Huis met erfpacht: is dat onverkoopbaar?

Wil jij een huis op erfpachtgrond verkopen? Een huis met erfpacht is zeker niet onverkoopbaar, maar wel is een goede verkoopstrategie nodig om het meeste uit de verkoop te halen. Lees hier hoe je een huis met erfpacht succesvol verkoopt.

Wat is erfpacht?

De betekenis van erfpacht is simpel. Erfpacht is het recht om andermans grond te gebruiken en te bebouwen, zonder eigenaar van de grond te zijn.

Als je in een huis met erfpacht bezit:

• Ben je dus eigenaar van de woning

• Maar niet van de grond waarop het staat

De grond blijft eigendom van de erfverpachter, meestal de gemeente of soms een particuliere partij. Dit heeft gevolgen als je de woning wilt verkopen.

Gemeentelijke vs particuliere erfpacht

Er zijn twee soorten erfpacht: gemeentelijke en particuliere erfpacht. Bij gemeentelijke erfpacht is de gemeente de grondeigenaar. Dit komt veel voor in steden als Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. 

Bij particuliere erfpacht is de grondeigenaar een privépersoon, vastgoedbelegger, kerk, woningcorporatie of andere organisatie. De erfpachtvoorwaarden kunnen dan per geval verschillen en zijn vaak onderhandelbaar. 

Wat is een erfpachtcanon?

De erfpachtcanon is de jaarlijkse vergoeding die je als erfpachter betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruiksrecht van de grond. Dit bedrag wordt meestal vastgesteld op basis van de grondwaarde. 

Stel, je huis staat op een stuk erfpachtgrond met een waarde van €200.000. De gemeente rekent 5% voor de erfpachtcanon. Dit komt neer op:

• Een jaarlijks bruto erfpachtcanon van €10.000

• Een maandelijks bruto bedrag van €833,33

De erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar van je belastbaar inkomen. In dit geval kun je dus €10.000 euro aftrekken van je inkomen. Dit betekent dat je in werkelijkheid minder dan €833,33 per maand betaalt.

Je betaalt immers belasting over een lager inkomen. Het exacte nettobedrag dat je maandelijks betaalt, hangt af van je persoonlijke belastingsituatie.

Hoe lang duurt een erfpachtperiode?

Een erfpachtperiode, ook wel tijdvak genoemd, is de termijn waarvoor het erfpachtcontract en de overeengekomen canon gelden. Dit is vaak een periode van 49 of 99 jaar, maar kan ook korter of langer zijn.

Aan het eind van het tijdvak kan het contract verlengd worden, meestal tegen gewijzigde voorwaarden en een aangepast canon op basis van de dan geldende grondwaarde.

Is een huis met erfpacht onverkoopbaar?

Een huis met erfpacht is zeker niet onverkoopbaar. Wel kan erfpacht invloed hebben op:

• Hoe snel je jouw huis verkoopt

• Hoe winstgevend je verkoopt

• Aan wie je het verkoopt

• Tegen welke voorwaarden je verkoopt

Erfpacht: wat zijn de bezwaren voor kopers?

Een huis met erfpacht kopen is om de volgende redenen minder aantrekkelijk voor kopers:

Financiële onzekerheid en complexiteit

Een huis op erfpachtgrond kopen brengt financiële risico's met zich mee. De erfpachtcanon kan stijgen bij periodieke herziening, wat leidt tot hogere woonlasten. Ook kunnen erfpachtcontracten complex zijn en per buurt verschillen.

Beperkte rechten en financiering

Bij erfpacht kunnen er beperkingen zijn op het gebruik van de grond en aanpassingen aan de woning. Dit kan het krijgen van een hypotheek bemoeilijken, vooral als de erfpachtperiode afloopt tijdens de looptijd.

Waardeontwikkeling en betaalplicht

Bij erfpacht profiteert een koper niet van waardestijging van de grond. Bij het gedurende twee achtereenvolgende jaren niet betalen van de erfpacht kan de erfpacht worden opgezegd en moet de erfpachter de woning ontruimen.

Erfpacht: wat zijn nadelen voor verkopers?

