Starterslening terugbetalen bij verkoop: moet dat?

Heb jij je eerste huis met een starterslening gekocht en wil je nu verkopen? Belangrijk om te weten is dat je de starterslening volledig moet aflossen bij verkoop van je woning. Lees hier alles over de voorwaarden van terugbetaling.

Wat is een starterslening?

De starterslening is een aanvullende hypotheek die speciaal is bedoeld om starters te helpen bij het kopen van hun eerste woning. De lening overbrugt het verschil tussen de koopprijs van je eerste woning en het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

De starterslening wordt verstrekt door Nederlandse gemeenten via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In 2026 bieden ongeveer 260 van de 342 Nederlandse gemeenten een starterslening aan.

Wat maakt de starterslening gunstig?

Wat de starterslening bijzonder maakt, is de gunstige structuur. De lening bestaat namelijk uit twee delen:

• De eigenlijke starterslening

• Een zogenaamde combinatielening

De eerste drie jaar betaal je geen rente en aflossing. In plaats daarvan wordt de aflossing van de starterslening "betaald" met de combinatielening, waardoor je totale schuld gelijk blijft maar wel verschuift tussen beide leningdelen.

Hoeveel starterslening kun je krijgen?

In 2026 kun je bij de meeste Nederlandse gemeenten een starterslening krijgen van tussen de €30.000 en €50.000, afhankelijk van de lokale regelgeving en het gemeentelijk budget.

De maximale starterslening is vaak een percentage van de aankoopprijs of 10% van de NHG-grens. In 2026 is die grens €470.000, wat de maximale lening €47.000 maakt. Sommige gemeenten hanteren echter een lager maximum zoals €30.000.

Waarom nemen mensen een starterslening?

Starters maken gebruik van de starterslening wanneer ze geld tekortkomen voor het kopen van hun eerste woning. Dit gebeurt vooral in de volgende situaties:

• Bij een krappe woningmarkt. Wanneer huizenprijzen snel stijgen, is het lastig om een betaalbare woning te vinden. Veel starters kunnen door de starterslening alsnog een woning kopen die anders buiten hun bereik zou liggen.

• Beperkt eigen vermogen. Starters hebben vaak nog geen spaargeld opgebouwd of eigen vermogen uit een vorige woning. De starterslening compenseert dit gebrek aan eigen geld.

• Groeiende inkomens. De starterslening is bedoeld voor mensen wiens inkomen de komende jaren waarschijnlijk zal stijgen. Denk aan net afgestudeerden, mensen aan het begin van hun carrière of starters die nog in deeltijd werken.

• Overbieden. Op de huidige woningmarkt is overbieden vaak noodzakelijk. Hoewel je de starterslening niet direct kunt gebruiken om te overbieden, kan de extra financiële ruimte wel helpen bij het doen van een competitief bod.

Wanneer moet ik de starterslening terugbetalen?

Er zijn verschillende momenten waarop je de starterslening volledig moet aflossen:

Na 30 jaar looptijd

Als je je huis niet verkoopt, heb je maximaal 30 jaar om de starterslening af te lossen. Hierna moet je een eventuele restschuld in één keer aflossen. Dit kun je bijvoorbeeld doen door een nieuwe hypotheek af te sluiten of met spaargeld.

Bij tussentijdse aflossing

Je kunt de starterslening ook tussentijds geheel of gedeeltelijk aflossen zonder boete. Dit doe je bijvoorbeeld wanneer je meer financiële ruimte krijgt door inkomensstijging of als je de schuldenlasten wilt verminderen.

Bij verkoop van je woning

Het belangrijkste moment is bij verkoop van je woning. Verkoop je je woning vóórdat de starterslening volledig is afbetaald, dan moet je deze lening bij de verkoop in één keer aflossen - of je nog binnen de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar zit of niet.

Terugbetaling starterslening bij verkoop

Bij verkoop van je huis los je de starterslening af op het moment van overdracht bij de notaris. Dit is hetzelfde moment waarop alle andere hypotheken worden afgelost en het eigendom officieel overgaat op de koper.

