Wat doet een verkoopmakelaar in 2026?

Ga jij je huis verkopen? Dan heb je een verkoopmakelaar nodig. In deze handige gids lees je wat een verkoopmakelaar doet, waarom je er eentje wilt inschakelen, wat dit kost en waar je in 2026 op moet letten.

Wat is een verkoopmakelaar?

Een verkoopmakelaar is een professional die je helpt bij het verkopen van je huis. De makelaar begeleidt je van A tot Z door het hele verkoopproces, vanaf de waardebepaling tot aan de definitieve overdracht.

De verkoopmakelaar komt op voor jouw belangen als verkoper en heeft als doel om je woning tegen de best mogelijke prijs en voorwaarden te verkopen. Ongeveer 98% van alle huisverkopers kiest ervoor om een verkoopmakelaar in te schakelen.

De belangrijkste taken van een verkoopmakelaar zijn:

• Het uitvoeren van een waardebepaling en vooronderzoek

• Het bepalen van een verkoopstrategie en vraagprijs

• Het aantrekkelijk presenteren van de woning

• Het verzorgen van bezichtigingen

• Het voeren van onderhandelingen met potentiële kopers

• Het opstellen en controleren van de verkoopovereenkomst

Voor deze diensten betaal je de makelaar een courtage, meestal tussen de 0,90% en 1,40% van de verkoopprijs. De makelaarskosten verschillen dus per makelaar, maar bedragen in 2026 gemiddeld —.

Mag een aankoopmakelaar ook verkoopmakelaar zijn?

Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper, terwijl een verkoopmakelaar opkomt voor de verkoper. Hierdoor mag de aankoopmakelaar van de kopende partij nooit optreden als verkoopmakelaar van de verkopende partij.

De reden hiervoor is simpel: beide partijen zijn op zoek naar de beste deal. De koper wil niet te veel betalen, terwijl de verkopender er zoveel mogelijk uit wil halen. Er is dus sprake van een belangenconflict als een makelaar met zichzelf onderhandelt.

Certificering van een verkoopmakelaar

Hoewel de titel 'makelaar' sinds 2001 niet meer wettelijk beschermd is, zijn er verschillende certificeringen die de kwaliteit waarborgen. Een betrouwbare verkoopmakelaar is aangesloten bij een van de erkende certificeringsregisters.

De belangrijkste certificeringsregisters zijn:

• NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs)

• VastgoedCert

• SCVM (Stichting Certificering Voor Makelaars)

Om gecertificeerd te worden, moet een makelaar voldoen aan strenge eisen en regelmatig bijscholing volgen. Dit zorgt ervoor dat de verkoopmakelaar altijd up-to-date is met de laatste ontwikkelingen in de vastgoedmarkt.

NVM verkoopmakelaar: altijd de beste keuze?

Daarnaast kan een verkoopmakelaar zijn aangesloten bij een branchevereniging. De twee grootste brancheverenigingen voor makelaars in Nederland zijn de NVM met ongeveer 4.400 leden en de VBO met 1.100 leden.

Beide organisaties bieden hun leden:

• Juridische ondersteuning

• Permanente educatie

• Marktinformatie

• Een geschillencommissie

• Toegang tot uitgebreide databases

Hoewel de NVM de grootste en oudste Nederlandse branchevereniging is, hoeft een verkoopmakelaar die is aangesloten bij de VBO of een andere branchevereniging kwalitatief niet onder te doen voor een NVM-makelaar.

Wat doet een verkoopmakelaar precies?

Een verkoopmakelaar beschikt over uitgebreide kennis van de lokale huizenmarkt en wet- en regelgeving. Dit stelt hem of haar in staat om jou optimaal te adviseren en te begeleiden op de volgende gebieden tijdens het verkooptraject:

1. Waardebepaling en vooronderzoek

Voordat het verkoopproces start, doet de verkoopmakelaar eerst een gratis waardebepaling van je woning. De makelaar komt bij je thuis langs en berekent nauwkeurig hoeveel je huis op dit moment kan opleveren bij verkoop.

