Hypotheekrenteaftrek is een fiscale regeling in Nederland waarmee je als huiseigenaar de betaalde rente over je hypotheeklening kunt aftrekken van je belastbaar inkomen.
Deze belastingmaatregel zorgt ervoor dat je netto minder kwijt bent aan je maandelijkse woonlasten. De regeling is bedoeld om het eigenwoningbezit te stimuleren en maakt het voor veel Nederlanders mogelijk om een eigen woning te financieren.
Welke voorwaarden gelden er voor hypotheekrenteaftrek?
Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet je aan verschillende voorwaarden voldoen:
- De hypotheek moet zijn afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning
- De woning moet je hoofdverblijf zijn (fiscaal gezien je 'eigen woning'), dus niet een tweede woning of een vakantiehuis
- Voor hypotheken afgesloten na 2013 geldt dat deze binnen 30 jaar volledig en ten minste annuïtair moeten worden afgelost
- De hypotheek moet zijn vastgelegd in een notariële akte
Bij verkoop van je woning is het belangrijk om te weten dat deze voorwaarden ook gelden voor je volgende woning als je de hypotheekrenteaftrek wilt behouden.
Hoeveel belastingvoordeel levert hypotheekrenteaftrek op?
Het belastingvoordeel van hypotheekrenteaftrek hangt af van je inkomen en het belastingtarief waartegen je de rente mag aftrekken. Sinds 2020 wordt het maximale aftrektarief jaarlijks verlaagd. In 2026 mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 37,48%. Dit percentage is gelijk aan het tarief van de eerste en tweede belastingschijf in box 1.
Voor inkomens vanaf €38.441 geldt in 2026 het maximale aftrektarief van 37,48%. Dit betekent dat je voor elke euro aan betaalde hypotheekrente maximaal 37,48 cent belastingvoordeel ontvangt, afhankelijk van je persoonlijke situatie. Voor lagere inkomens kan een lager tarief gelden, bijvoorbeeld 35,82% voor inkomens tot €38.441. Voor AOW-gerechtigden gelden aparte tarieven.
Wanneer vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek?
Je recht op hypotheekrenteaftrek kan in verschillende situaties vervallen:
- Als je je woning verkoopt en geen nieuwe koopt
- Als je de hypotheek gebruikt voor andere doeleinden dan je eigen woning
- Na 30 jaar hypotheekrenteaftrek voor dezelfde lening
- Als je niet voldoet aan de aflossingsverplichting (voor hypotheken na 2013)
- Als je de overwaarde bij verkoop niet volledig inzet voor je nieuwe woning (bijleenregeling)
Bij verkoop van je woning is het dus belangrijk om goed te kijken naar de gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek, vooral als je overwaarde hebt.
Hoe werkt hypotheekrenteaftrek bij verkoop van je huis?
Wanneer je je huis verkoopt, heeft dit direct gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek. Als je na verkoop een nieuwe woning koopt, kun je de hypotheekrenteaftrek meenemen naar je nieuwe hypotheek, mits je aan de voorwaarden blijft voldoen.
Bij verkoop met overwaarde moet je ook rekening houden met de bijleenregeling. Deze regeling bepaalt dat je de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, anders verlies je (een deel van) je recht op hypotheekrenteaftrek.
De overwaarde wordt in fiscale termen de 'eigenwoningreserve' genoemd. Je berekent de eigenwoningreserve door de verkoopprijs te verminderen met de resterende hypotheekschuld en verkoopkosten. Deze eigenwoningreserve blijft drie jaar geldig na verkoop van je woning.
Stel dat je je huis verkoopt voor €300.000 en nog €200.000 hypotheek had. Na aftrek van verkoopkosten heb je dan ongeveer €95.000 overwaarde. Voor je nieuwe woning van €350.000 mag je dan maximaal €255.000 (€350.000 - €95.000) met hypotheekrenteaftrek financieren.
Hoe beïnvloedt hypotheekrenteaftrek de marktwaarde van je woning?
De hypotheekrenteaftrek heeft indirect invloed op de marktwaarde van woningen. Doordat kopers dankzij de aftrek hogere hypotheken kunnen dragen, kunnen ze ook hogere prijzen betalen. Dit effect is sterker in periodes met hoge rentepercentages.
De geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek kan op termijn een dempend effect hebben op de woningprijzen, al zijn er veel andere factoren die een nog belangrijker rol spelen.
Wat zijn recente wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren stapsgewijs versoberd. De belangrijkste wijzigingen zijn:
- Geleidelijke verlaging van het maximale aftrektarief (van 52% naar uiteindelijk 37,48% in 2026)
- Verplichte annuïtaire of lineaire aflossing voor nieuwe hypotheken (sinds 2013)
- Beperking van de maximale looptijd tot 30 jaar
- Aanscherping van de bijleenregeling
Deze wijzigingen kunnen invloed hebben op je beslissing om je huis te verkopen en op het moment waarop je dat doet. Het is verstandig om je goed te laten informeren over de actuele regels voordat je je woning te koop zet.
Ook bekend als:
- Hypothecaire renteaftrek
- Fiscaal hypotheekvoordeel
- Belastingvoordeel eigen woning
- Eigenwoningrenteaftrek