Ontbindende voorwaarden zijn clausules in een koopovereenkomst die beide partijen de mogelijkheid geven om onder bepaalde omstandigheden de koop zonder consequenties te annuleren. Bij de verkoop van je huis komen deze voorwaarden vaak voor in het koopcontract en beschermen ze de zowel de koper als verkoper tegen onvoorziene situaties.
Deze voorwaarden zijn tijdgebonden en moeten binnen een afgesproken termijn worden ingeroepen. Als aan de voorwaarde niet wordt voldaan binnen die periode, vervalt het recht om de koop te ontbinden. Dit geeft beide partijen duidelijkheid over wanneer de koop definitief is.
Waarom zijn ontbindende voorwaarden belangrijk?
Bij het verkopen van je huis bieden ontbindende voorwaarden bescherming tegen risico's die het verkoopproces met zich meebrengt. Ze geven je als verkoper de zekerheid dat je niet vastzit aan een overeenkomst als er iets misgaat. Bijvoorbeeld wanneer de koper zijn financiering niet rond krijgt.
Voor kopers zijn deze voorwaarden minstens zo belangrijk. Ze kunnen hiermee voorkomen dat ze vastzitten aan de aankoop van een huis dat ze uiteindelijk niet kunnen betalen of dat gebreken blijkt te hebben. Dit maakt kopers vaak ook eerder bereid om een bod uit te brengen, wat gunstig kan zijn voor jou als verkoper.
Welke ontbindende voorwaarden komen vaak voor?
Bij de verkoop van een woning worden verschillende ontbindende voorwaarden regelmatig gebruikt. De meest voorkomende zijn:
- Financieringsvoorbehoud: de koper kan de koop ontbinden als hij geen hypotheek kan krijgen
- Bouwkundige keuring: de koop kan worden ontbonden als er ernstige gebreken aan het licht komen
- Verkoop eigen woning: de koper kan afzien van de koop als hij zijn eigen huis niet op tijd verkoopt
- Verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG): de koop kan worden ontbonden als de koper geen NHG kan krijgen
Hoe werkt het financieringsvoorbehoud?
Het financieringsvoorbehoud is de meest voorkomende ontbindende voorwaarde bij woningverkoop. Deze voorwaarde geeft de koper de mogelijkheid om de koop te ontbinden als hij geen hypotheek kan krijgen voor het aankoopbedrag. Meestal wordt hiervoor een termijn van 4 tot 6 weken afgesproken.
Als verkoper is het verstandig om in de koopovereenkomst op te nemen dat de koper zich aantoonbaar moet inspannen om financiering te krijgen. Dit voorkomt dat kopers deze voorwaarde misbruiken om onder de koop uit te komen als ze simpelweg van gedachten veranderen.
Wat als een ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen?
Een koper kan alleen schriftelijk en binnen de afgesproken termijn een beroep doen op een ontbindende voorwaarde. In dat geval wordt de koopovereenkomst ontbonden en zijn beide partijen van hun verplichtingen ontheven. Een eventueel betaalde waarborgsom of bankgarantie wordt dan aan de koper terugbetaald.
Het is belangrijk dat de koper kan aantonen dat er daadwerkelijk aan de voorwaarden voor ontbinding is voldaan. Bij een financieringsvoorbehoud betekent dit bijvoorbeeld dat de koper afwijzingen van hypotheekverstrekkers moet kunnen overleggen. Als verkoper kun je hierop staan om misbruik te voorkomen.
Wanneer kun je als verkoper ontbindende voorwaarden gebruiken?
Ook als verkoper kun je ontbindende voorwaarden in het koopcontract laten opnemen. Veelvoorkomende voorwaarden voor verkopers zijn:
- Aankoop van een nieuwe woning: je kunt de verkoop ontbinden als je zelf geen geschikte nieuwe woning kunt vinden
- Verkrijgen van een vergunning: bijvoorbeeld als er voor het pand een bestemmingswijziging nodig is
- Goedkeuring van mede-eigenaren of erfgenamen: als meerdere partijen eigenaar zijn van het pand
Hoe beïnvloeden ontbindende voorwaarden de vraagprijs?
Ontbindende voorwaarden kunnen invloed hebben op de aantrekkelijkheid van je woning en daarmee op de vraagprijs. Een koper die weet dat hij onder bepaalde voorwaarden van de koop kan afzien, zal eerder geneigd zijn een bod uit te brengen. Dit kan leiden tot meer interesse en mogelijk een hogere verkoopprijs.
Aan de andere kant kan een bod zonder ontbindende voorwaarden voor jou als verkoper aantrekkelijker zijn, zelfs als het bedrag iets lager is. De zekerheid dat de verkoop doorgaat kan namelijk veel waard zijn, vooral als je al een nieuwe woning hebt gekocht.
Wat is een redelijke termijn voor ontbindende voorwaarden?
De termijnen voor ontbindende voorwaarden zijn onderhandelbaar, maar er zijn wel gebruikelijke periodes. Voor het financieringsvoorbehoud is een termijn van 4 tot 6 weken gangbaar. Voor een bouwkundige keuring wordt meestal 1 tot 2 weken aangehouden.
Als verkoper heb je er belang bij om deze termijnen zo kort mogelijk te houden. Hoe langer de termijn, hoe langer je in onzekerheid zit of de verkoop doorgaat. Bovendien kun je in die periode geen andere kopers accepteren.
Aan de andere kant moet de termijn wel realistisch zijn. Een te korte termijn voor bijvoorbeeld het financieringsvoorbehoud kan ertoe leiden dat de koper de financiering niet op tijd rond krijgt en de koop alsnog ontbindt.
Hoe verwerk je ontbindende voorwaarden in een verkoopstrategie?
Als je je huis verkoopt, kun je ontbindende voorwaarden strategisch inzetten. Je kunt bijvoorbeeld in je verkoopbrochure vermelden dat je de voorkeur geeft aan biedingen zonder of met minimale ontbindende voorwaarden. Dit kan kopers stimuleren om minder voorwaarden te stellen.
Tijdens onderhandelingen kun je ook voorstellen om bepaalde ontbindende voorwaarden te schrappen in ruil voor een prijsaanpassing. Een koper die bijvoorbeeld afziet van het financieringsvoorbehoud neemt een risico, maar dit kan voor jou als verkoper veel zekerheid bieden.
Wat als de termijn van een ontbindende voorwaarde verstrijkt?
Als de termijn van een ontbindende voorwaarde verstrijkt zonder dat de koper er een beroep op heeft gedaan, vervalt het recht om de koop op basis van die voorwaarde te ontbinden. De koopovereenkomst wordt dan definitief en beide partijen zijn verplicht deze na te komen.
Dit betekent dat de koper verplicht is de woning af te nemen en de koopsom te betalen, ook als hij bijvoorbeeld later alsnog geen hypotheek kan krijgen. In dat geval kan de koper aansprakelijk worden gesteld voor het verschil tussen de afgesproken verkoopprijs en een lagere prijs bij verkoop aan een andere partij.
Ook bekend als:
- Ontbindingsclausules
- Voorbehouden in koopcontract
- Voorwaardelijke koopovereenkomst
- Escape-clausules