Verhuurd huis verkopen met huurder erin: mag dat?

Wil jij een verhuurd huis verkopen? Een verkoop in verhuurde staat kan de waarde van je woning verminderen en de kans op een snelle verkoop verkleinen. Lees in dit artikel hoe je een huis met huurder erin toch snel en winstgevend kunt verkopen. 

Kan ik een huis verkopen met de huurder erin?

Als je overweegt om je verhuurde woning te verkopen, vraag je je misschien af of dat mogelijk is terwijl er nog een huurder in woont. Het korte antwoord is: ja, dat kan. Maar er zijn wel belangrijke zaken waar je rekening mee moet houden.

Het verkopen van een verhuurd huis met de huurder er nog in heeft voor- en nadelen. Een voordeel is dat je direct kunt verkopen, zonder te wachten tot het huurcontract afloopt. Ook blijven de huurinkomsten doorlopen tot aan de verkoop.

Aan de andere kant kan de aanwezigheid van een huurder zowel de belangstelling als de verkoopprijs drukken. Veel kopers willen namelijk zelf in het huis wonen en zijn niet geïnteresseerd in een woning met zittende huurder.

Wat zegt de wet over het verkopen van een verhuurd huis?

De Nederlandse wet biedt huurders een sterke bescherming. Als verhuurder kun je niet zomaar een huurcontract opzeggen omdat je het huis wilt verkopen. De huurder heeft het recht om in de woning te blijven wonen, ook als jij besluit te verkopen.

Dit betekent dat je bij verkoop van een verhuurd huis twee opties hebt:

• Je verkoopt het huis aan iemand die bereid is het als verhuurder over te nemen

• Je wacht tot het huurcontract afloopt en verkoopt dan pas

Het is belangrijk om te weten dat je de huurder wel moet informeren over je voornemen om te verkopen. Hoewel er geen wettelijke termijn voor is vastgesteld, is het netjes en verstandig om dit zo vroeg mogelijk te doen.

Het principe 'koop breekt geen huur' uitgelegd

Een belangrijk principe in de Nederlandse huurwetgeving is 'koop breekt geen huur'. Dit betekent dat een huurovereenkomst blijft bestaan, ook als het verhuurde huis van eigenaar wisselt.

Als jij je verhuurde huis verkoopt, neemt de nieuwe eigenaar automatisch de rol van verhuurder over. Hij of zij moet zich houden aan de bestaande huurovereenkomst en kan deze niet zomaar opzeggen.

Voor jou als verkoper betekent dit dat je potentiële kopers duidelijk moet informeren over het lopende huurcontract. Zorg dat ze begrijpen dat ze niet direct zelf in het huis kunnen gaan wonen, tenzij de huurder vrijwillig vertrekt.

Uitzonderingen op de regel: verhuur onder de Leegstandwet

Hoewel het principe 'koop breekt geen huur' in de meeste gevallen geldt, zijn er uitzonderingen. Een belangrijke uitzondering is verhuur onder de Leegstandwet. Als je je huis verhuurt op basis van deze wet, gelden er andere regels bij verkoop.

De Leegstandwet is bedoeld voor tijdelijke verhuur van woningen die eigenlijk te koop staan of gerenoveerd gaan worden. Het doel is om leegstand te voorkomen terwijl een woning in de verkoop staat of op sloop wacht.

Bij verhuur onder de Leegstandwet heb je als verhuurder meer flexibiliteit. Je kunt het huurcontract makkelijker opzeggen als je een koper hebt gevonden. De opzegtermijn is in dit geval minimaal 2 maanden.

Veranderingen door Wet vaste huurcontracten

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 zijn er een aantal zaken veranderd bij verhuur onder de Leegstandwet. Dit zijn enkele belangrijke punten om rekening mee te houden:

• Je hebt een vergunning nodig van de gemeente

• De huurder moet bij aanvang weten dat het om tijdelijke verhuur gaat

De maximale verhuurtermijn is afhankelijk van het type woning:

• 5 jaar voor te koop staande woningen van particulieren (niet verlengbaar)
• 7 jaar voor huurwoningen die gesloopt of gerenoveerd worden
• 10 jaar voor gebouwen met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan

Wat zijn de rechten van de huurder bij verkoop?

Zoals gezegd genieten huurders in Nederland een sterke huurbescherming. Dit betekent dat de huurder het recht heeft om in de woning te blijven wonen, ook als jij besluit het huis te verkopen.

De huurder heeft een huurcontract, waardoor je hem of haar niet zomaar uit het pand kunt zetten bij verkoop. Alleen bij ernstige overlast, wanbetaling of dringend eigen gebruik kan je via de rechter proberen het huurcontract te beëindigen.