Het geld dat de koper betaalt wordt eerst gebruikt om eerst alle leningen af te lossen - zowel je reguliere hypotheek als de starterslening. Wat overblijft, is jouw overwaarde die je kunt gebruiken voor je volgende woning of andere doelen.

Kosten en voorwaarden aflossen starterslening

Het goede nieuws is dat er geen extra kosten verbonden zijn aan het vervroegd aflossen van de starterslening bij verkoop. Hierbij maakt het niet uit of je nog in de rentevrije periode zit of al begonnen bent met het betalen van rente en aflossing. 

Ook maakt het voor de terugbetalingsplicht geen verschil of je de woning binnen of na de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar verkoopt. In beide gevallen moet je de volledige restschuld aflossen bij overdracht.

Waarom kan ik de starterslening niet meenemen?

Een beperking van de starterslening is dat je deze bij verkoop altijd direct moet aflossen en niet kunt meenemen naar een andere woning. Dit heeft verschillende redenen:

Eerste woning vereiste

De starterslening is exclusief bedoeld voor de aankoop van je allereerste koopwoning. Zodra je deze woning verkoopt en een andere koopt, ben je geen starter meer en kom je niet meer in aanmerking voor een nieuwe starterslening.

Gemeentelijke binding

De starterslening is gekoppeld aan de specifieke woning die je koopt in een bepaalde gemeente. De lening is bedoeld om starters in die gemeente te helpen, niet om hypotheekfinanciering te verschaffen voor volgende woningen.

Juridische structuur

De starterslening is juridisch gekoppeld aan het onderpand (je huis). Bij verkoop moet je deze lening daarom volledig aflossen, net zoals je moet doen bij een gewone hypotheek.

Tips voor terugbetaling starterslening

Weet jij al dat je je huis wilt verkopen? Met de onderstaande stappen voorkom je problemen rondom de aflossing van de starterslening en geef je jezelf een goede financiële uitgangspositie voor de volgende stap in je leven:

1. Begin tijdig met voorbereiden. Start al ruim voor de geplande verkoop met het in kaart brengen van je financiële situatie. Bereken hoeveel je nog moet aflossen op zowel je hypotheek als starterslening.
2. Neem contact op met SVn. Informeer bij SVn naar het precieze aflossingsbedrag. Dit bedrag kan verschillen van wat je denkt, omdat er mogelijk nog rente doorloopt of andere correcties worden toegepast.
3. Bepaal je woningwaarde. Laat een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar. Zo krijg je inzicht in de overwaarde op je woning en wat je naar verwachting overhoudt aan de verkoop.
4. Plan je nieuwe financiering. Denk na over de financiering van je volgende woning. Omdat je de starterslening moet aflossen, heb je minder overwaarde beschikbaar voor je nieuwe huis.
5. Houd rekening met timing. Plan de verkoop en aankoop van je nieuwe woning zorgvuldig. Je wilt voorkomen dat je lang dubbele woonlasten hebt of in tijdnood komt met je nieuwe financiering.
6. Kies de juiste makelaar. Selecteer een makelaar die ervaring heeft met de verkoop van starterswoningen. De makelaar kan je tips geven over de aflossing van je starterslening en kent de aspecten die voor jou belangrijk zijn bij verkoop.

Hoe haal je het meeste uit de verkoop?

We kunnen het belang van de juiste makelaar bij verkoop van je eerste huis niet genoeg benadrukken. Een goede makelaar heeft namelijk niet alleen relevante juridische expertise, maar kan je woning ook tegen een hoge prijs verkopen.

Een winstgevende verkoop van je eerste huis is belangrijk om financieel de stap te kunnen zetten naar een volgende woning. Dit is extra cruciaal bij het aflossen van een starterslening, omdat je hierdoor minder overwaarde overhoudt bij verkoop.

Uit onderzoek blijkt dat de beste makelaars huizen gemiddeld tegen een 4,4% hogere prijs verkopen dan collega's. In 2026 is een starterswoning gemiddeld €385.000 waard, waardoor de juiste makelaar €16.940 extra oplevert bij verkoop.