Wat betekenen de nadelen voor kopers nu voor de kans dat jij je woning met erfpacht succesvol verkoopt? Houd rekening met de volgende gevolgen:

1. Een lagere verkoopprijs

Een huis met erfpacht heeft meestal een lagere verkoopprijs dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Dat komt doordat de koper niet alleen de woning koopt, maar ook de verplichting om erfpacht te betalen voor het gebruik van de grond.

Hoeveel lager de verkoopprijs uitvalt, hangt af van factoren zoals de hoogte van de erfpachtcanon, de looptijd van het erfpachtcontract en de algemene voorwaarden. Ook de makelaar die je huis verkoopt maakt een groot verschil.

2. Een andere doelgroep van kopers

Een huis met erfpacht spreekt een kleinere groep potentiële kopers aan dan een woning zonder erfpacht. Met name starters en kopers met een kleiner budget worden afgeschrikt door de financiële onzekerheden van erfpacht.

Daar staat tegenover dat de lagere verkoopprijs een huis met erfpacht juist aantrekkelijker kan maken voor bepaalde doelgroepen, zoals beleggers of kopers die minder afhankelijk zijn van een hypotheek.

3. Minder snelle verkoop

Gemiddeld staat een huis met erfpacht langer te koop dan een woning op eigen grond. Dat komt door de kleinere groep geïnteresseerde kopers en de tijd die zij nodig hebben om de erfpachtvoorwaarden te bestuderen.

Toch hoeft de verkoop van een huis met erfpacht niet per se lang te duren. Zeker in juli 2026 is de vraag naar koophuizen nog altijd groter dan het aanbod. Hierdoor is het zeker mogelijk een huis met erfpacht snel te verkopen.

4. Verkoop tegen specifieke voorwaarden

Bij verkoop van een huis met erfpacht worden er vaak specifieke voorwaarden opgenomen in het koopcontract. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld gaan over het overnemen of afkopen van de erfpachtcanon.

Daarnaast geldt bij verkoop van een huis met erfpacht doorgaans een langere periode voor de ontbindende voorwaarden zoals het financieringsvoorbehoud. Dit geeft de koper meer tijd om de de financiering rond te krijgen.

Erfpacht: wat zijn de voordelen bij verkoop?

Het verkopen van een huis met erfpacht biedt ook voordelen aan zowel verkoper als koper. Zo zijn huizen met erfpacht vaak goedkoper dan vergelijkbare huizen zonder erfpacht, omdat de koper de grond niet hoeft mee te kopen.

Vooral in stedelijke gebieden waar de grondprijzen hoog zijn, valt een huis met erfpacht in het bereik van meer kopers. Bovendien is de erfpachtcanon aftrekbaar van het belastbaar inkomen, wat een voordeel oplevert bij de belastingaangifte.

Het is dus zeker niet zo dat een huis met erfpacht onverkoopbaar is. Voor een specifieke doelgroep kan een woning op erfpachtgrond zeer interessant zijn. Wel moet de makelaar kopers zien te overtuigen van de voordelen.

Kun je erfpacht overdragen bij verkoop?

Bij verkoop van je huis draag je normaal gesproken niet alleen het huis zelf over, maar ook het erfpachtrecht. De nieuwe eigenaar neemt dan jouw positie als erfpachter over.

Het overdragen van de erfpacht bij verkoop doe je in 5 stappen:

1. Informeren koper: Zorg dat de koper volledig op de hoogte is van de erfpachtconstructie en de geldende voorwaarden.
2. Toestemming vragen: Je hebt toestemming nodig van de grondeigenaar om het erfpachtrecht over te dragen.
3. Opstellen koopovereenkomst: Leg hierin alle afspraken over de overdracht van het erfpachtrecht vast.
4. Notariële akte: De daadwerkelijke overdracht vindt plaats via een notariële akte.
5. Inschrijving Kadaster: De nieuwe situatie wordt geregistreerd in het Kadaster.

Kosten van erfpachtoverdracht

Bij de overdracht van erfpacht komen kosten kijken. Denk hierbij aan:

• Notariskosten voor het opstellen van de overdrachtsakte

• Kadasterkosten voor inschrijving van de nieuwe situatie

• Eventuele administratiekosten van de erfverpachter

Hoe kom je van erfpacht af?

