Huis verkopen: hoe bereken ik de kosten?

Bij verkoop van je huis krijg je te maken met verschillende kosten. Maar hoe kun je de hoogte van deze kosten berekenen en welke verdien je na verkoop weer terug? Lees hier hoe je de belangrijkste kostenposten bij verkoop van je huis berekent.

Hoe bereken je de kosten bij verkoop van je huis?

Om de kosten voor het verkopen van een huis in 2026 te berekenen, moet je rekening houden met de makelaarscourtage (circa 0,90-1,40% van de verkoopprijs) en onder andere kosten voor onderhoud, styling en de notaris.

De meeste notariskosten betaalt de koper, maar enkele kosten draag je als verkoper zelf (bijvoorbeeld hypotheek aflossen, kadaster). Reken in 2026 gemiddeld op 2-3% van de verkoopprijs voor de totale verkoopkosten.

Hieronder zetten we alle

• Kosten voor de makelaar

• Kosten voor het plaatsen van je huis op Funda

• Kosten voor een energielabel

• Kosten voor het verkoopklaar maken van je huis

• Kosten voor het doorhalen van je hypotheek

• Kosten voor de notaris

• Kosten voor de verhuizing

• Overige kosten

Kosten voor de makelaar berekenen

Een van de kostenposten bij het verkopen van je huis zijn de makelaarskosten. Deze kosten worden ook wel courtage genoemd en zijn meestal een percentage van de verkoopprijs van je huis. Dit percentage varieert, maar ligt vaak tussen de 0,90% en 1,40% van de verkoopprijs.

Naast courtage kan een makelaar ook opstartkosten in rekening brengen. Dit zijn kosten die de makelaar in de opstartfase van het verkooptraject maakt. Denk aan het plaatsen van je huis op Funda, het plaatsen van een verkoopbord in je tuin of het inhuren van een fotograaf.

Het berekenen van de makelaarskosten bij verkoop is dan ook simpel. Vraag gratis offertes van makelaars aan en vergelijk de courtages die elke makelaar rekent. De makelaar met de laagste courtage is meestal de makelaar met de laagste kosten.

Wil jij nauwkeurig berekenen hoeveel makelaarskosten je bij verkoop van je huis kunt verwachten? Laat dan een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar.

Vermenigvuldig de courtage van de makelaar met de tijdens de waardebepaling bepaalde woningwaarde zoals in het bovenstaande rekenvoorbeeld.

Bijvoorbeeld:

• Bepaalde woningwaarde €390.000 x

• Makelaarscourtage 1,02%

• = €3.978 aan makelaarskosten bij verkoop

Kosten voor een Funda-plaatsing berekenen

Je hebt altijd een makelaar nodig om je huis op Funda te plaatsen. De kosten hiervoor verrekent de makelaar meestal met zijn courtage, omdat de Funda-plaatsing dan onderdeel is van het totale verkooptraject.

Wil jij je huis helemaal zelf verkopen? Dan zul je voor een Funda-basisplaatsing al snel tussen de €50 en €100 betalen aan een makelaar.

Bij het plaatsen van je huis op Funda wil je dan ook niet alleen kijken naar de kosten (meestal betaalt de makelaar deze), maar ook naar wat de investering oplevert.

Zo kun je berekenen hoeveel meer geld een Funda Compleet-plaatsing je oplevert ten opzichte van een Funda-basisplaatsing, uitgaande van een 0,5% hogere verkoopprijs.

Zijn de kosten voor een Funda Compleet-plaatsing het waard? Voor de meeste mensen die hun huis willen verkopen is het antwoord 'ja'.

Je kunt dit voor je eigen huis berekenen door een gratis waardebepaling aan te vragen bij een makelaar. De makelaar kan je de verwachte verkoopprijs vertellen, die je kunt gebruiken voor de rekensom hierboven.

Kosten voor het energielabel berekenen

Sinds 2015 is het verplicht om bij verkoop van je huis een geldig energielabel te hebben. Het aanvragen van een energielabel kost gemiddeld €303.

Het berekenen van de precieze kosten voor een geldig energielabel is heel eenvoudig. Hiervoor hoef je namelijk alleen maar de tarieven van lokale energieadviseurs te vergelijken.