Een waardebepaling door een verkoopmakelaar is net zo betrouwbaar als een officiële taxatie door een taxateur. Het verschil is dat een waardebepaling kosteloos is en gratis verkoopadvies er standaard bij zit inbegrepen. 

2. Verkoopstrategie en vraagprijs

Na het bepalen van je huiswaarde stelt de verkoopmakelaar een vraagprijs en verkoopstrategie voor. Het is dan ook slim om meerdere makelaars uit te nodigen voor een gratis waardebepaling, zodat je verschillende strategieën kunt vergelijken.

Hoewel een verkoopmakelaar zijn plan van aanpak altijd afstemt op jouw situatie en wensen, heeft elke makelaar een andere strategie om je huis zo succesvol mogelijk te verkopen. De ene verkoopmakelaar slaagt hier beter in dan de andere.

Uit statistieken blijkt dat er in elke Nederlandse stad en provincie verkoopmakelaars zijn die huizen aanzienlijk winstgevender verkopen dan collega's. Het verschil loopt op tot gemiddeld 2,5% van de verkoopprijs.

3. Woningfotografie en presentatie

Een aantrekkelijke presentatie van je woning maakt een groot verschil voor een snelle en winstgevende verkoop. Een verkoopmakelaar zorgt voor:

• Professionele woningfotografie

• Professionele woningvideo's (eventueel 360 graden) 

• Plaatsing op relevante huizensites zoals Funda

• Een plattegrond en woningbeschrijving 

• Een aantrekkelijke verkoopbrochure

• Tips voor verkoopstyling

Door al deze diensten van de verkoopmakelaar komt je huis bij verkoop optimaal tot zijn recht. De makelaar weet exact wat potentiële kopers aanspreekt en vaak is dat iets anders dan je zelf denkt.

4. Bezichtigingen

Een verkoopmakelaar organiseert en begeleidt alle bezichtigingen. Dat is prettig, omdat potentiële kopers zich vaak vrijer voelen om vragen te stellen aan een makelaar dan aan de huiseigenaar.

Bovendien weet de verkoopmakelaar als geen ander hoe hij jouw woning tijdens bezichtigingen moet presenteren. Zo creëert hij een optimale uitgangspositie bij het ingaan van de onderhandelingen.

5. Onderhandelingen

Bij de onderhandelingen komt de expertise van de verkoopmakelaar echt tot zijn recht. De makelaar:

• Onderhoudt het contact met potentiële kopers

• Beoordeelt binnenkomende biedingen

• Houdt jou continu op de hoogte van ontwikkelingen

• Adviseert over tegenvoorstellen

• Houdt het hoofd koel in stressvolle tijden

• Zorgt voor de beste verkoopprijs en voorwaarden

6. Juridische en administratieve hulp

Tijdens het verkooptraject neemt de verkoopmakelaar alle juridische en administratieve taken voor zijn rekening. Dit omvat:

• Het opstellen van de koopovereenkomst

• Controle van alle documenten

• Controle of je je energielabel al hebt gecheckt en geregeld

• Coördinatie met de notaris

• Begeleiding bij de eindinspectie

• Aanwezigheid bij de sleuteloverdracht

De makelaar zorgt ervoor dat de overdracht soepel verloopt, het koopcontract juridisch waterdicht is en je na de verkoop niet voor onaangename financiële verrassingen komt te staan. Dat geeft een zeker gevoel.

Waarom een verkoopmakelaar inschakelen?

De meeste mensen verkopen één of twee keer in hun leven een huis. De verkoopmakelaar houdt zich hier elke dag mee bezig. Niet zo gek dus dat de verkoopmakelaar dit meestal beter kan dan je zelf kunt.

Een lokale verkoopmakelaar beschikt over een breed netwerk en veel onderhandelervaring. Hierdoor weet hij precies wat huizen in jouw buurt waard zijn en verkoopt hij je huis snel en tegen de hoogst mogelijke prijs.

