Ik heb een koophuis en wil een ander huis huren: mag dat?

Heb jij op dit moment een koophuis, maar wil je een ander huis huren? Van een koophuis naar een huurhuis gaan kan in bepaalde situaties een goed idee zijn. Daarbij kun je ervoor kiezen om je koophuis te verkopen of het te verhuren. Lees hier over alle regels en mogelijkheden.

Mag je een huis huren als je al een koopwoning hebt?

In principe is het toegestaan om een huis te huren terwijl je al een koopwoning bezit. Wel zijn er verschillende wettelijke regels, beperkingen en fiscale gevolgen waar je rekening mee moet houden.

Deze regels en gevolgen zijn afhankelijk van het type huurwoning en wat je met je koopwoning gaat doen:

Sociale huurwoningen

Voor sociale huurwoningen gelden specifieke regels:

• Er zijn inkomensgrenzen waaraan je moet voldoen om in aanmerking te komen.

• In principe mag je geen woning in eigendom hebben. Woningcorporaties kunnen hier alleen in uitzonderlijke gevallen van afwijken, bijvoorbeeld bij tijdelijke verhuur van de koopwoning.

• Woningcorporaties kunnen controleren of een huurder toch een woning bezit en hierop actie ondernemen, bijvoorbeeld door het huurcontract te beëindigen.

Particuliere huurwoningen

Bij particuliere huurwoningen kunnen verhuurders in het huurcontract opnemen dat de huurder geen andere woning in eigendom mag hebben. Als de huurder zich hier niet aan houdt, kan de verhuurder proberen het huurcontract te ontbinden.

Hoofdverblijf

Volgens de Nederlandse wet mag je maar één woning als hoofdverblijf hebben. Als je een huis huurt terwijl je je koopwoning aanhoudt, moet je kiezen welke van de twee je hoofdverblijf wordt.

Dit heeft gevolgen voor je koopwoning, afhankelijk van wat je ermee doet:

1. Verkoop van de koopwoning

De overwaarde uit de verkoop valt in box 3, waar je in 2026 belasting betaalt als je vermogen hoger is dan €59.357 per persoon. De Belastingdienst rekent met een fictief rendement van 6% over je bezittingen, waarover je 36% belasting betaalt.

2. Koopwoning aanhouden zonder verhuur

Als je de koopwoning aanhoudt maar niet verhuurt, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek omdat het niet meer je hoofdverblijf is.

De waarde van de koopwoning valt dan in box 3 voor de vermogensrendementsheffing. Er zijn geen huurinkomsten.

3. Koopwoning aanhouden en verhuren

Als je de koopwoning aanhoudt en verhuurt, zijn de fiscale gevolgen afhankelijk van de situatie:

• Bij tijdelijke verhuur, ook via de Leegstandwet, vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek direct en valt de woning in box 3. Zodra de verhuur stopt en de woning weer leeg te koop staat, kan de renteaftrek herleven als dit binnen de driejaarstermijn valt.

• Bij verhuur vervalt de hypotheekrenteaftrek en geef je de WOZ-waarde van de woning op in box 3. Je betaalt geen belasting over de huurinkomsten zelf, maar over een fictief rendement op de woningwaarde. 

• Bij verhuur van een deel van de woning moet de waarde van het verhuurde deel in box 3 opgegeven worden, ook al blijft het je hoofdverblijf. De huurinkomsten minus kosten zijn belast in box 1.

Mag je het koophuis verhuren als je naar een huurhuis gaat?

Los van de wettelijke regels, is verhuur van een woning met hypotheek in veel gevallen verboden volgens de hypotheekvoorwaarden. Geldverstrekkers zijn hier niet happig op, omdat huurders goed beschermd zijn en verhuur tot waardedaling kan leiden. Verhuur is dan alleen toegestaan met expliciete toestemming van de bank.

Soms wordt er een uitzondering gemaakt, bijvoorbeeld als je de woning tijdelijk verhuurt via de Leegstandwet omdat hij te koop staat of gesloopt gaat worden. Of als je voor bepaalde tijd naar het buitenland gaat.

Wil je echter van je koophuis naar een huurhuis gaan, dan is toestemming van de bank lastiger te krijgen en is het verkopen van de woning meestal slimmer dan verhuren.

Wat zijn de financiële gevolgen van het verkopen van je koophuis om te gaan huren?

Als je je koophuis verkoopt en een ander huis gaat huren, heeft dit financiële gevolgen. Hoewel je na de verkoop geen hypotheeklasten meer hebt, gaan je maandelijkse woonlasten vaak niet omlaag.

Dat komt omdat verhuurders rendement willen maken op hun investering. In 2026 is een rendement van 6% tot 9% gebruikelijk.

Maandlasten bij hypotheek versus huren

Het bovenstaande rekenvoorbeeld laat zien dat het qua maandlasten meestal niet gunstig is om van een koophuis naar een huurhuis te gaan.

• Wil je een huurhuis dat qua woonoppervlak en wooncomfort vergelijkbaar is, dan betaal je als huurder meestal meer dan als woningeigenaar. 

• Wil je aan huur hetzelfde of minder betalen dan aan je hypotheek, dan doe je waarschijnlijk een stapje terug in woonoppervlak en wooncomfort.

