Overwaarde is het positieve verschil tussen de marktwaarde van je woning en de resterende hypotheekschuld. Anders gezegd: als je huis meer waard is dan de hypotheek die er nog op rust, heb je overwaarde opgebouwd. De overwaarde bestaat zodra de waarde van je woning hoger is dan je openstaande hypotheekschuld, maar verzilver je pas bij verkoop van je huis.
Stel je voor: je koopt een huis voor €250.000 met een hypotheek van hetzelfde bedrag. Na enkele jaren is je hypotheekschuld door aflossingen gedaald naar €220.000, terwijl de waarde van je woning is gestegen naar €300.000. Je hebt dan een overwaarde van €80.000 opgebouwd.
Hoe ontstaat overwaarde?
Overwaarde kan op verschillende manieren ontstaan. De twee belangrijkste factoren zijn:
- Waardestijging van je woning door ontwikkelingen op de woningmarkt
- Aflossing van je hypotheek waardoor je schuld kleiner wordt
De woningmarkt kent periodes van stijgende en dalende prijzen. In een gunstige markt kan de waarde van je woning aanzienlijk toenemen, wat direct bijdraagt aan je overwaarde. Tegelijkertijd los je met elke hypotheekbetaling een deel van je schuld af, waardoor het verschil tussen woningwaarde en hypotheekschuld groter wordt.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Wat kun je doen met overwaarde?
De overwaarde die vrijkomt bij verkoop biedt verschillende mogelijkheden:
- Investeren in een nieuwe, mogelijk duurdere woning
- Een lagere hypotheek afsluiten voor je volgende woning
- Een deel gebruiken voor verbouwing van je nieuwe woning
- Financiële reserves opbouwen of schulden aflossen
- Schenken aan kinderen (onder bepaalde voorwaarden belastingvrij)
Veel huiseigenaren gebruiken hun overwaarde als startkapitaal voor een volgende woning. Dit geeft je een sterkere positie op de woningmarkt. Je kunt een hoger bod uitbrengen of juist kiezen voor een lagere hypotheek met lagere maandlasten.
Hoe bereken je je overwaarde?
De berekening van overwaarde is in principe simpel. Overwaarde is de marktwaarde van je woning woning minus de resterende hypotheekschuld. Als je eenmaal weet wat je woning waard is, kun je de overwaarde eenvoudig berekenen.
Wat zijn de fiscale gevolgen van overwaarde?
Overwaarde heeft verschillende gevolgen voor de belasting waar je rekening mee moet houden.
Als je je huis verkoopt en een nieuwe woning koopt, gelden er bijvoorbeeld specifieke regels voor de hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 moet je je overwaarde gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning als je hypotheekrenteaftrek wilt behouden. Dit wordt de 'bijleenregeling' genoemd.
Gebruik je de overwaarde niet volledig voor je nieuwe woning, dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kan overwaarde invloed hebben op je vermogensbelasting (box 3) als je het geld niet direct investeert in een nieuwe woning maar op je rekening laat staan.
Wat als je geen overwaarde maar een restschuld hebt?
Het tegenovergestelde van overwaarde is een restschuld. Dit ontstaat wanneer je woning minder waard is dan je openstaande hypotheek. Bij verkoop houd je dan geen geld over, maar moet je juist bijbetalen om je hypotheek volledig af te lossen.
Een restschuld kan het verkopen van je woning bemoeilijken. In sommige gevallen kun je de restschuld meefinancieren in je nieuwe hypotheek, maar dit is afhankelijk van je financiële situatie en de regels van hypotheekverstrekkers.
Wanneer is het slim om je overwaarde te verzilveren?
Het verzilveren van je overwaarde door verkoop is niet altijd de beste keuze. Het hangt af van verschillende factoren:
- De situatie op de woningmarkt (koper- of verkopersmarkt)
- Je persoonlijke woonwensen en toekomstplannen
- De rentestand en hypotheekmogelijkheden
- Je financiële situatie en doelen
In een sterk stijgende markt kan het verstandig zijn om te wachten met verkopen als je verwacht dat je woning nog meer in waarde zal toenemen. In een dalende markt kan het juist slim zijn om snel te verkopen voordat je overwaarde afneemt.
Ook bekend als:
- Woningoverwaarde
- Meerwaarde woning
- Eigen vermogen in woning
- Woonvermogen