Hoe bepaalt een makelaar de waarde van je huis?

Een makelaar bepaalt de waarde van je huis door naar een groot aantal factoren te kijken. Hieronder vind je een uitgebreid overzicht van de belangrijkste aspecten waar een makelaar op let bij een waardebepaling.

Bereken direct de waarde van je huis

Wanneer moet ik een makelaar mijn huiswaarde laten bepalen?

Het beste moment om door een makelaar de waarde van een huis te laten bepalen, is als je het huis wilt verkopen of dat op zijn minst overweegt. Bij het bepalen van de waarde van een huis heb je namelijk de volgende opties:

• Een taxatie: kost gemiddeld €700 en is alleen nodig bij aankoop voor het aanvragen van een hypotheek

• Een desktop taxatie: kost gemiddeld €150 en is alleen nodig bij aankoop voor een hypotheek tot 90% van de woningwaarde

• Online tools: gratis en geven alleen een ruwe schatting van de woningwaarde met een gemiddelde afwijking van 22% (de tool van Huis Verkopen scoort relatief het hoogst op nauwkeurigheid)

• Een waardebepaling door een makelaar: gratis en is alleen nodig bij verkoop voor inzicht in een reële vraagprijs en verkoopprijs

Hoe bepaalt een makelaar wat een huis waard is?

Een makelaar let bij het bepalen van woningwaarde op dezelfde zaken als een taxateur. Dat is ook logisch, want in tegenstelling tot online tools en een desktop taxatie komen de makelaar en taxateur langs voor een huisbezoek.

Er zijn tientallen factoren waar de makelaar en taxateur op letten, waardoor zij de waarde van een woning zeer nauwkeurig kunnen bepalen. De belangrijkste factoren zetten we hieronder op een rij.

1. Locatie en ligging van de woning

De locatie en ligging van je woning zijn van grote invloed op de waarde. Een makelaar kijkt onder meer naar:

• De wijk of buurt waarin het huis staat

• De straat en de directe omgeving

• Afstand tot voorzieningen zoals winkels, scholen en openbaar vervoer

• Uitzicht en privacy

• Parkeergelegenheid en bereikbaarheid

Een huis in een gewilde, veilige buurt met goede voorzieningen in de nabijheid zal vaak meer waard zijn dan een vergelijkbare woning in een minder populaire omgeving. 

2. Grootte en indeling van het huis

Hoe groter het huis, hoe hoger doorgaans de waarde. Maar niet alleen de totale woonoppervlakte telt mee. Een makelaar kijkt ook naar de indeling en het aantal kamers. Denk aan aspecten als:

• Aantal slaapkamers en badkamers

• Aanwezigheid van een zolder, vliering of kelder

• Grootte van de woonkamer en keuken

• Praktische indeling en looplijnen

• Uitbreidingsmogelijkheden

Een huis met een praktische indeling en voldoende slaap- en badkamers zal voor veel kopers aantrekkelijker zijn dan een woning met een onhandige indeling. Ook de mogelijkheid om later nog uit te bouwen kan waardeverhogend werken.

3. Staat van onderhoud en kwaliteit van afwerking

De staat van onderhoud is een belangrijke factor bij het bepalen van de woningwaarde. Een makelaar let onder andere op:

• Bouwkundige staat en kwaliteit van de fundering

• Leeftijd en onderhoud van het dak, de gevel en de kozijnen

• Staat van de keuken, badkamer en het toilet

• Kwaliteit van de vloer- en wandafwerking

• Algehele indruk en uitstraling van het interieur

Hoe beter een huis is onderhouden, hoe hoger de waarde meestal zal zijn. Een moderne, goed onderhouden keuken en badkamer zijn pluspunten, net als een hoogwaardige vloer en strakke wanden. Achterstallig onderhoud drukt de waarde.

