Een notariële akte is een officieel juridisch document dat door een notaris is opgesteld en ondertekend. Het is een rechtsgeldig bewijs van bepaalde afspraken of verklaringen. Bij de verkoop van je huis speelt de notariële akte een cruciale rol, omdat hierin de eigendomsoverdracht van je woning officieel wordt vastgelegd. Zonder deze akte kan een huis niet rechtsgeldig van eigenaar wisselen.
De notaris zorgt ervoor dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd en dat de belangen van alle betrokken partijen worden beschermd. Een notariële akte heeft een bijzondere bewijskracht in het rechtsverkeer en biedt daardoor meer zekerheid dan een gewone overeenkomst tussen partijen.
Waarom heb je een notariële akte nodig bij huisverkoop?
Bij de verkoop van je huis is een notariële akte wettelijk verplicht om de eigendomsoverdracht te realiseren. De wet schrijft voor dat onroerend goed alleen via een notariële akte kan worden overgedragen. Dit biedt bescherming tegen fraude en zorgt voor rechtszekerheid voor zowel koper als verkoper.
De notaris controleert voorafgaand aan het passeren van de akte belangrijke zaken zoals:
- Of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is van de woning
- Of er hypotheken of beslagen op de woning rusten
- Of alle benodigde vergunningen aanwezig zijn
- Of de koopsom volledig is voldaan
Welke soorten notariële akten zijn er bij huisverkoop?
Bij de verkoop van je huis kun je met verschillende notariële akten te maken krijgen. De belangrijkste is de transportakte, ook wel leveringsakte genoemd. Hierin wordt de daadwerkelijke eigendomsoverdracht van je woning vastgelegd.
Andere notariële akten die een rol kunnen spelen bij huisverkoop zijn:
- Hypotheekakte: voor het vestigen of doorhalen van een hypotheek
- Akte van verdeling: bij verkoop na een scheiding of erfenis
- Volmacht: als je niet persoonlijk bij de overdracht aanwezig kunt zijn
- Akte van rectificatie: om fouten in eerdere akten te herstellen
Elke akte heeft zijn eigen specifieke functie in het verkoopproces. De notaris adviseert je welke akten in jouw situatie nodig zijn.
Hoe verloopt het opstellen van een notariële akte?
Het opstellen van een notariële akte bij huisverkoop begint meestal nadat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn vervallen. De notaris verzamelt alle benodigde informatie en documenten, zoals een recent kadastrale uittreksel, hypotheekgegevens en identiteitsbewijzen van de betrokken partijen.
Vervolgens stelt de notaris een conceptakte op die je vooraf kunt inzien. Op de dag van de overdracht (ook wel het 'passeren' genoemd) legt de notaris de inhoud van de akte uit aan alle aanwezigen. Na akkoord ondertekenen alle partijen de akte, waarmee deze rechtsgeldig wordt.
De notaris zorgt daarna voor inschrijving van de akte in de openbare registers van het Kadaster, waardoor de eigendomsoverdracht ook voor derden kenbaar is.
Wat kost een notariële akte bij huisverkoop?
De kosten voor een notariële akte bij huisverkoop variëren per notariskantoor en zijn afhankelijk van de complexiteit van de situatie. Gemiddeld liggen de kosten voor een transportakte tussen de €600 en €1.500. Hierbij komen nog kosten voor kadastrale inschrijving, onderzoek en eventuele extra werkzaamheden.
Traditioneel betaalt de koper de notariskosten bij een huisverkoop, tenzij anders overeengekomen. Dit is echter geen wettelijke verplichting maar een gebruikelijke afspraak. In de koopovereenkomst wordt vastgelegd wie welke kosten draagt.
Wanneer is de notariële akte definitief?
Een notariële akte is definitief op het moment dat alle betrokken partijen en de notaris de akte hebben ondertekend. Bij de verkoop van je huis betekent dit dat de eigendomsoverdracht op dat moment een feit is. De koper is dan officieel eigenaar van de woning geworden.
Voor volledige rechtszekerheid moet de akte nog worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dit gebeurt doorgaans binnen enkele werkdagen na het passeren. Pas na deze inschrijving is de eigendomsoverdracht ook voor derden kenbaar en rechtsgeldig.
De notaris bewaart het originele exemplaar van de akte (de 'minuutakte') in zijn archief. Jij en de koper ontvangen een afschrift dat dezelfde rechtskracht heeft als het origineel.
Wat gebeurt er als er fouten in de notariële akte staan?
Ondanks alle zorgvuldigheid kunnen er fouten in een notariële akte sluipen. Kleine schrijffouten of vergissingen die de essentie van de akte niet aantasten, kunnen worden hersteld met een akte van rectificatie. Hiervoor is meestal de medewerking van alle oorspronkelijke partijen nodig.
Bij ernstige fouten die de rechtsgeldigheid van de akte in gevaar brengen, kan een rechter worden gevraagd om de akte nietig te verklaren. Dit komt echter zelden voor omdat notarissen uitgebreide controles uitvoeren voordat de akte wordt gepasseerd.
Hoe lang is een notariële akte geldig?
Een notariële akte heeft een onbeperkte geldigheidsduur. De vastgelegde rechten en plichten blijven gelden totdat ze door een nieuwe rechtshandeling worden gewijzigd of beëindigd. Bij de verkoop van je huis betekent dit dat de transportakte blijft gelden als bewijs van eigendomsoverdracht, ook tientallen jaren later.
De notaris is wettelijk verplicht om de originele akten minimaal 20 jaar te bewaren. Daarna worden ze overgedragen aan een speciaal archief waar ze nog eens 75 jaar bewaard blijven. Hierdoor is het altijd mogelijk om de geschiedenis van een woning te traceren.
Wat is het verschil tussen een onderhandse en notariële akte?
Het belangrijkste verschil tussen een onderhandse en een notariële akte is de betrokkenheid van de notaris. Een onderhandse akte wordt opgesteld en ondertekend door de betrokken partijen zelf, zonder tussenkomst van een notaris. Een voorbeeld hiervan is de koopovereenkomst die je met de koper van je huis sluit, vaak met hulp van een verkoopmakelaar.
Een notariële akte wordt daarentegen altijd opgesteld door een notaris, die de inhoud controleert en de identiteit van de ondertekenaars vaststelt. Dit geeft de akte een hogere bewijskracht. Voor bepaalde rechtshandelingen, zoals de eigendomsoverdracht van een woning, is een notariële akte wettelijk verplicht.
Ook bekend als:
- Authentieke akte
- Notarieel document
- Notariële oorkonde
- Notariële verklaring