Uit elkaar en huis verkopen: hoe werkt dat?

Als je uit elkaar gaat en een koophuis hebt, zijn er een aantal belangrijke beslissingen die je moet nemen over de woning. In dit artikel lees je wat de opties zijn in jouw situatie, wanneer je het huis kunt verkopen en waar je op moet letten.

Uit elkaar en huis verkopen: wat zijn je opties?

Ga je uit elkaar terwijl je samen een koophuis hebt, dan zijn er twee opties:

• Het huis verkopen en de opbrengst verdelen

• De ene partner koopt de andere uit en blijft in het huis wonen

Welke optie het beste is hangt af van jullie persoonlijke situatie en voorkeuren. Hieronder lichten we beide opties verder toe, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken.

Optie 1: Woning verkopen en opbrengst verdelen

Als jullie besluiten om het huis te verkopen, is de eerste stap om de waarde van de woning te laten bepalen door een makelaar. Op basis daarvan weet je wat jullie ongeveer kunnen verwachten qua verkoopopbrengst.

Vervolgens zetten jullie het huis te koop. Zodra de verkoop rond is, gebruiken jullie de opbrengst eerst om de hypotheek volledig af te lossen bij de bank. Het bedrag dat overblijft, de overwaarde, verdelen jullie.

Waren jullie beiden voor de helft eigenaar van de woning? Dan hebben jullie ook allebei recht op de helft van de overwaarde. Bijvoorbeeld:

• Verkoopprijs woning: €350.000

• Hypotheekschuld: €200.000

• Overwaarde: €350.000 - €200.000 = €150.000

• Verdeling overwaarde: €150.000 / 2 = €75.000 per persoon

Nadeel van deze optie is dat jullie allebei op zoek moeten naar een nieuwe woonruimte. Voordeel is dat jullie beiden met een schone lei kunnen beginnen, zonder nog financieel aan elkaar verbonden te zijn door het huis.

Optie 2: Een van de partners koopt de ander uit

Willen jullie het huis niet verkopen, dan is uitkopen een alternatief. Degene die in het huis wil blijven wonen, koopt dan het deel van de ander. Ook hiervoor moet eerst de waarde van het huis worden bepaald.

Of uitkopen financieel haalbaar is, hangt af van je inkomen en de hypotheekvoorwaarden. Meestal moet je de hypotheek oversluiten op alleen jouw naam. De bank kijkt dan opnieuw naar je inkomen en de waarde van het huis.

Voordelen uitkopen:

• Je kunt in je vertrouwde huis blijven wonen

• Kinderen kunnen in hun vertrouwde omgeving blijven

• Je hoeft niet te verhuizen

Nadelen uitkopen:

• Het is een flinke financiële last om je partner uit te kopen

• Je zit nog aan het huis vast, terwijl je misschien liever een nieuwe start maakt

• De maandlasten drukken op 1 inkomen in plaats van 2

Overweeg je om je ex-partner uit te kopen na de scheiding? Vraag dan eerst advies aan een financieel adviseur, bijvoorbeeld van je bank of een hypotheekadviseur. Zij kunnen je helpen om te bepalen of uitkopen in jouw situatie verstandig is.

Afspraken maken over de woning bij scheiding

Als je uit elkaar gaat en een koophuis hebt, is het slim om vooraf met een makelaar een reële verkoopprijs af te spreken waarbij jullie allebei akkoord gaan met verkoop. Zo voorkom je onenigheid en vertraging in het verkoopproces.

Het belang van een echtscheidingsconvenant

Zijn jullie nog getrouwd, dan is het belangrijk om de afspraken die je over de scheiding maakt vast te leggen in een echtscheidingsconvenant. Dit document geeft duidelijkheid en rechtszekerheid voor de toekomst.

In een echtscheidingsconvenant staan onder andere de afspraken over de verdeling van jullie bezittingen en schulden, waaronder het gezamenlijke koophuis. In het convenant leg je ook vast wat er met de hypotheek gebeurt.

