Executiewaarde is de geschatte opbrengst van een woning bij een gedwongen verkoop, zoals bij een veiling of executieverkoop door een bank of andere schuldeiser. Deze waarde ligt doorgaans 10% tot 30% lager dan de marktwaarde van je woning. Bij een gedwongen verkoop is er namelijk minder tijd om kopers te vinden en ontbreekt de mogelijkheid om te onderhandelen over de beste prijs.
De executiewaarde werd vroeger door hypotheekverstrekkers gebruikt om het risico van een lening in te schatten. Tegenwoordig is de marktwaarde leidend bij het bepalen van de maximale hypotheek.
Hypotheekverstrekkers willen nog steeds weten hoeveel geld ze minimaal kunnen terugkrijgen bij een gedwongen verkoop, maar voor het afsluiten van een hypotheek wordt alleen de marktwaarde als uitgangspunt genomen.
Waarom is executiewaarde belangrijk bij het verkopen van je huis?
Als je je huis wilt verkopen, is de executiewaarde meestal niet direct relevant. Je richt je dan op de marktwaarde, die hoger ligt. Toch kan kennis over de executiewaarde nuttig zijn in bepaalde situaties:
- Bij financiële problemen of dreigende gedwongen verkoop
- Bij het inschatten van je financiële risico's
- Bij onderhandelingen over de verkoopprijs in een moeilijke markt
- Bij het bepalen van een bodemprijs waaronder je niet wilt verkopen
Wanneer je in de situatie komt dat je je hypotheek niet meer kunt betalen, kan kennis van de executiewaarde je helpen realistischer te zijn over wat je minimaal voor je woning kunt krijgen. Dit kan je helpen bij het maken van moeilijke financiële beslissingen.
Hoe wordt de executiewaarde bepaald?
De executiewaarde werd traditioneel bepaald door een taxateur en opgenomen in een taxatierapport. Sinds 2013 wordt in gevalideerde taxatierapporten meestal alleen de marktwaarde vermeld, soms met het bijzondere uitgangspunt 'verkoop bij executie'. De taxateur kijkt dan naar:
- De staat van de woning
- De locatie en buurt
- Recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen
- De huidige marktomstandigheden
- De verwachte opbrengst bij een gedwongen verkoop
Wanneer speelt executiewaarde een rol bij je hypotheek?
Bij het afsluiten van een hypotheek kijken banken naar de verhouding tussen de lening en de waarde van je huis. Vroeger werd hiervoor vaak de executiewaarde gebruikt.
Tegenwoordig baseren hypotheekverstrekkers zich op de marktwaarde van de woning. Intern houden banken nog wel rekening met het risico van een gedwongen verkoop, maar voor het bepalen van het maximale leenbedrag geldt uitsluitend de marktwaarde als uitgangspunt.
Banken hanteren maximale leenpercentages om risico's te beperken. In 2026 kun je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de marktwaarde lenen, mits het extra bedrag daarvoor wordt gebruikt.
Wat is het verschil tussen executiewaarde en marktwaarde?
Het belangrijkste verschil tussen executiewaarde en marktwaarde zit in de verkoopomstandigheden:
| Executiewaarde | Marktwaarde |
|---|---|
| Gedwongen verkoop | Vrijwillige verkoop |
| Korte verkooptermijn | Normale verkooptermijn |
| Beperkte marketingmogelijkheden | Volledige marketingcampagne mogelijk |
| Vaak verkoop 'as is' zonder garanties | Normale garanties en onderhandelingen |
| 10-30% lager dan marktwaarde | Hoogst haalbare prijs onder normale omstandigheden |
De marktwaarde is wat je onder normale omstandigheden voor je woning kunt krijgen. Dit is de waarde waar je je op richt bij een reguliere verkoop van je huis.
Wat betekent executiewaarde voor je overwaarde?
Je overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en je openstaande hypotheekschuld. Bij een normale verkoop bereken je dit op basis van de marktwaarde. Maar als je rekening houdt met de executiewaarde, kan je werkelijke financiële buffer kleiner zijn dan je denkt.
Stel dat je huis een marktwaarde heeft van €300.000 en je hypotheek is €250.000. Je overwaarde lijkt dan €50.000. Maar als de executiewaarde slechts €240.000 is, zou je bij een gedwongen verkoop zelfs met een restschuld kunnen blijven zitten.
Hoe voorkom je een verkoop tegen executiewaarde?
Om te voorkomen dat je huis ooit tegen executiewaarde verkocht moet worden, kun je deze stappen nemen:
- Zorg voor een financiële buffer voor onverwachte uitgaven
- Sluit een woonlastenverzekering of arbeidsongeschiktheidsverzekering af
- Neem bij betalingsproblemen direct contact op met je hypotheekverstrekker
- Overweeg bij financiële problemen een vrijwillige verkoop, die levert meestal meer op dan een executieverkoop
- Vraag tijdig hulp bij schuldhulpverlening als je betalingsproblemen hebt
Als je merkt dat je in de financiële problemen komt, is het altijd beter om zelf actie te ondernemen dan te wachten tot de bank ingrijpt. Een vrijwillige verkoop levert bijna altijd meer op dan een gedwongen verkoop.
Wat is de rol van executiewaarde bij een taxatierapport?
In moderne taxatierapporten wordt de term 'executiewaarde' vrijwel niet meer gebruikt. Taxateurs vermelden vooral de marktwaarde, eventueel met het bijzondere uitgangspunt 'verkoop bij executie'. Het principe blijft hetzelfde: wat zou de woning opbrengen bij een gedwongen verkoop?
Een taxatierapport bevat verschillende waardes, waaronder de marktwaarde en soms een indicatie van de waarde bij executie. Deze informatie is vooral belangrijk voor de hypotheekverstrekker om risico's in te schatten, maar heeft voor het maximale leenbedrag geen directe invloed meer.
Ook bekend als:
- Executoriale verkoopwaarde
- Gedwongen verkoopwaarde
- Veilingwaarde
- Marktwaarde bij gedwongen verkoop