Een geërfde woning verkopen: stappen, termijnen en valkuilen

Een geërfde woning combineert rouw met deadlines: de aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden na overlijden de deur uit, terwijl de woning vaak pas verkocht kan worden nadat de formaliteiten rond zijn. Wie de doorlooptijden kent (zie de cijfers hierboven), weet of verkopen vóór de aangifte realistisch is — en kan anders bewust kiezen voor uitstel of een voorlopige aanslag.

Stappenplan

1. 1

   Regel de verklaring van erfrecht

   Banken en het Kadaster vragen ernaar; de notaris stelt hem op. Check eerst of hij echt nodig is — bij een langstlevende partner in een standaardsituatie kan het soms zonder.

2. 2

   Beslis met álle erfgenamen

   Verkoop uit een onverdeelde nalatenschap vereist de medewerking (handtekening) van iedere erfgenaam — één weigeraar blokkeert de verkoop.

3. 3

   Aanvaard bewust

   Zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden (aansprakelijkheid beperkt tot de baten — verstandig bij mogelijke schulden of een hypotheek die hoger is dan de waarde) of verwerpen.

4. 4

   Maak de woning verkoopklaar

   Ontruimen, een (leegstands)verzekering regelen — een onbewoonde woning is bij veel verzekeraars beperkt gedekt — en klein onderhoud dat de verkoopprijs draagt.

5. 5

   Kies de WOZ-grondslag

   Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde; je mag kiezen tussen de beschikking van het jaar van overlijden of het jaar erna — kies de gunstigste.

6. 6

   Verkoop en verdeel via de notaris

   De opbrengst valt in de nalatenschap en wordt verdeeld volgens testament of wettelijk erfrecht.

Waar je fiscaal en juridisch op moet letten

Veelgemaakte fouten

• Zuiver aanvaarden terwijl er later schulden blijken.
• Wachten met de aangifte 'tot de woning verkocht is' — de belastingrente stapelt, terwijl de aangifte op WOZ-basis gewoon eerder kan.
• De woning maandenlang onverzekerd leeg laten staan.
• Onderling verdelen zonder notariële vastlegging.
• De WOZ-keuzemogelijkheid (jaar van overlijden of jaar erna) laten liggen.

Verkopen, uitkopen of aanhouden?

Willen alle erfgenamen verkopen én is de woning courant? Maak verkoopklaar en start — rond de aangifte desnoods vóór de verkoop af op WOZ-basis. Wil één erfgenaam de woning zelf? Dan uitkopen op taxatie- of WOZ-basis en notarieel verdelen. Twijfel over schulden in de nalatenschap? Eerst beneficiair aanvaarden, dan pas stappen zetten.

Veelgestelde vragen

Lees de complete landelijke gids: Een geërfd huis verkopen — de complete gids (2026) →

Gecontroleerd op actualiteit (regelgeving 2026). Bronnen: Belastingdienst — erfbelasting · notaris.nl (KNB) · Rijksoverheid — erven · Kadaster. Vind hierboven de makelaars in Zaandam die bij deze situatie passen.