Over het algemeen zijn er 3 opties om erfpacht te beëindigen:

• Erfpacht opzeggen (als de voorwaarden dit toestaan)

• Erfpacht omzetten in eigendom (als de gemeente dit aanbiedt)

• Erfpacht afkopen (eenmalig een afkoopsom betalen)

Of je de erfpacht kunt opzeggen, hangt af van de erfpachtvoorwaarden. In principe mag de erfpachter (degene die het recht van erfpacht heeft) de erfpacht opzeggen, tenzij de akte van vestiging dit uitsluit.

Soms biedt de gemeente de mogelijkheid om erfpacht om te zetten in volle eigendom. Je koopt dan als het ware de grond van de gemeente, waardoor de splitsing tussen de grond (van de gemeente) en de opstal (jouw huis) vervalt.

Wil jij je huis met erfpacht verkopen? Dan het slim zijn om zelf de erfpacht af te kopen voordat je het huis in de verkoop zet. Door de erfpacht eenmalig af te kopen, verlaag je de maandlasten voor de koper.

Wat kost het afkopen van erfpacht?

De kosten van het afkopen van erfpacht verschillen per gemeente en zelfs per wijk. Het hangt onder meer af van de (WOZ-)waarde en oppervlakte van de grond, de resterende looptijd van het erfpachtcontract en het canonpercentage.

Hierdoor kan de afkoopsom variëren van enkele duizenden euro's tot enkele tonnen. Gemeenten bieden in 2026 verschillende opties aan, zoals direct volledig afkopen, gedeeltelijk afkopen of vastzetten van de canon voor latere afkoop.

Proces van erfpacht afkopen:

1. Vraag een opgave van de afkoopsom aan bij de gemeente
2. Beslis of je de erfpacht wilt afkopen
3. Rond de afkoop af bij de notaris
4. De afkoop wordt ingeschreven in het Kadaster
5. Je betaalt voortaan geen erfpachtcanon meer

Huis met erfpacht verkopen: 6 tips

Wil jij een huis met erfpacht verkopen? Volg dan de onderstaande 6 tips om het meeste uit de verkoop te halen:

1. Verzamel documenten over de erfpacht

Zorg dat je precies weet hoe hoog de canon is, hoe lang het erfpachtcontract nog loopt en wat de voorwaarden zijn. Verzamel alle relevante documenten, want potentiële kopers zullen vragen om deze informatie.

2. Overweeg om de erfpacht af te kopen

Het afkopen van de erfpacht kan je woning aantrekkelijker maken voor kopers, omdat ze dan niet meer jaarlijks canon hoeven te betalen. Vraag bij je gemeente of erfpachtverstrekker naar de mogelijkheden en kosten hiervoor.

3. Benadruk de voordelen van je woning

Erfpacht heeft niet alleen nadelen, maar ook bepaalde voordelen voor kopers. Denk aan een lagere aankoopprijs voor starters. Benadruk ook andere pluspunten van je huis, zoals de locatie of recente renovaties.

4. Wees realistisch in je prijsstelling

Een huis met erfpacht is meestal wat minder waard dan een vergelijkbare woning zonder erfpacht. Laat een ervaren makelaar een waardebepaling doen om tot een eerlijke vraagprijs te komen.

5. Wees transparant over erfpachtvoorwaarden

Transparantie is belangrijk bij de verkoop van een huis met erfpacht. Potentiële kopers hebben recht op alle informatie over de erfpachtconstructie. Door open en eerlijk te zijn, voorkom je problemen en teleurstellingen later in het verkoopproces.

6. Schakel een makelaar in bij verkoop met erfpacht

Een in erfpacht gespecialiseerde makelaar kent de ins en outs van erfpachtconstructies en kan kopers goed informeren over de voordelen. Ook heeft een makelaar vaak een breed netwerk van potentiële kopers.

Met de juiste aanpak en begeleiding is een huis met erfpacht zeker niet onverkoopbaar. Door transparant te zijn, de voordelen te benadrukken en een ervaren makelaar in te schakelen, vergroot je de kans op een succesvolle verkoop.