Gaat een van jullie de ander uitkopen en de hypotheek op zijn of haar naam zetten? Dan moeten hier ook met de hypotheekverstrekker duidelijke afspraken over gemaakt worden, die worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant.

Het convenant is niet verplicht, maar het wordt wel sterk aangeraden om er een op te stellen. Zeker als er onenigheid is, helpt het om alle gemaakte afspraken zwart-op-wit te hebben. Een advocaat of mediator kan jullie begeleiden bij het opstellen.

Getrouwd versus samenlevingscontract

Hoe de woning precies verdeeld wordt als je gaat scheiden of uit elkaar gaat, hangt af van jullie relatievorm en de gemaakte afspraken. Dit heeft invloed op de opties die je hebt. Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste situaties.

Huwelijk of geregistreerd partnerschap in gemeenschap van goederen

Zijn jullie getrouwd of geregistreerd partners in gemeenschap van goederen? Dan is de woning automatisch van jullie samen, zelfs als deze maar op naam van één partner staat. Bij een scheiding hebben jullie dan de volgende mogelijkheden:

• Een van jullie koopt de ander uit en blijft in de woning wonen

• Jullie verkopen de woning en verdelen de opbrengst

De waarde van de woning laat je bepalen via een gratis waardebepaling. Hier trek je de hypotheekschuld van af. Een eventuele overwaarde of restschuld verdelen jullie gelijk. Degene die in de woning blijft, moet de hypotheek wel alleen kunnen dragen.

Huwelijk of partnerschap op huwelijkse voorwaarden

Hebben jullie huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden? Kijk dan goed wat hierin staat over het eigendom en de verdeling van de woning. Meestal geldt een van deze situaties:

Afhankelijk van de gemaakte afspraken, kan het zijn dat een van jullie de ander moet uitkopen of dat de woning verkocht en de opbrengst verdeeld moet worden.

Samenlevingscontract of zonder samenlevingscontract

Wonen jullie samen met een samenlevingscontract? Dan kan hierin iets zijn vastgelegd over het eigendom van de woning. Zo niet, dan geldt de woning als privébezit van degene die eigenaar is.

Staat de woning op jullie beider naam en zijn jullie dus samen eigenaar? Dan moeten jullie in overleg bepalen of een van jullie de ander uitkoopt of dat jullie de woning verkopen en de opbrengst delen.

Hebben jullie geen samenlevingscontract? Dan geldt de woning als privébezit van de eigenaar. Deze hoeft bij uit elkaar gaan niets te vergoeden aan de ander en kan dus zelf bepalen of hij of zij in de woning blijft of deze verkoopt.

Uit elkaar met koophuis: kan ik de ander uitkopen?

Als je uit elkaar gaat en de andere partner uit wil kopen, is het cruciaal om eerst de financiële haalbaarheid te onderzoeken. Wat zijn jouw hypotheekmogelijkheden in 2026?

De hypotheeknormen zijn in 2026 op enkele punten gewijzigd. Zo hangt de maximale hypotheek nu af van het energielabel van de woning. Hoe hoger het energielabel, hoe meer je extra bij kunt lenen:

• Label E, F, G: €0

• Label C, D: €5.000

• Label A, B: €10.000

• Label A+, A++: €20.000

• Label A+++: €25.000

• Label A++++: €30.000

• Label A++++ met energieprestatiegarantie: €40.000

Ben je van plan de woning na het uitkopen van je ex te verduurzamen? Ook dan kun je in 2026 extra bijlenen:

• Label E, F, G: €20.000 extra voor verduurzaming

• Label C, D: €15.000 extra voor verduurzaming

• Label A, B: €10.000 extra voor verduurzaming

• Label A+ t/m A++: €10.000 extra voor verduurzaming

• Label A+++ en beter: €0 extra voor verduurzaming

Verder is de NHG-grens verhoogd naar €470.000 (of €498.200 met energiebesparende maatregelen). Valt jouw hypotheek hieronder, dan biedt dit extra zekerheden en vaak een lagere rente.

