Erfpacht afkopen voor verkoop: is dat slim?

Overweeg jij je huis te verkopen dat op erfpachtgrond staat? Dan kan het slim zijn om de erfpacht eerst af te kopen. In dit artikel lees je wanneer het afkopen van erfpacht verstandig is en hoeveel dit kan opleveren bij verkoop.

Wat is erfpacht en hoe werkt het?

Als je een huis met erfpacht bezit, ben je eigenaar van de woning, maar niet van de grond waarop het staat. De grond blijft eigendom van de erfverpachter - meestal de gemeente of soms een particuliere partij zoals een woningcorporatie of belegger.

Dit betekent dat je het huis wel mag verkopen of verbouwen, maar altijd te maken hebt met de voorwaarden van de erfverpachter. Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding aan de eigenaar, de zogenaamde erfpachtcanon.

Gemeentelijke vs particuliere erfpacht

Er zijn belangrijke verschillen tussen gemeentelijke en particuliere erfpacht:

Gemeentelijke erfpacht

• Komt veel voor in steden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag

• Heeft vaak voorspelbare voorwaarden en redelijke prijzen

• Biedt meestal de mogelijkheid tot eeuwigdurende afkoop

Particuliere erfpacht

• De grondeigenaar is een privépersoon, vastgoedbelegger, kerk of andere organisatie

• Erfpachtvoorwaarden kunnen per geval verschillen en zijn vaak onderhandelbaar

• Is meestal duurder dan gemeentelijke erfpacht

Is een huis met erfpacht minder waard?

Ja, een huis met erfpacht is meestal minder waard dan een vergelijkbaar huis op eigen grond. Dit komt doordat de koper rekening moet houden met de toekomstige erfpachtcanon die bovenop de koopprijs komt.

Dit is de reden dat huiseigenaren de erfpacht op hun huis soms proberen af te kopen vóór verkoop. Een woning waarvan de erfpacht is afgekocht, zal in waarde stijgen omdat kopers geen erfpachtcanon meer hoeven te betalen.

Erfpacht afkopen voor verkoop: de voordelen

Hieronder alle voordelen van het afkopen van erfpacht voor verkoop op een rijtje:

1. Aantrekkelijker voor kopers

Veel kopers zijn terughoudend bij het kopen van een woning met erfpacht, vooral wanneer de canon hoog is of sterk kan stijgen. Een woning zonder erfpacht is simpelweg aantrekkelijker voor kopers en zal meer bezichtigingen krijgen.

2. Snellere verkoop

De verkoop van een huis met afgekochte erfpacht gaat gemiddeld 47 dagen sneller dan een vergelijkbaar huis met doorlopende erfpacht. Je hoeft minder uit te leggen aan potentiële kopers, wat het verkoopproces vereenvoudigt.

3. Voorspelbaarheid voor kopers

Na afkoop is er geen risico meer op toekomstige stijgingen van de erfpachtcanon. Dit maakt je woning een veiligere investering voor kopers die zich geen zorgen willen maken over toekomstige kostenstijgingen.

4. Hogere verkoopprijs

Kopers zijn vaak bereid meer te betalen voor een woning zonder de jaarlijkse lasten van erfpacht. De meerwaarde kan de kosten van het afkopen overtreffen, wat resulteert in een hoger verkooprendement.

5. Makkelijker financieren voor kopers

Een woning met afgekochte erfpacht is vaak makkelijker te financieren voor kopers, omdat banken deze als minder risicovol beschouwen. De bank trekt deze last af van het bedrag dat je maximaal aan woonlasten mag besteden.

Hoeveel kost erfpacht afkopen?

De erfpachtcanon wordt meestal vastgesteld op ongeveer 5% van de grondwaarde per jaar. Wel kunnen de kosten voor het afkopen van erfpacht aanzienlijk verschillen. Hoeveel je betaalt, hangt onder meer af van:

• De waarde van de grond waarop je woning staat

• Hoe lang het huidige erfpachtcontract nog loopt

• Of het gaat om tijdelijke of eeuwigdurende erfpacht

• Of je gemeente of particulier erfpacht hebt

Is het afkopen van erfpacht belastbaar voor de overdrachtsbelasting?