4. Energielabel en energiezuinigheid

Tegenwoordig zijn duurzaamheid en energiebesparing belangrijke aandachtspunten voor kopers. Een makelaar zal dan ook zeker kijken naar het energielabel en de energiezuinigheid van je woning. Denk aan zaken als:

• Energielabel (A t/m G)

• Dakisolatie en vloerisolatie

• Isolatieglas (HR++ of HR+++)

• Energiezuinige installaties (zoals een HR-ketel)

• Zonnepanelen

Hoe beter je huis geïsoleerd is en hoe zuiniger de installaties, hoe hoger de waarde kan uitvallen. Een gunstig energielabel is een pré, omdat het lagere maandlasten betekent voor de nieuwe bewoners.

5. Vergelijking met recent verkochte, vergelijkbare woningen

Om tot een reële waardebepaling te komen, vergelijkt een makelaar jouw huis altijd met soortgelijke woningen die recent in de buurt verkocht zijn. De makelaar heeft door zijn werk immers als geen ander inzicht in lokale prijsontwikkelingen.

Doordat de makelaar beschikt over een breed netwerk van zowel verkopers als kopers, signaleert hij trends in huizenprijsontwikkelingen op wijk- en zelfs op straatniveau. Hierdoor is de waardebepaling zeer actueel en accuraat.

6. Bouwjaar en type woning

Het bouwjaar van een huis speelt een belangrijke rol bij de waardebepaling. Oudere huizen zijn vaak minder goed geïsoleerd, maar kunnen juist heel gewild zijn vanwege de sfeer en authentieke details.

Ook het woningtype is van belang. Over het algemeen is een vrijstaande woning meer waard dan een tussenwoning met dezelfde woonoppervlakte. Maar dit hangt ook af van de buurt waarin de woning staat. De makelaar weegt al deze aspecten mee.

7. Perceelgrootte en tuin

Voor veel kopers is de tuin belangrijk voor woongenot. Een makelaar kijkt daarom niet alleen naar de woning zelf, maar ook naar de grootte en ligging van het perceel. Een zonnige achtertuin met privacy kan de waarde een flinke boost geven.

8. Parkeergelegenheid en bereikbaarheid

Parkeergelegenheid is tegenwoordig een steeds belangrijker aandachtspunt, zeker in stedelijke gebieden. Een makelaar let daarom ook op:

• Aanwezigheid van een garage, carport of oprit

• Parkeermogelijkheden in de straat

• Afstand tot openbaar vervoer zoals bus, tram of trein

• Bereikbaarheid via uitvalswegen

• Nabijheid van een (snel)fietsroute

Hoe beter de parkeermogelijkheden en hoe gunstiger de ligging ten opzichte van wegen en OV, hoe aantrekkelijker een huis is voor potentiële kopers. En dat vertaalt zich vaak in een hogere woningwaarde.

9. Aanwezigheid van een garage of berging

Extra bergruimte is voor veel mensen een pré. Daarom kijkt een makelaar altijd of er een garage of vrijstaande berging bij de woning hoort. Zo'n bijgebouw is handig voor het stallen van je auto, maar ook voor het opbergen van andere spullen.

Zeker een verwarmde, geïsoleerde garage met elektriciteit kan de woningwaarde een verhogen. Maar ook een eenvoudige houten berging of fietsenschuurtje is een pluspunt ten opzichte van een woning zónder schuur of garage.

10. Kwaliteit van de keuken en badkamer(s)

De keuken en badkamer behoren tot de duurste ruimtes in huis als het op verbouwen aankomt. Logisch dus dat een makelaar hier extra op let bij een waardebepaling. Belangrijke aandachtspunten zijn:

• Hoe oud zijn de keuken en badkamer?

• Zijn de ruimtes onlangs gerenoveerd of juist sterk verouderd?

• Wat voor uitstraling hebben de keuken en badkamer?

• Zijn er luxe materialen gebruikt, zoals natuursteen of inbouwapparatuur?

• Zijn de installaties en het sanitair nog in goede staat?

11. Vloer- en wandafwerking

Ook de afwerking van vloeren en wanden heeft invloed op de woningwaarde. Een makelaar kijkt daarom kritisch naar zaken als:

• Type vloerbedekking (hout, laminaat, plavuizen, tapijt, etc.)

• Kwaliteit en staat van onderhoud van de vloeren

• Afwerking van wanden en plafonds (behang, spuitwerk, stucwerk, etc.)