Inkomensnormen en alimentatieverplichtingen

De partneralimentatie is sinds 2020 wettelijk beperkt: meestal is de maximale duur 5 jaar. Bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap korter dan 10 jaar is de duur in principe maximaal de helft van de relatieduur.

In een aantal uitzonderingssituaties kan partneralimentatie langer doorlopen. De precieze hoogte hangt af van jullie netto besteedbaar gezinsinkomen.

Heb je kinderen, dan geldt er ook een kinderalimentatieplicht tot hun 21e. De hoogte wordt vastgesteld aan de hand van vaste richtlijnen, tenzij je er samen uitkomt en dit goed vastlegt. Als er minderjarige kinderen zijn, is een ouderschapsplan verplicht.

Deze nieuwe inkomenssituatie heeft directe invloed op je hypotheekmogelijkheden. Geldverstrekkers kijken naar het inkomen van de achterblijvende partner en hanteren strenge leennormen.

Restschuld en rente-aftrek

Levert de verkoop van jullie huis niet genoeg op om de hypotheek af te lossen? Dan blijf je achter met een restschuld. Wat betekent dit fiscaal?

Goed nieuws: de rente over deze restschuld is onder voorwaarden nog aftrekbaar in 2026. Dit geldt als je voor 2018 de woning verkocht hebt. De restschuld en bijbehorende renteaftrek mag je dan maximaal 15 jaar opvoeren in box 1.

Sta je sinds 2018 'onder water' met je hypotheek, dan is de rente helaas niet meer aftrekbaar. De restschuld valt dan in box 3, waar vermogen belast wordt. Wel kun je de schuld daar salderen met je overige bezittingen.

Verkoopverlies en een eventuele boete voor het oversluiten van de hypotheek zijn niet aftrekbaar. Laat je daarom goed informeren door een makelaar over alle fiscale aspecten bij verkoop, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

• Restschuldrente is onder voorwaarden 15 jaar aftrekbaar als de woning voor 2018 is verkocht

• Bij verkoop sinds 2018 valt een restschuld in box 3

• Verkoopverlies en oversluiting boetes zijn nooit aftrekbaar

Omgaan met conflicten en meningsverschillen

Wanneer je uit elkaar gaat, kunnen er conflicten en meningsverschillen ontstaan over de verdeling van bezittingen, zoals jullie huis. Dit is heel normaal, want jullie hebben allebei je eigen belangen en emoties.

Probeer open en eerlijk met elkaar te communiceren. Luister naar elkaars standpunten en wees bereid om compromissen te sluiten. Focus je op oplossingen in plaats van op verwijten.

Mediation en echtscheidingsadvocaat

Als je er samen niet uitkomt, kan een mediator of echtscheidingsadvocaat uitkomst bieden. Een mediator is onpartijdig en helpt jullie om in gesprek te blijven en afspraken te maken over de verdeling van jullie bezittingen. Dit is vaak sneller en goedkoper dan een rechtszaak.

Een gespecialiseerde echtscheidingsadvocaat kan jullie adviseren over jullie rechten en plichten bij de verkoop van de woning. Zo weet je zeker dat de gemaakte afspraken juridisch in orde zijn. Sommige advocaten zijn ook opgeleid als mediator, zodat je het beste van beide werelden hebt.

Rechtbank en gedwongen verkoop

Lukt het echt niet om er samen uit te komen, dan is de gang naar de rechtbank soms onvermijdelijk. De rechter kan dan bepalen hoe jullie bezittingen, waaronder het huis, verdeeld worden. In het uiterste geval kan de rechter zelfs een gedwongen verkoop van de woning opleggen.

Bij een gedwongen verkoop wordt het huis op een executieveiling verkocht. De opbrengst is dan vaak lager dan de werkelijke waarde. Bovendien heb je geen controle over het verkoopproces en moet je verplicht het huis uit. Dit is dus echt een laatste redmiddel als er geen andere oplossing mogelijk is.