Pagina laden...
Wie een woning erft, krijgt naast het verlies ook een project: formaliteiten, een leegstaande woning en een aangiftetermijn van acht maanden die gewoon doorloopt. Deze gids leidt je door de complete route — van verklaring van erfrecht tot verdeling van de opbrengst — met de vrijstellingen en spelregels van 2026 erbij.
De verkooptijd in de plaats van de woning bepaalt of verkopen vóór de aangifte haalbaar is. Bekijk daarvoor de lokale pagina's onderaan deze gids.
Gemiddelde verkooptijd
40 dagen
landelijk, afgelopen 3 mnd
Gemiddelde verkoopprijs
€ 493.010
landelijk
Prijs per m²
€ 4.925
landelijk
Verkochte woningen
45.956
afgelopen 3 maanden
Bron: landelijke transactiedata, maandelijks ververst. Op de stedenpagina's onderaan zie je dezelfde cijfers voor jouw plaats.
Een geërfde woning combineert rouw met deadlines: de aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden na overlijden de deur uit, terwijl de woning vaak pas verkocht kan worden nadat de formaliteiten rond zijn. Wie de doorlooptijden kent (zie de cijfers hierboven), weet of verkopen vóór de aangifte realistisch is — en kan anders bewust kiezen voor uitstel of een voorlopige aanslag.
Regel de verklaring van erfrecht
Banken en het Kadaster vragen ernaar; de notaris stelt hem op. Check eerst of hij echt nodig is — bij een langstlevende partner in een standaardsituatie kan het soms zonder.
Beslis met álle erfgenamen
Verkoop uit een onverdeelde nalatenschap vereist de medewerking (handtekening) van iedere erfgenaam — één weigeraar blokkeert de verkoop.
Aanvaard bewust
Zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden (aansprakelijkheid beperkt tot de baten — verstandig bij mogelijke schulden of een hypotheek die hoger is dan de waarde) of verwerpen.
Maak de woning verkoopklaar
Ontruimen, een (leegstands)verzekering regelen — een onbewoonde woning is bij veel verzekeraars beperkt gedekt — en klein onderhoud dat de verkoopprijs draagt.
Kies de WOZ-grondslag
Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde; je mag kiezen tussen de beschikking van het jaar van overlijden of het jaar erna — kies de gunstigste.
Verkoop en verdeel via de notaris
De opbrengst valt in de nalatenschap en wordt verdeeld volgens testament of wettelijk erfrecht.
Aangiftetermijn: acht maanden
Daarna rekent de Belastingdienst belastingrente over de aanslag. Uitstel aanvragen kan, maar de rente loopt door — de aangifte kan ook vóór de verkoop worden gedaan, want die rekent met de WOZ.
WOZ, niet de verkoopprijs
De erfbelasting rekent met de WOZ-waarde, ook als de woning later voor meer of minder verkoopt. Bezwaar tegen de WOZ-beschikking kan lonen en kan ook door erfgenamen worden gestart.
Vrijstellingen 2026
De vrijstelling verschilt sterk per relatie: partners € 828.035, (klein)kinderen € 26.230. Daarboven betalen partners en kinderen 10% over de eerste € 158.669 en 20% over het meerdere; verdere verwanten betalen hogere tarieven.
De hypotheek loopt door
Tot de overdracht blijven de lasten van de nalatenschap doorlopen. Overleg vroeg met de bank; voor nalatenschappen is soms een aflos- of pauzeregeling mogelijk.
Willen alle erfgenamen verkopen én is de woning courant? Maak verkoopklaar en start — rond de aangifte desnoods vóór de verkoop af op WOZ-basis. Wil één erfgenaam de woning zelf? Dan uitkopen op taxatie- of WOZ-basis en notarieel verdelen. Twijfel over schulden in de nalatenschap? Eerst beneficiair aanvaarden, dan pas stappen zetten.
Er is geen wettelijke verkooptermijn. Wel moet de aangifte erfbelasting binnen acht maanden na overlijden binnen zijn; daarna loopt belastingrente. De aangifte rekent met de WOZ-waarde en kan dus ook vóór de verkoop worden afgerond.
Over de WOZ-waarde — je mag kiezen tussen de WOZ van het jaar van overlijden of het jaar erna. De uiteindelijke verkoopprijs verandert de erfbelasting niet.
Verkoop uit een onverdeelde nalatenschap vereist medewerking van alle erfgenamen. Komen jullie er niet uit, dan kan de kantonrechter of een verdeling via de notaris uitkomst bieden — mediation is meestal sneller en goedkoper.
Partners hebben in 2026 een vrijstelling van € 828.035, kinderen en kleinkinderen € 26.230. Daarboven betalen partners en kinderen 10% tot € 158.669 en 20% over het meerdere.
Gecontroleerd op actualiteit (regelgeving 2026). Bronnen: Belastingdienst — erfbelasting · notaris.nl (KNB) · Rijksoverheid — erven · Kadaster. Vind hierboven de makelaars in jouw plaats die bij deze situatie passen.
Bekijk per stad de actuele marktcijfers en de makelaars die bij deze situatie passen:
Vergelijk vrijblijvend makelaars uit jouw plaats — gratis, en afgestemd op jouw situatie.