Is het verstandig om je koophuis te verkopen en te gaan huren?

Als je een koophuis hebt en overweegt om het te verkopen om een ander huis te gaan huren, is het belangrijk om goed na te denken over de voor- en nadelen.

Het verkopen van je koophuis en gaan huren kan in bepaalde situaties een verstandige keuze zijn, maar er zijn ook nadelen om rekening mee te houden. Laten we de belangrijkste punten eens op een rijtje zetten.

Voordelen van huren

Een van de grootste voordelen van huren is de flexibiliteit die het biedt. Als huurder zit je niet vast aan een hypotheek en kun je makkelijker verhuizen als je persoonlijke situatie of werksituatie verandert.

Daarnaast heb je als huurder minder onderhouds- en reparatiekosten. De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning, dus je hoeft je geen zorgen te maken over een lekkend dak of een kapotte CV-ketel.

Hoewel je maandlasten meestal stijgen als je van een koophuis naar een vergelijkbaar huurhuis gaat, maak je direct overwaarde vrij die je in principe vrij kunt besteden. Met de huidige huizenprijzen kan de overwaarde een flink bedrag zijn.

Andere voordelen van huren zijn:

• Minder belastingen en verzekeringen (geen eigenwoningforfait, OZB, opstalverzekering)

• Geen aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten

Nadelen van huren

Het grootste nadeel van huren is dat je geen vermogen opbouwt in de woning. De huur die je betaalt is in feite 'weggegooid geld', terwijl je bij een koophuis door het aflossen van de hypotheek geleidelijk overwaarde opbouwt.

Daarnaast ben je als huurder afhankelijk van de verhuurder, die bepaalt of je in de woning mag blijven wonen en tegen welke huurprijs. Bovendien kan de huur jaarlijks stijgen, terwijl je hypotheeklasten bij een koophuis vaak stabiel blijven.

Andere nadelen van huren ten opzichte van kopen zijn:

• Als huurder mag je de woning meestal niet naar eigen smaak verbouwen of aanpassen

• Als de woningprijzen stijgen, profiteert alleen de verhuurder daarvan, niet jij als huurder

• Huurwoningen zijn vaak kleiner en minder luxe dan koopwoningen (en bij een vergelijkbare woning heb je hogere maandlasten)

Persoonlijke afweging verkopen en gaan huren

Of het verstandig is om je koophuis te verkopen en te gaan huren, hangt af van je persoonlijke situatie en voorkeuren. Hier zijn enkele vragen om over na te denken:

• Hoe lang wil je nog in de woning blijven wonen? Als je verwacht binnen enkele jaren weer te verhuizen, kan huren voordeliger zijn dan kopen. Je betaalt dan enkele jaren hogere maandlasten, maar maakt wel direct de overwaarde uit je huis vrij.

• Hoeveel flexibiliteit heb je nodig? Als je werk of gezinssituatie kan veranderen, biedt huren meer vrijheid om te verhuizen. Tegelijkertijd worden koophuizen tegenwoordig al binnen 29 dagen verkocht.

• Vind je het belangrijk om vermogen op te bouwen in een woning? Bij huren betaal je in feite voor het 'gebruiksrecht' van de woning, terwijl je bij kopen spaart door de hypotheek af te lossen.

• Hoeveel zekerheid wil je over je woonlasten? Bij een huurwoning kan de huur jaarlijks stijgen, terwijl de maandlasten van een hypotheek vaak gelijk blijven.

Kortom, er zijn verschillende factoren om af te wegen als je overweegt om je koophuis te verkopen en te gaan huren. Bedenk goed wat in jouw situatie de beste keuze is, zowel op korte als lange termijn.

Kan je als huiseigenaar zelf in een (sociale) huurwoning wonen?

Als je een eigen woning bezit, mag je in principe ook een sociale huurwoning huren. Er is geen wet die dit verbiedt. Wel kunnen woningcorporaties voorwaarden stellen aan wie ze een sociale huurwoning toewijzen, zoals een maximaal inkomen en vermogen.

In de praktijk is het voor huiseigenaren vaak lastig om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. De waarde van je koopwoning telt namelijk mee voor je vermogen. Hierdoor kom je al snel boven de vermogensgrens voor sociale huur uit, zelfs als je weinig spaargeld hebt.

Regels omtrent eigendom en sociale huurwoningen

Woningcorporaties moeten zich houden aan wettelijke regels bij het toewijzen van sociale huurwoningen:

• In 2026 moet minimaal 95% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €51.537 (eenpersoonshuishouden) of €56.910 (meerpersoonshuishouden).

• Voor 5% van de woningen mogen corporaties zelf bepalen aan wie ze deze toewijzen, ook aan hogere inkomens.

• Voor huurtoeslag geldt in 2026 een vermogensgrens van €38.479 per persoon (met toeslagpartner is dit gezamenlijk maximaal €76.958). Voor sociale huurwoningen zelf is geen algemene vermogensgrens vastgesteld.

Bezit je als woningeigenaar meer vermogen, inclusief de overwaarde van je woning? Dan kom je waarschijnlijk niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, tenzij de corporatie een uitzondering maakt.