Bovendien heeft de huurder het recht op ongestoord woongenot en privacy tijdens het verkoopproces. Je kunt niet zomaar de woning betreden voor bezichtigingen, maar moet hier duidelijke afspraken over maken met de huurder.

Wat verandert er voor de huurder na de verkoop?

In principe verandert er voor de huurder niet veel na de verkoop van de woning. Dankzij het principe 'koop breekt geen huur' loopt de huurovereenkomst gewoon door bij de nieuwe eigenaar.

De koper wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet zich houden aan de bestaande afspraken uit het huurcontract. De huurprijs, opzegtermijn en andere voorwaarden blijven gelijk, tenzij huurder en nieuwe verhuurder onderling andere afspraken maken.

Wel krijgt de huurder natuurlijk met een nieuwe verhuurder te maken. Het is daarom verstandig dat de oude en nieuwe eigenaar de huurder goed informeren over de details van de overdracht, zoals per wanneer de huur aan de nieuwe verhuurder moet worden overgemaakt.

De waarde van een verhuurd huis bij verkoop

Gemiddeld is een woning in verhuurde staat 20% minder waard dan in lege staat. Dit komt doordat de nieuwe eigenaar gebonden is aan het lopende huurcontract en niet direct zelf in het huis kan gaan wonen.

Zodra het huurcontract afloopt en je de woning leeg oplevert, stijgt de waarde weer naar het niveau van vergelijkbare koopwoningen. Dit is waarom het vaak slim is om het huis pas na verhuur te verkopen.

Factoren die de waarde van een verhuurd huis beïnvloeden

De waarde van een verhuurd huis hangt af van verschillende factoren. De belangrijkste zijn:

• De hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde

• De looptijd en voorwaarden van het huurcontract

• De staat van onderhoud en eventuele renovaties tijdens de verhuurperiode

Hoe hoger de huur is in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe kleiner de waardedaling van de woning zal zijn. Een gunstige huur-WOZ-ratio betekent immers dat het huis een goed rendement oplevert voor de koper.

Daarnaast is de staat van onderhoud belangrijk. Een goed onderhouden woning met recente renovaties is meer waard dan een verwaarloosd pand. Investeringen in onderhoud tijdens de verhuurperiode betalen zich dus terug bij verkoop.

Tips om de waarde van een verhuurd huis te maximaliseren

Wil je de waarde van je verhuurde huis maximaliseren? Dan zijn dit enkele tips:

• Investeer in onderhoud en renovaties tijdens de verhuurperiode. Denk aan schilderwerk, een nieuwe keuken of badkamer en energiebesparende maatregelen. Zo verhoog je het comfort en de waarde van de woning.

• Zorg voor een gunstige verhouding tussen huurprijs en WOZ-waarde. Verhoog de huur regelmatig (binnen de wettelijke grenzen) om gelijke tred te houden met de WOZ-waarde. Zo beperkt je de waardedaling bij verkoop.

• Overweeg om te wachten met verkoop tot na afloop van het huurcontract. Een lege woning is immers meer waard dan een verhuurde. Zeker als de huurder er al lang woont en het contract voor onbepaalde tijd is, kan dit de moeite waard zijn.

Aan wie kan ik een verhuurd huis verkopen?

Als je een verhuurd huis wilt verkopen, heb je verschillende opties. Elke optie heeft zijn eigen voor- en nadelen. We bespreken hier de drie meest voorkomende mogelijkheden:

• Verkopen aan een andere belegger of vastgoedinvesteerder

• De verhuurde woning verkopen aan de zittende huurder

• Wachten tot het huurcontract afloopt en dan verkopen

Laten we deze opties één voor één bekijken, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken voor jouw situatie.

Verkopen aan een belegger of vastgoedinvesteerder

Een snelle manier om je verhuurde woning te verkopen is door deze aan te bieden aan een belegger of vastgoedinvesteerder. Deze kopers zijn vaak geïnteresseerd in verhuurde panden en nemen het bestaande huurcontract over.

Voordelen van verkoop aan een belegger zijn:

• Snelle verkoop zonder te wachten op het aflopen van het huurcontract

• De belegger neemt het pand 'as is' over, inclusief zittende huurder

• Minder rompslomp met bezichtigingen en onderhandelingen

Er zijn echter ook nadelen:

• Beleggers bieden vaak een lagere prijs dan particuliere kopers

• Je moet transparant zijn over de voorwaarden van het huurcontract en eventuele gebreken aan de woning

De verhuurde woning verkopen aan de zittende huurder

Een andere optie is om de woning te verkopen aan de huidige huurder. Dit kan voordelig zijn voor beide partijen.

