 2026.
5. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (notaris.nl), Vraag van de Week: huis demente moeder verkopen, 2 oktober 2025.
6. Wetten.overheid.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 1, artikelen 1:94, 1:345, 1:381, 1:386 en 1:441, geraadpleegd 12 november 2026.
7. Wetten.overheid.nl, Successiewet 1956, artikelen 7, 10, 12, 15 en 24, geldend vanaf 1 januari 2026.
8. Belastingdienst, Hoeveel vrijstelling heb ik in 2026 voor de erfbelasting?, bedragen 2026.
9. Belastingdienst, Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik een huis koop?, bedragen 2026.
10. Belastingdienst, Tarieven schenkbelasting 2026, tarieven 2026.
11. Wetten.overheid.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikelen 3:34, 3:60, 3:62, 3:72 en 3:89, geraadpleegd 12 november 2026.
12. Wetten.overheid.nl, Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956, artikel 10, geldend vanaf 1 januari 2026.
13. Belastingdienst, Wat is het heffingsvrij vermogen?, bedragen 2017 t/m 2026.
14. Belastingdienst, Hoe berekent u uw box 3-inkomen in 2026?, peildatum 1 januari 2026.
15. CAK, Wat is het toetsbedrag voor vermogen?, bedragen 2026.
16. Belastingdienst, Wat is geen eigen woning?, geraadpleegd 12 november 2026.
17. Belastingdienst, Hoe bereken ik de waarde van vruchtgebruik, blote eigendom en periodieke uitkeringen?, geraadpleegd 12 november 2026.
18. CAK, Berekening hoge eigen bijdrage, berekening 2026.
19. CAK, Mijn woning staat te koop. Kan ik een betalingsregeling aanvragen?, geraadpleegd 12 november 2026.
20. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (notaris.nl), Wilsbekwaamheid en dementie, geraadpleegd 12 november 2026.
21. De Rechtspraak, Machtigingsverzoek, geraadpleegd 12 november 2026.
22. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (notaris.nl), Vraag van de Week: onderhandse volmacht, 12 september 2023.
23. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (notaris.nl), Levenstestament: wat is dat?, geraadpleegd 12 november 2026.