Klik simpelweg op de knop hieronder en geef aan welk type woning je hebt. Vervolgens zie je direct de kosten én beschikbaarheid van alle energieadviseurs in jouw buurt.

Kosten voor het verkoopklaar maken van je huis

Ook het verkoopklaar maken van je woning kan kosten met zich meebrengen. Denk aan het opknappen van achterstallig onderhoud, het opruimen en schoonmaken van de woning en eventueel het inschakelen van een verkoopstylist of interieurfotograaf.

De hoogte van deze kosten kan variëren van enkele honderden tot vele duizenden euro’s.

Hoeveel je precies moet investeren om je huis verkoopklaar te maken, is volledig afhankelijk van (de onderhoudsconditie van) je huis en hierdoor is er geen eenvoudige formule om deze kosten te berekenen.

Wil je een zo nauwkeurig mogelijk beeld krijgen van de kosten die komen kijken bij verkoopstyling en onderhoud? Ga dan naar onze pagina over alle kosten bij verkoop van je huis en bekijk de gemiddelde kosten per woningtype.

Kosten voor het doorhalen van de hypotheek

Als je je huis hebt verkocht en je hypotheek volledig hebt afbetaald, moet je de hypotheekinschrijving in het Kadaster laten doorhalen. Dit wordt ook wel royeren genoemd en moet gedaan worden door een notaris.

De kosten hiervoor verschillen per notaris, maar liggen vaak tussen de €250 en €400. Door bij verschillende notariskosten in jouw buurt een offerte aan te vragen, kun je dus tot €150 besparen.

Notariskosten bij verkoop berekenen

Bij de verkoop van een huis zijn er meer notariskosten dan voor het doorhalen van de hypotheek alleen. Deze kosten zijn meestal voor de koper.

Toch kan het dat je als verkoper ook zaken moet regelen bij de notaris, zoals het oversluiten van je hypotheek. De kosten hiervoor verschillen per situatie en notariskantoor, maar meestal gaat het om enkele honderden euro’s.

Verhuiskosten berekenen

Als je je huis verkoopt, moet je ook verhuizen. Je kunt ervoor kiezen om dit zelf te doen of om een verhuisbedrijf in te schakelen. In het laatste geval betaal je ook kosten. Houd hierbij rekening met een bedrag tussen de €800 en €1.800.

Overige kosten

Naast de bovengenoemde kosten zijn er kostenposten die je misschien over het hoofd ziet. Zeker in de huidige woningmarkt kunnen deze ‘verborgen’ kosten een grote impact hebben op je uiteindelijke winst bij verkoop van je huis.

Kosten van dubbele woonlasten

Woningen staan in 2026 gemiddeld weer iets langer te koop dan in de gekte van de voorgaande jaren. Houd in je budget daarom serieus rekening met enkele maanden aan dubbele woonlasten.

Zolang de overdracht niet is geweest, lopen je hypotheek, verzekeringen en belastingen gewoon door. Reserveer hier voldoende spaargeld voor, zodat je niet zenuwachtig wordt als de verkoop iets langer duurt.

Rente overbruggingskrediet

Omdat de markt rustiger is, durven veel mensen nu eerst een nieuw huis te kopen voordat de oude woning verkocht is. Je hebt dan vaak een overbruggingskrediet nodig om de overwaarde alvast te kunnen gebruiken.

Vergeet niet dat je over deze tijdelijke lening rente betaalt zolang je oude huis nog niet is overgedragen. Omdat de rente voor overbruggingen vaak hoger ligt dan de normale hypotheekrente, is dit een kostenpost om niet te onderschatten.

Het resultaat van de makelaar

In 2026 is het aanbod groter, waardoor tienduizenden euro's overbieden niet in elke regio nog vanzelfsprekend is. Kies een makelaar daarom niet op een lage courtage, maar kijk vooral naar wat de makelaar je onderaan de streep oplevert.

Een makelaar die €500 extra kost maar jouw huis voor €15.000 extra verkoopt, levert je meer op (en 'kost' je dus minder) dan een goedkopere makelaar. Vergelijk makelaars dus niet alleen op tarief, maar ook op hun gemiddelde verkoopprijs.