Voordelen van verkoop aan de zittende huurder zijn:

• Snelle verkoop zonder promotie of bezichtigingen

• De huurder kent het huis al goed, wat vragen over onderhoud en bezichtigingen overbodig maakt

• Mogelijkheid tot directe verkoop zelfs vóór afloop van het huurcontract

Nadelen kunnen zijn:

• De huurder heeft mogelijk niet de financiële middelen om te kopen

• Onderhandelingen kunnen lastig zijn vanwege de bestaande verhuurder-huurder relatie

Wachten tot het huurcontract afloopt en dan verkopen

De derde optie is om te wachten tot het huurcontract afloopt en de woning dan leeg te verkopen aan een particuliere koper.

Voordelen van deze aanpak zijn:

• Mogelijkheid om een hogere verkoopprijs te krijgen door verkoop aan particuliere kopers

• Meer flexibiliteit in het verkoopproces zonder rekening te houden met een zittende huurder

• Kans om de woning op te knappen of te renoveren voor de verkoop

Nadelen zijn er ook:

• Je moet geduld hebben tot het einde van de huurovereenkomst

• In de tussentijd blijf je verantwoordelijk voor onderhoud en beheer van de woning

• Mogelijk verlies van huurinkomsten tijdens de verkoopperiode

Zeker in de huidige markt, waarin veel woningzoekenden op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning, kan dit een slimme zet zijn. Met behulp van een goede makelaar kun je waarschijnlijk een mooie prijs voor je woning krijgen.

Wanneer kan ik een huurder uit het pand zetten?

Als verhuurder kun je de huurovereenkomst niet opzeggen omdat je het huis wilt verkopen. De huurder heeft recht op huurbescherming en mag in principe in de woning blijven wonen tot het huurcontract afloopt.

Er zijn slechts enkele uitzonderingen waarbij je de huurovereenkomst tussentijds mag beëindigen:

• De huurder veroorzaakt ernstige overlast voor omwonenden

• De huurder betaalt de huur structureel te laat of helemaal niet

• De huurder beschadigt het pand opzettelijk of door grove nalatigheid

• Je hebt het pand dringend zelf nodig voor eigen bewoning

In deze gevallen moet je als verhuurder wel eerst de huurder schriftelijk waarschuwen en de kans geven zijn gedrag te verbeteren. Gebeurt dit niet, dan kun je naar de rechter stappen om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.

Hoe krijg je een huurder uit het huis bij verkoop?

Gelukkig zijn er ook manieren om een huurovereenkomst in goed overleg met de huurder te beëindigen. Dit zijn de meest voorkomende opties:

Wachten tot het huurcontract van rechtswege eindigt

Bij een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt de huurovereenkomst automatisch na de afgesproken periode. Je hoeft het contract dan niet actief op te zeggen.

Zorg er wel voor dat je de huurder minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het einde schriftelijk informeert over het aflopen van de huur.

Tussentijdse huurbeëindiging met wederzijds goedvinden

Wil je het huis verkopen voordat het huurcontract afloopt? Dan kun je de huurder voorstellen om de huurovereenkomst eerder te beëindigen.

Dit kan alleen met wederzijds goedvinden, dus als de huurder hiermee instemt. Leg de afspraken over de einddatum en voorwaarden van de huurbeëindiging altijd schriftelijk vast.

Ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter

Als de huurder weigert mee te werken aan vrijwillige huurbeëindiging en er sprake is van een wettelijke opzeggrond, kun je als laatste redmiddel naar de rechter stappen.

De rechter kan de huurovereenkomst ontbinden als er sprake is van ernstige overlast, huurachterstand of verwijtbare beschadiging van het pand door de huurder.

Financiële compensatie voor vrijwillig vertrek

Wil je de huurder stimuleren om vrijwillig te vertrekken? Dan kun je een financiële compensatie aanbieden in ruil voor medewerking aan huurbeëindiging en oplevering van het pand.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Een verhuiskostenvergoeding

• Kwijtschelding van de huur over de laatste maand(en)

• Teruggave van de borg

• Hulp bij het vinden van vervangende woonruimte

Hoeveel compensatie je moet bieden om de huurder te overtuigen, is maatwerk. Dit hangt af van factoren zoals de resterende looptijd van het huurcontract, de lokale woningmarkt en de persoonlijke situatie van de huurder.

