Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling bij je inkomen voor het bezit van een eigen woning. De Belastingdienst ziet het wonen in je eigen huis als een vorm van inkomen, omdat je geen huur hoeft te betalen. Over dit 'fictieve inkomen' moet je belasting betalen.
Het eigenwoningforfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Dit percentage varieert en is lager naarmate de WOZ-waarde lager is. Voor zeer dure woningen geldt een hoger percentage.
Hoe wordt het eigenwoningforfait berekend?
De berekening van het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. De gemeente stelt deze waarde jaarlijks vast. Het percentage dat je betaalt, is afhankelijk van verschillende waarderanges.
Voor 2026 gelden bijvoorbeeld de volgende percentages:
- Bij een WOZ-waarde tot €1.330.000: 0,35% van de WOZ-waarde
- Voor het deel van de WOZ-waarde boven €1.330.000: €4.655 plus 2,35% over het meerdere boven €1.330.000
Wanneer betaal je eigenwoningforfait?
Je betaalt eigenwoningforfait zodra je eigenaar bent van een woning die als je hoofdverblijf dient. Ook als je tijdelijk niet in je eigen woning woont maar deze wel beschikbaar houdt (bijvoorbeeld tijdens een verbouwing), blijf je eigenwoningforfait betalen.
Het eigenwoningforfait geldt voor de periode dat je eigenaar bent van de woning. Als je je huis verkoopt gedurende het jaar, betaal je het forfait alleen over de maanden dat je eigenaar was.
Waarom bestaat het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait bestaat omdat de overheid het wonen in een eigen huis ziet als een vorm van inkomen of voordeel. Als je in een eigen woning woont, hoef je immers geen huur te betalen aan een verhuurder.
Dit voordeel wordt door de Belastingdienst gezien als 'inkomen in natura'. Daarom wordt er een fictief bedrag bij je inkomen opgeteld, waarover je belasting betaalt. Het is een manier om huiseigenaren en huurders fiscaal meer gelijk te behandelen.
Wat betekent het eigenwoningforfait als je je huis wilt verkopen?
Als je je huis wilt verkopen, blijf je eigenwoningforfait betalen tot de dag van de eigendomsoverdracht bij de notaris. Na de verkoop van je woning betaal je geen eigenwoningforfait meer voor dat specifieke huis.
Bij de verkoop van je woning is het goed om te weten dat het eigenwoningforfait naar rato wordt berekend. Als je bijvoorbeeld je huis op 1 juli verkoopt, betaal je slechts over een half jaar eigenwoningforfait voor die woning.
Hoe verhoudt het eigenwoningforfait zich tot de hypotheekrenteaftrek?
Het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek zijn nauw met elkaar verbonden in de belastingaangifte. De hypotheekrenteaftrek is een fiscaal voordeel waarbij je de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je belastbaar inkomen.
In de praktijk wordt het eigenwoningforfait afgetrokken van je hypotheekrenteaftrek. Als je bijvoorbeeld €8.000 aan hypotheekrente mag aftrekken en je eigenwoningforfait is €1.400, dan is je netto aftrekpost €6.600.
Wat gebeurt er met het eigenwoningforfait bij leegstand?
Als je huis leegstaat omdat je het te koop hebt gezet, blijf je in principe eigenwoningforfait betalen. De woning blijft namelijk beschikbaar voor jou als hoofdverblijf, ook al woon je er tijdelijk niet.
Er zijn wel uitzonderingen mogelijk. Als je definitief bent verhuisd naar een andere woning en je oude woning staat leeg en te koop, dan kun je onder bepaalde voorwaarden nog maximaal drie jaar (in sommige gevallen zelfs langer) gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek.
Welke invloed heeft de WOZ-waarde op het eigenwoningforfait?
De WOZ-waarde is direct bepalend voor de hoogte van je eigenwoningforfait. Hoe hoger de WOZ-waarde van je woning, hoe hoger het bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld.
Als je denkt dat de WOZ-waarde van je woning te hoog is vastgesteld, kun je bezwaar maken bij je gemeente. Een lagere WOZ-waarde leidt tot een lager eigenwoningforfait en daarmee tot minder belasting.
Hoe geef je het eigenwoningforfait aan bij de Belastingdienst?
Het eigenwoningforfait geef je aan in je jaarlijkse belastingaangifte inkomstenbelasting. In het onderdeel 'Eigen woning' vul je de WOZ-waarde van je woning in, waarna de Belastingdienst automatisch het eigenwoningforfait berekent.
Als je je huis gedurende het jaar hebt verkocht, geef je ook de periode aan waarin je eigenaar was. De Belastingdienst berekent dan het eigenwoningforfait naar rato van deze periode.
Het is belangrijk om alle gegevens correct in te vullen, omdat een onjuiste aangifte kan leiden tot naheffingen of boetes van de Belastingdienst.
Wat zijn de recente wijzigingen in het eigenwoningforfait?
De percentages voor het eigenwoningforfait worden regelmatig aangepast door de overheid. De laatste jaren is er een trend van verlaging van het percentage voor woningen tot €1.200.000, terwijl het percentage voor duurdere woningen juist is verhoogd.
Daarnaast is sinds 2019 de 'Wet Hillen' in afbouw. Deze wet zorgde ervoor dat huiseigenaren met weinig of geen hypotheek werden vrijgesteld van het eigenwoningforfait. Deze afbouw duurt 30 jaar, waarbij jaarlijks een groter deel van het eigenwoningforfait moet worden betaald.
Ook is de hypotheekrenteaftrek aan het afbouwen. Het maximale tarief waartegen je hypotheekrente kunt aftrekken, daalt geleidelijk. Dit heeft indirect invloed op het netto effect van het eigenwoningforfait.
Ook bekend als:
- Forfaitaire bijtelling eigen woning
- Huurwaardeforfait (oudere benaming)
- Fiscale bijtelling eigen woning
- Woningforfait