Over het afkopen van erfpacht op je eigen huis moet je 2% overdrachtsbelasting betalen. Bij betaling van een afkoopsom ineens voor een eeuwigdurend erfpachtrecht, is de grondslag voor de overdrachtsbelasting de afkoopsom zelf.

Hoewel de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar is, geldt dat niet voor de eenmalige afkoopsom. De hypotheekrente over een eventuele lening die je afsluit voor de afkoop kan wel aftrekbaar zijn.

Erfpacht afkopen of niet: wat is slim?

Voordat je kunt bepalen of het afkopen van erfpacht in jouw situatie slim is of niet, moet je weten wat je opties zijn:

1. Volledig afkopen

Bij volledige afkoop betaal je de hele afkoopsom in één keer. Daarna ben je voor altijd van de jaarlijkse erfpachtcanon af. Dit verhoogt vaak de verkoopwaarde van je huis, omdat de koper geen canonverplichting meer heeft.

2. Vastklikken

Met vastklikken zet je de jaarlijkse canon voor altijd vast op het huidige niveau (plus alleen inflatie). Dit voorkomt onverwachte verhogingen bij een nieuwe tijdvakherziening en geeft duidelijkheid aan potentiële kopers.

Vastklikken is vooral interessant als je verwacht dat de grondwaarde in de toekomst stijgt. Je huis wordt aantrekkelijker voor kopers die zekerheid willen, maar de canon blijft wel bestaan. Later kan alsnog gekozen worden voor volledige afkoop.

3. Gedeeltelijk afkopen

Gedeeltelijk afkopen betekent dat je een deel van de afkoopsom betaalt en over het resterende deel jaarlijks canon blijft betalen. Dit verlaagt direct de jaarlijkse lasten en maakt je huis iets aantrekkelijker voor kopers.

Deze optie biedt flexibiliteit als je niet alles in één keer wilt of kunt afkopen. Kopers waarderen het voordeel van lagere lasten, maar volledige zekerheid krijgen ze pas bij volledige afkoop. Je kunt het resterende deel later alsnog afkopen.

4. Niets doen

Als je niets doet, blijven de huidige erfpachtvoorwaarden en canon gelden tot het einde van het tijdvak. Bij een herziening kan de canon flink stijgen, wat je huis minder aantrekkelijk maakt voor kopers.

Vooral in gebieden waar de grondwaarde stijgt, kiezen kopers liever voor een woning met afkoop of vastgeklikte canon. Denk dus goed na of nietsdoen gunstig is voor jouw verkoopplannen.

Is afkopen slim in mijn situatie?

Als je het budget hebt, kan de erfpachtcanon volledig afkopen een interessante optie zijn. Hiermee kun je de verkoopwaarde van je woning vermeerderen en zo in bepaalde gevallen de afkoopkosten terugverdienen.

Hieronder geven we een rekenvoorbeeld:

Stappenplan: afkopen van erfpacht voor verkoop

Overweeg jij de erfpacht af te kopen voordat je je huis verkoopt? Volg dan de onderstande stappen:

1. Aanvragen afkoopvoorstel

Vraag bij de gemeente of grondeigenaar een opgave van de afkoopsom aan. Veel gemeenten hebben hiervoor een speciale procedure of online rekentool.

2. Aanvragen gratis waardebepaling

Laat een makelaar gespecialiseerd in erfpacht langskomen voor een gratis waardebepaling. De makelaar kan je vertellen wat je woning waard is met én zonder erfpacht en adviseert gratis over het wel of niet afkopen van de erfpacht.

3. Beoordelen afkoopvoorstel

Bepaal of de afkoop financieel aantrekkelijk is door de kosten en voordelen tegen elkaar af te wegen. Dankzij de waardebepaling uit de vorige stap weet je of de investering zich waarschijnlijk terugverdient bij verkoop.

4. Financiering regelen

De afkoopsom kan aanzienlijk zijn. Bepaal of je deze wilt financieren uit eigen middelen, met een aanvullende hypotheek of door de afkoopsom mee te nemen in je huidige hypotheek.

5. Afkoop afronden bij de notaris

De notaris zorgt voor de juridische formaliteiten en de afkoopakte. Hij handelt ook de betaling van de overdrachtsbelasting af en verzorgt de inschrijving in het Kadaster, waardoor de afkoop ook voor toekomstige kopers zichtbaar is.