Eerder stoppen met werken door je huis te verkopen: kan dat?

Wil jij eerder stoppen met werken? Je huis verkopen kan het financieel haalbaar maken om deze droom te realiseren en vervroegd met pensioen te gaan. In dit artikel ontdek je welke stappen je daarvoor moet nemen.

Eerder stoppen met werken dankzij overwaarde

De kans is groot dat jij overwaarde op je huis hebt. Door de gestegen huizenprijzen hebben Nederlandse huishoudens volgens onderzoek in 2026 gemiddeld maar liefst €220.000 aan overwaarde in hun woning. In totaal bedraagt de overwaarde in Nederland €660 miljard.

Deze enorme som is verdeeld over ruim drie miljoen woningen die sinds 1993 minimaal één keer zijn verkocht. Gemiddeld is de overwaarde 75% van de oorspronkelijke aankoopprijs, waardoor een flinke winst bij verkoop van je huis zeer waarschijnlijk is.

Hoe maakt overwaarde een vervroegd pensioen mogelijk?

Zelfs als je je woning relatief recent hebt gekocht, is de kans groot dat je overwaarde hebt. Deze overwaarde kun je verzilveren en inzetten om de periode tussen je gewenste stopleeftijd en je AOW-datum financieel te overbruggen. Houd er wel rekening mee dat de kans op overwaarde verschilt per provincie:

Woon je in een provincie met veel overwaarde? Dan heb je mogelijk meer financiële ruimte om eerder te stoppen met werken. In regio’s met minder overwaarde kun je overwegen te verhuizen naar een nog goedkopere regio of een makelaar vinden die je huis tegen een hoge prijs kan verkopen.

Hoe overwaarde verzilveren voor je pensioen?

Er zijn verschillende routes om de overwaarde op je huis te verzilveren, elk met eigen voor- en nadelen. De keuze hangt af van je persoonlijke situatie, woonomstandigheden en financiële doelstellingen:

Verkopen en goedkoper gaan wonen

De meest directe manier om overwaarde op te nemen is je woning verkopen en goedkoper gaan wonen. Een huis van €500.000 verkopen en een woning van €350.000 kopen levert je direct €150.000 op, minus de verkoopkosten. Dit bedrag kun je gebruiken om de jaren tot je AOW-leeftijd te overbruggen.

Het voordeel van deze route is dat je door een kleinere hypotheek lagere vaste lasten krijgt. Een nadeel is dat verhuizen onvermijdelijk is en je rekening moet houden met overdrachtsbelasting. Voor kopers van 18 tot 35 jaar is deze 0% bij een woning tot €555.000 en voor andere kopers of duurdere woningen geldt 2%.

Sale & lease back

Bij sale & lease back verkoop je je huis aan een investeerder en huur je het vervolgens direct terug. Hierdoor krijg je een groot bedrag ineens, maar betaal je voortaan huur in plaats van hypotheek.

Let op: de praktijk wijst uit dat investeerders vaak slechts 75-80% van de marktwaarde betalen, waardoor je bij verkoop en terughuur minder overwaarde realiseert. Ook ben je afhankelijk van de huurvoorwaarden van de nieuwe eigenaar.

Verzilverhypotheek of opeethypotheek

Een verzilverhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek waarmee je de overwaarde van je woning kunt opnemen zonder te hoeven verhuizen. Dit kan meestal vanaf 60 jaar, vaak rond de AOW-leeftijd. Je ontvangt het geld in één keer of periodiek en de rente wordt bij de schuld opgeteld.

Je kunt doorgaans tot 50% van de woningwaarde lenen. Bij een huis van €500.000 is dat maximaal €250.000. Heb je nog €100.000 hypotheek openstaan, dan kun je €150.000 extra opnemen. De rente is hoger dan bij gewone hypotheken en niet fiscaal aftrekbaar, ook niet als je het geld aan woningverbetering besteedt.

Hypotheek verhogen

Je kunt ook je bestaande hypotheek verhogen op basis van de huidige marktwaarde. Dit vereist wel een nieuwe inkomenstoets, die voor gepensioneerden vaak strenger is. Het voordeel is dat de rente lager is dan bij een verzilverhypotheek en onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar blijft bij woningverbetering.

Hypotheek volledig aflossen

Een andere strategie is je overwaarde gebruiken om de resterende hypotheek volledig af te lossen. Hierdoor dalen je maandlasten fors, wat extra bestedingsruimte creëert. Het nadeel is dat je minder liquide cash hebt en je overwaarde 'in stenen' van je huis vast blijft zitten.

Vervroegd met pensioen: kosten en belasting

Je huis verkopen om eerder te stoppen met werken biedt directe financiële ruimte, maar brengt ook praktische en fiscale aandachtspunten met zich mee. Hieronder lees je waar je op moet letten als je deze stap overweegt.

Eenmalige kosten bij verkoop

• Makelaarskosten (meestal een percentage van de verkoopprijs)

• Notariskosten voor de overdracht

• Kosten voor het verplichte energielabel

• Verhuis- en inrichtingskosten

Wonen na verkoop: lagere lasten, nieuwe keuzes

Na verkoop van je huis sta je voor nieuwe financiële keuzes. Zo betaal je bij aankoop van een ander koophuis overdrachtsbelasting. Bij huur moet je rekening houden met stijgende huurprijzen en minder zekerheid dan bij een koopwoning.

De overwaarde die je ontvangt telt mee als vermogen. Dit kan fiscale gevolgen hebben voor je toeslagen, bijleenregeling en vermogensbelasting. Lees voor meer informatie onze gids over hoe overwaarde op je huis belast wordt.

Alternatieven voor verkoop: kosten en fiscale aandachtspunten

Hoewel verkoop de kans biedt op de meeste overwaarde, zijn er ook andere manieren om je overwaarde te verzilveren. Hieronder een beknopt overzicht van de belangrijkste kosten en fiscale aspecten van deze alternatieven:

• Verzilverhypotheek: hierbij is de rente niet aftrekbaar en groeit je schuld door het rente-op-rente-effect. Banken bieden vaak een restschuldgarantie, maar dit verkleint je erfenis.

• Hypotheek verhogen: is alleen interessant als je nog voldoende inkomen hebt. De rente kan fiscaal aftrekbaar zijn bij woningverbetering, maar niet als je het geld gebruikt voor consumptieve doeleinden.

• Sale & lease back: biedt direct geld, maar je betaalt voortaan huur en ontvangt minder dan de volledige marktwaarde. Het vrijgekomen bedrag valt in box 3, wat gevolgen kan hebben voor de belasting en toeslagen.

De meerwaarde van de juiste makelaar 

Als je eerder wilt stoppen met werken, is het zaak de overwaarde uit je huis te maximaliseren. Dat doe je het snelst door een makelaar te kiezen die je huis tegen de hoogste prijs kan verkopen. Onderzoek laat zien dat de beste makelaars woningen gemiddeld 4,4% duurder verkopen dan collega's.

Stel dat je op jouw huis van €500.000 een overwaarde hebt van €88.000. In dit geval levert een 4,4% hogere verkoopprijs maar liefst €22.000 ofwel 25% extra overwaarde op bij verkoop. Dit geld kun je direct vrijmaken uit je woning en besteden aan je plannen om vervroegd met pensioen te gaan.

Dit maakt het zeer belangrijk om niet met de eerste de beste makelaar in zee te gaan, maar verkoopmakelaars te vergelijken op hun kosten én verkoopprestaties. Zo bespaar je tot duizenden euro's aan makelaarkosten en haal je de maximale overwaarde uit de verkoop van je huis.