• Uitstraling en stijl van de afwerking

• Kleurgebruik en materialen

Hoogwaardige, smaakvolle vloeren en wanden geven je interieur een verzorgde uitstraling. Dat is gunstig voor de waarde van je woning. Versleten vloerbedekking of ouderwets behang hebben eerder een negatief effect.

12. Raampartijen en lichtinval

Veel mensen houden van een lichte, zonnige woning. Grote raampartijen en een goede lichtinval zijn dan ook pluspunten bij een waardebepaling. Een makelaar let onder meer op:

• Aantal, grootte en positie van de ramen

• Type beglazing (enkel glas, dubbel glas, HR++ of HR+++)

• Hoeveelheid daglichttoetreding in verschillende ruimtes

• Aanwezigheid van dakramen of lichtkoepels

• Sfeer en uitstraling door natuurlijke lichtinval

Hoe lichter en zonniger je woning, hoe aangenamer de sfeer binnenshuis. Dat is niet alleen fijn voor de bewoners, maar het kan ook een gunstig effect hebben op de waarde van je huis.

13. Aanwezigheid van een balkon, terras of serre

Voor veel huizenzoekers is buitenruimte een must. Beschikt jouw woning over een balkon, dakterras, veranda of serre? Dan is dat mooi meegenomen voor de waarde. Een makelaar beoordeelt onder andere:

• Grootte en ligging van de buitenruimte

• Staat van onderhoud en afwerking

• Mate van privacy en uitzicht

• Hoeveelheid zon of schaduw

• Gebruiksmogelijkheden (lounge-ruimte, moestuin, speelplek, etc.)

Hoe groter, zonniger en luxer de buitenruimte, hoe meer pluspunten voor de woningwaarde. Zeker een geïsoleerde serre of tuinkamer is een waardevolle toevoeging, omdat je er bijna het hele jaar van kunt genieten.

14. Uitzicht en privacy

Uitzicht en privacy zijn voor veel mensen belangrijke woonwensen. Daarom neemt een makelaar ook deze aspecten mee in zijn waardebepaling:

• Wat voor uitzicht heb je vanuit de woning?

• Kijk je uit op groen of juist op andere huizen?

• Heb je veel inkijk van buren of voorbijgangers?

• Is er voldoende privacy in de tuin of op het balkon?

• Zijn er storende elementen in het uitzicht, zoals hoogspanningsmasten of windmolens?

15. Geluidsisolatie en geluidsoverlast

Niemand zit te wachten op geluidsoverlast van buren, verkeer of bedrijven. Geluidsisolatie is dan ook een belangrijk punt bij de waardebepaling van een woning. Een makelaar let onder andere op:

• Mate van geluidsisolatie tussen woningen onderling

• Aanwezigheid van dubbele beglazing en voorzetramen

• Afstand tot drukke verkeerswegen, spoorlijnen of vliegroutes

• Nabijheid van cafés, horeca of andere geluidsproducerende bedrijven

• Geluiden van installaties zoals een warmtepomp of airco

Hoe beter de geluidsisolatie en hoe minder omgevingslawaai, hoe aangenamer het wooncomfort. En dat is gunstig voor de waarde van je huis. Onderschat het belang van een rustige woonomgeving niet!

16. Aanwezigheid van een zolder of vliering

Extra ruimte is altijd welkom, zeker als je die relatief eenvoudig kunt realiseren. De aanwezigheid van een zolder of vliering is dan ook een pré voor de woningwaarde. Een makelaar kijkt hierbij naar aspecten als:

• Grootte en hoogte van de zolder

• Staat van onderhoud en isolatie

• Toegankelijkheid via een vaste trap of vlizotrap

• Mogelijkheden voor het creëren van extra kamers

• Eenvoud van een eventuele verbouwing

Hoe groter en praktischer de zolder, hoe meer potentie voor waardevermeerdering. Een geïsoleerde zolder met vaste trap en stahoogte biedt al snel mogelijkheden voor een extra slaapkamer, werkkamer of hobbyruimte. Dat telt zeker mee in de waarde.