Huis verkopen met huurder: speciale situaties

Bij het verkopen van een verhuurd huis kunnen zich speciale situaties voordoen. Zo kun je de verhuurde woning verkopen:

• Aan je kind

• Na overlijden van de eigenaar

• Als de huurder er niet uit wil

Een verhuurd huis verkopen aan je kind

Het verkopen van een verhuurd huis aan je kind of een ander familielid kan een aantrekkelijke optie zijn. Je helpt je kind aan een woning en houdt de verhuurde woning binnen de familie.

Verkoop je de woning aan je kind voor de WOZ-waarde, dan kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de lagere koopsom kan belast worden met schenkbelasting.

Hier zijn enkele aandachtspunten bij verkoop aan een familielid:

• Laat een gratis waardebepaling uitvoeren om de marktwaarde te bepalen

• Overweeg of je kind de woning zelf wil bewonen of als belegging wil aanhouden

• Bespreek de fiscale gevolgen met een belastingadviseur

• Zorg voor een duidelijke schriftelijke koopovereenkomst

Verhuurd huis verkopen na overlijden van de eigenaar

Als de eigenaar van een verhuurd huis overlijdt, gaat het eigendom over op de erfgenamen. Dit kan leiden tot complexe situaties, zeker als er meerdere erfgenamen zijn die verschillende wensen hebben.

Belangrijke punten om rekening mee te houden zijn:

• Het huurcontract loopt door na overlijden van de verhuurder

• Erfgenamen nemen de rechten en plichten van de verhuurder over

• Bij verkoop gelden dezelfde regels als bij verkoop door de oorspronkelijke eigenaar

Als erfgenaam heb je verschillende opties:

1. De woning aanhouden en blijven verhuren
2. De woning verkopen met de zittende huurder
3. Wachten tot het huurcontract afloopt en dan verkopen

Wat te doen als de huurder niet meewerkt aan de verkoop?

Een huurder die niet meewerkt aan de verkoop kan het verkoopproces aanzienlijk bemoeilijken. Toch heeft de huurder bepaalde rechten die je als verhuurder moet respecteren.

Hier zijn enkele stappen die je kunt nemen als de huurder niet meewerkt:

1. Communiceer open en eerlijk: Leg uit waarom je wilt verkopen en wat dit voor de huurder betekent.
2. Maak duidelijke afspraken: Stel een schema op voor bezichtigingen en communiceer dit ruim van tevoren.
3. Bied compensatie aan: Overweeg een vergoeding voor het ongemak of hulp bij het zoeken naar een nieuwe woning.
4. Schakel bemiddeling in: Een onafhankelijke bemiddelaar kan helpen bij het oplossen van conflicten.
5. Zoek juridisch advies: Als laatste redmiddel kun je juridische stappen overwegen, maar dit is vaak kostbaar en tijdrovend.

Het organiseren van bezichtigingen in een verhuurd huis

Bezichtigingen organiseren in een verhuurd huis vereist extra zorgvuldigheid en planning. Hier zijn enkele richtlijnen om dit proces soepel te laten verlopen:

• Maak duidelijke afspraken met de huurder over dagen en tijdstippen waarop bezichtigingen kunnen plaatsvinden. Respecteer hierbij het recht op privacy en ongestoord woongenot van de huurder.

• Informeer de huurder minimaal 24 uur van tevoren over een geplande bezichtiging. Vraag altijd vooraf toestemming aan de huurder om de woning te betreden.

• Beperk het aantal bezichtigingen per week om de overlast voor de huurder te minimaliseren.

• Overweeg om de huurder een vergoeding aan te bieden voor het ongemak van de bezichtigingen.

• Zorg ervoor dat potentiële kopers op de hoogte zijn van het feit dat de woning verhuurd is en wat dit betekent voor hun eventuele aankoop.

Vind een makelaar gespecialiseerd in verhuurde woningen

Het verkopen van een verhuurd huis brengt specifieke uitdagingen met zich mee. Werk daarom altijd samen met een makelaar die gespecialiseerd is in de verkoop van verhuurde woningen. Zo'n makelaar heeft:

• Kennis van relevante wet- en regelgeving rondom huurbescherming en verkoop van verhuurde woningen

• Ervaring met het communiceren en onderhandelen met huurders

• Inzicht in de markt voor verhuurde woningen en potentiële kopers (vaak beleggers)

• Expertise in het correct waarderen van verhuurde woningen

• Vaardigheid in het presenteren van verhuurde woningen aan potentiële kopers

Een gespecialiseerde makelaar kan je ook helpen bij het opstellen van de juiste documentatie, zoals een aangepaste koopovereenkomst die rekening houdt met de bestaande huurovereenkomst.