Tot slot heeft de verkoopmakelaar toegang tot Funda, het grootste huizenplatform van Nederland. Daarbij ontzorgt de makelaar jou compleet, zodat je geen stress hebt tijdens het verkoopproces en ruimte in je hoofd overhoudt.

Is een verkoopmakelaar echt nodig?

Hoewel je je huis in principe zelf kunt verkopen, kiezen de meeste mensen voor een verkoopmakelaar. Dit heeft goede redenen. Een makelaar beschermt je tegen financiële risico's door slim verkoopadvies en een waterdichte koopovereenkomst.

Bovendien hebben alleen makelaars toegang tot Funda, het bekende huizenplatform waar duizenden potentiële kopers in aanraking kunnen komen met jouw huis. Een verkoopmakelaar is dus niet nodig, maar heeft wel een grote meerwaarde.

Hoe lang duurt de verkoop met een makelaar?

Het complete verkoopproces met een makelaar duurt gemiddeld 29 dagen, vanaf het eerste contact tot de overdracht bij de notaris. Zonder makelaar staat een woning gemiddeld 58 dagen (dus twee keer zo lang) te koop. 

Wat kost een verkoopmakelaar?

Een verkoopmakelaar rekent in 2026 gemiddeld — aan courtage. Bij een gemiddelde verkoopprijs van € 510.408 betaal je in Nederland dus ongeveer — aan makelaarskosten.

Het exacte bedrag hangt af van verschillende factoren, zoals de regio waar je woont en het type woning. In kleinere steden zoals Enschede en Zwolle zijn de tarieven meestal lager (ongeveer 1,07%). Ook voor dure huizen liggen de courtages lager.

Wat is het tarief van een verkoopmakelaar?

Bij het kiezen van een verkoopmakelaar heb je twee opties qua tariefstructuur: een vast tarief of courtage.

Vast tarief

Bij een vast tarief betaal je een vooraf afgesproken bedrag, ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs. Dit geeft duidelijkheid over de kosten, maar betekent dat je relatief meer betaalt als je huis voor een lagere prijs wordt verkocht.

Courtage

Bij een courtage betaal je de verkoopmakelaar een percentage van de verkoopprijs. Dit systeem is eerlijk, omdat je de makelaar alleen meer betaalt als hij ook een hogere verkoopprijs voor je onderhandelt.

No cure no pay verkoopmakelaar

Een no cure no pay verkoopmakelaar berekent meestal drie kostenposten:

• Opstartkosten voor het maken van foto's en promotiemateriaal

• Makelaarscourtage bij succesvolle verkoop

• Intrekkingskosten als je het verkooptraject voortijdig beëindigt

Het voordeel van een no cure no pay verkoopmakelaar is dat je alleen de volledige courtage betaalt als je huis daadwerkelijk wordt verkocht. De opstartkosten krijg je vaak terug bij een succesvolle verkoop.

Zijn de kosten van een verkoopmakelaar aftrekbaar?

De kosten van een verkoopmakelaar zijn helaas niet fiscaal aftrekbaar van de belasting. Dit geldt ook voor de 21% BTW over de courtage. Let op: de makelaarskosten op een offerte zijn altijd exclusief BTW.

Is het erg dat makelaarskosten niet aftrekbaar zijn? Dat valt wel mee. Een ervaren verkoopmakelaar zal zijn kosten ruimschoots terugverdienen door je huis voor een hogere prijs te verkopen - dat levert veel meer op dan fiscale aftrekbaarheid.

Hoe kies je de juiste verkoopmakelaar?

Bij de verkoop van je woning spelen financiële en emotionele belangen. Ga daarom niet overhaast te werk en kies een verkoopmakelaar waar je vanaf het begin een goed gevoel bij hebt.

De beste verkoopmakelaar loop je niet zomaar tegen het lijf, maar vind je door makelaars via Huis Verkopen te vergelijken. Wij matchen je gratis en vrijblijvend met lokale verkoopmakelaars die het beste aansluiten op jouw wensen.