17. Mogelijkheden tot uitbreiding of verbouwing

Niet iedereen is op zoek naar een kant-en-klare droomwoning. Sommige kopers zien juist potentie in verbouwing of uitbreiding. Een makelaar speelt hierop in door te kijken naar:

• Mogelijkheden voor een aanbouw, opbouw of dakopbouw

• Uitbreidingsruimte in de tuin

• Opties voor een garage, tuinhuis of veranda

• Verbouwpotentie binnenshuis (wanden verplaatsen, doorbraken maken)

• Vergunningen en bestemmingsplannen

Hoe meer mogelijkheden om het huis te vergroten of verbeteren, hoe interessanter voor kopers met verbouwplannen. Dat kan een positief effect hebben op de woningwaarde, zeker als de benodigde vergunningen eenvoudig te regelen zijn.

18. Erfpacht of eigen grond

Of je nu in een koophuis of appartement woont: het is belangrijk om te weten of de grond in eigendom is of dat er sprake is van erfpacht. Dit kan namelijk een flink verschil maken voor de waarde. Een makelaar zoekt daarom uit:

• Is de grond waarop de woning staat in eigendom of in erfpacht uitgegeven?

• Wat zijn de voorwaarden van het erfpachtcontract?

• Hoe hoog is de jaarlijkse erfpachtcanon?

• Wanneer moet de erfpacht weer worden herzien?

• Zijn er mogelijkheden om de grond in eigendom te krijgen?

Over het algemeen is een huis op eigen grond meer waard dan een woning op erfpachtgrond. Zeker als de erfpachtvoorwaarden ongunstig zijn of de canon op korte termijn flink omhoog gaat, kan dat flink schelen in de waarde.

19. Fundering en bouwkundige staat

De fundering en algehele bouwkundige staat zijn cruciale factoren bij het bepalen van de woningwaarde. Niemand zit te wachten op hoge funderingsherstelkosten of ander groot onderhoud. Een makelaar inspecteert daarom zorgvuldig:

• Type fundering (paalfundering, strokenfundering, etc.)

• Bouwjaar en staat van onderhoud van de fundering

• Aanwezigheid van scheuren, verzakkingen of andere gebreken

• Algehele bouwkundige staat van de woning

• Staat van het dak, de gevel, kozijnen en het schilderwerk

Een huis met een goed onderhouden fundering en uitstekende bouwkundige staat is meer waard dan een woning met achterstallig onderhoud of funderingsproblemen. Zulke gebreken vergen (tien)duizenden euro's aan reparaties.

20. Aanwezigheid van een kelder of souterrain

Extra ruimte in de vorm van een kelder of souterrain kan een waardevolle bonus zijn. Zeker als de ruimte makkelijk toegankelijk is en goed bruikbaar voor opslag, een hobbyruimte of zelfs een extra slaapkamer. Een makelaar let hierbij op:

• Grootte en hoogte van de kelder of het souterrain

• Staat van onderhoud en vochtbestendigheid

• Toegankelijkheid en hoeveelheid daglicht

• Aanwezigheid van water, riolering en verwarming

• Mogelijke gebruiksfuncties van de ruimte

Hoe groter, droger en praktischer de kelder of souterrain, hoe meer toegevoegde waarde voor je woning. Maar let op: een kleine, vochtige kruipkelder zonder stahoogte heeft juist weinig tot geen meerwaarde.

21. Ligging ten opzichte van openbaar vervoer

Voor veel mensen is de nabijheid van openbaar vervoer een belangrijk criterium bij de woningkeuze. Geen wonder dus dat een makelaar hier serieus naar kijkt bij het bepalen van de waarde. Aandachtspunten zijn onder meer:

• Afstand tot dichtstbijzijnde bushalte, tramhalte of treinstation

• Frequentie van de dienstregeling

• Reistijd naar belangrijke bestemmingen zoals het stadscentrum of kantoorlocaties

• Mogelijkheden voor andere vervoersmiddelen zoals de (deel)fiets

• Parkeergelegenheid bij haltes en stations

Over het algemeen geldt: hoe beter de OV-verbindingen, hoe aantrekkelijker de locatie voor forensen en andere OV-gebruikers. En dat kan een positief effect hebben op de woningwaarde in de buurt.