Deze verkoopmakelaars brengen gratis een offerte op maat uit. Bevalt dit? Dan kun je een of meerdere makelaars vrijblijvend bij je thuis laten langskomen voor een kennismakingsgesprek inclusief gratis waardebepaling en verkoopadvies.

Waar moet je op letten bij een verkoopmakelaar?

Bij het vergelijken van verkoopmakelaars zijn er een aantal zaken waar je op wilt letten:

• Hoogte van de makelaarskosten

• Voorwaarden in offerte

• Kennis van lokale huizenmarkt

• Lid van branchevereniging

• Gemiddeld behaalde verkoopprijs

• Gemiddeld behaalde verkoopsnelheid

• Beoordelingen van klanten

• Persoonlijke klik

Door makelaars gratis te vergelijken via Huis Verkopen weet je zeker dat je goed zit. Zo matchen wij je alleen met gecertificeerde verkoopmakelaars die zijn aangesloten bij brancheverenigingen zoals de NVM of VBO.

De verkoopmakelaars komen altijd bij jou uit de buurt en hebben veel kennis van de lokale huizenmarkt. Ze zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van jouw situatie en verkoopdoelen (bijvoorbeeld een hoge verkoopprijs of snelle verkoop).

Op aanvraag krijg je transparante offertes, waarin alle kosten en voorwaarden duidelijk omschreven staan. Daarna kun je verkoopmakelaars vrijblijvend thuis uitnodigen om te kijken of er sprake is van een klik.

Communicatie en klik tijdens het verkoopproces

Een goede communicatie tussen jou en je verkoopmakelaar is essentieel voor een succesvol verkooptraject. Moderne makelaars houden je continu op de hoogte via verschillende kanalen, waaronder WhatsApp.

Het is belangrijk dat je een klik voelt met je makelaar. Begrijpt de makelaar wat je zegt en wat je wenst? Is zijn of haar manier van communiceren prettig? Dat is veel waard om de verkoop prettig en zonder stress te laten verlopen.

Kwaliteit en persoonlijke aandacht staan bij professionele makelaars voorop. Ze houden de lijnen kort en duidelijk, zodat je altijd weet waar je aan toe bent en de verkoop op rolletjes verloopt.

Hoe betaal je de verkoopmakelaar?

Je betaalt de verkoopmakelaar zijn courtage pas na de officiële overdracht van het huis bij de notaris. In eerste instantie hoef je dus niets te betalen, tenzij de makelaar opstartkosten rekent. Dit is hoe het werkt:

• De koper maakt de koopsom over naar de rekening van de notaris

• De notaris houdt de makelaarscourtage in op de verkoopopbrengst

• De notaris maakt de courtage over aan de verkoopmakelaar

Wat als je de opdracht wilt intrekken?

De opstartkosten die de verkoopmakelaar rekent als je de verkoop van je woning intrekt, staan ook bekend als intrekkingskosten. Deze kosten zijn een compensatie voor het werk dat de verkoopmakelaar al heeft verricht.

Een no cure no pay verkoopmakelaar rekent vrijwel altijd intrekkingskosten. De hoogte van de intrekkingskosten verschilt per makelaar. In 2026 betaal je gemiddeld €750 aan intrekkingskosten.

Wat gebeurt er als je huis niet verkocht wordt?

Als je huis langere tijd te koop staat zonder succes, zijn er verschillende strategieën om het alsnog te verkopen. Zo kun je de woningpresentatie verbeteren, de vraagprijs verlagen of overstappen naar een andere verkoopmakelaar.

Natuurlijk wil je dit scenario liever voorkomen, want je zit niet te wachten op een langdurig verkooptraject of het betalen van intrekkingskosten. Beter is het daarom om meteen de juiste verkoopmakelaar te kiezen.

Door via Huis Verkopen verkoopmakelaars gratis en vrijblijvend te vergelijken, ontdek je welke makelaar jouw huis het snelst en meest winstgevend kan verkopen. Dat levert meer op en geeft een zeker gevoel bij de verkoop.