22. Nabijheid van scholen, winkels en andere voorzieningen

Een gunstige ligging ten opzichte van dagelijkse voorzieningen is een pré voor elke woning. Daarom brengt een makelaar ook de afstand tot bijvoorbeeld scholen, winkels en zorgfaciliteiten in kaart:

• Zijn er basisscholen en kinderdagverblijven in de buurt?

• Hoe ver is het naar de dichtstbijzijnde supermarkt en andere winkels?

• Zijn er voldoende sport- en vrijetijdsvoorzieningen in de omgeving?

• Hoe zit het met zorgfaciliteiten zoals huisarts, apotheek en fysiotherapeut?

• Waar liggen culturele voorzieningen zoals bioscoop, theater en bibliotheek?

23. Criminaliteitscijfers en veiligheid van de buurt

Natuurlijk wil iedereen zich veilig voelen in zijn eigen buurt. Hoewel je aan de veiligheid in je buurt zelf weinig kunt veranderen, heeft het wel invloed op de waarde van je woning en de belangstelling van kopers.

Een lokale makelaar die actief is in de buurt is op de hoogte van:

• Criminaliteitscijfers van de wijk of buurt

• Aanwezigheid van hangjongeren of overlastgevende groepen

• Mate van sociale controle en buurtpreventie

• Verlichting en overzichtelijkheid van straten en stegen

• Algemeen veiligheidsgevoel in de buurt

Hoe veiliger de buurt, hoe prettiger de woonomgeving. Woningen in buurten met veel criminaliteit of overlast zijn over het algemeen minder in trek en dus ook minder waard. De makelaar neemt dit mee in zijn waardebepaling, verkoopadvies en verkoopstrategie.

24. Demografische samenstelling van de buurt

Ook de demografische opbouw van een buurt kan invloed hebben op de woningwaarde. Denk aan de verhouding tussen gezinnen en alleenstaanden, de gemiddelde leeftijd en de inkomensniveaus. Een makelaar kijkt naar:

• Is het een typische gezinswijk of juist een buurt met veel studenten en starters?

• Wonen er vooral jonge gezinnen of meer ouderen?

• Wat is het gemiddelde opleidings- en inkomensniveau van de buurtbewoners?

• Is er sprake van veel verhuizingen of juist een stabiele bevolkingssamenstelling?

• Hoe divers is de culturele achtergrond van de bewoners?

De ideale buurtsamenstelling verschilt per doelgroep. Jonge gezinnen voelen zich vaak thuis in een kindvriendelijke omgeving met speeltuinen en andere jonge ouders. Ouderen hechten meer waarde aan rust en stabiliteit.

25. Toekomstplannen voor de omgeving

Tot slot kijkt een makelaar ook altijd vooruit. Welke ontwikkelingen staan er op stapel in de buurt? Denk aan aspecten als:

• Nieuwbouwprojecten of grootschalige renovaties

• Aanleg of juist sluiting van wegen, fietspaden of openbaarvervoerverbindingen

• Komst of vertrek van winkels, scholen of andere voorzieningen

• Veranderingen in bestemmingsplannen

• Gemeentelijke plannen voor vergroening of juist verdichting van de buurt

Hoe bepaalt een makelaar de vraagprijs?

Het bepalen van een vraagprijs is iets anders dan het bepalen van woningwaarde. Bij verkoop krijg je immers niet altijd wat een huis waard is, maar meer of minder afhankelijk van wat kopers ervoor bieden.

De ideale vraagprijs geeft je een goede uitgangspositie om te onderhandelen, maar prikkelt voldoende kopers om een bod uit te brengen. Zo gaan kopers tegen elkaar opbieden en krijg je de hoogste prijs voor de woning.

Benieuwd naar de waarde van je woning én de beste vraagprijs? Laat een lokale, ervaren makelaar langskomen voor een gratis waardebepaling en krijg vrijblijvend inzicht in een reële vraagprijs, verkoopprijs en verkoopstrategie.