Huis verkopen met zelfbewoningsplicht: kan dat?

Je hebt een huis gekocht met een zelfbewoningsplicht, maar wilt het wegens omstandigheden verkopen. Kan dat zomaar? Lees in dit artikel wat de zelfbewoningsplicht betekent als je je huis wilt verkopen.

Wat is een zelfbewoningsplicht?

De zelfbewoningsplicht, ook wel zelfwoonplicht genoemd, is een regel die bepaalt dat je als eigenaar verplicht bent om zelf in je gekochte huis te wonen. Deze verplichting geldt meestal voor de eerste 3 en 5 jaar na eerste bewoning.

Tijdens deze periode mag je je huis niet verhuren of doorverkopen aan iemand die van plan is het te verhuren. De regel is bedoeld om speculatie tegen te gaan en starters en mensen met een gemiddeld inkomen op de woningmarkt te beschermen.

Waar geldt de zelfbewoningsplicht?

Meer dan honderd Nederlandse gemeenten hebben inmiddels een vorm van zelfbewoningsplicht. De regels verschillen per gemeente, maar de zelfbewoningsplicht geldt meestal voor:

• Nieuwbouwwoningen tot een bepaalde waarde (vaak de NHG-grens van €470.000 in 2026)

• Sociale koopwoningen die door woningcorporaties worden verkocht

• Woningen op gemeentelijke grond waar de gemeente invloed heeft

Wat als ik mijn huis met zelfbewoningsplicht verkoop?

Als je je huis verkoopt binnen de afgesproken termijn voor de zelfbewoningsplicht, kan dit financiële gevolgen hebben. Zo kan de gemeente je een boete opleggen of (een deel van) de overwaarde opeisen.

Boetes en financiële sancties

De hoogte van de boete verschilt per gemeente. Uit onderzoek blijkt dat boetes kunnen variëren van €15.000 tot €50.000 of een percentage van de koopsom (gemiddeld 15%). Enkele voorbeelden:

• Amsterdam: €50.000 boete bij verkoop binnen 5 jaar

• Rotterdam: €50.000 boete bij verkoop binnen 5 jaar

• Barendrecht: €50.000 boete bij verkoop binnen 5 jaar

• Maasdriel: €15.000 boete of 15% van de koopprijs

• Groningen: Bedrag kan verschillen, vaak gekoppeld aan de overwaarde

Overwaarde afdragen

In sommige gemeenten, zoals in Groningen, moet je naast een boete ook (een deel van) de overwaarde afdragen aan de gemeente. Dit kan betekenen dat je minder winst of zelfs een restschuld overhoudt aan de verkoop van je huis, ook al is de waarde gestegen.

Hoe kan ik mijn huis verkopen zonder boete?

Gelukkig zijn er uitzonderingen waarbij je een huis met zelfbewoningsplicht eerder mag verkopen zonder boete. De meeste gemeenten hanteren vergelijkbare uitzonderingsgronden:

Automatische uitzonderingen

• Overlijden van de koper of partner

• Echtscheiding of ontbinding van een geregistreerd partnerschap

• Gedwongen verkoop door executie of faillissement

• Rechterlijke dwangverkoop bij scheiding

Uitzonderingen op aanvraag

Er zijn ook situaties waarin je meestal een ontheffing moet aanvragen bij de gemeente:

• Werkverandering waarbij verhuizing noodzakelijk is vanwege de reisafstand

• Ernstige gezondheidsredenen van jezelf of gezinsleden

• Gezinsuitbreiding waarbij de woning te klein wordt

• Andere schrijnende omstandigheden

Het aanvraagproces voor ontheffing

Als je je huis wilt verkopen binnen de vastgestelde periode voor de zelfbewoningsplicht, kun je een ontheffing aanvragen bij je gemeente. Dit proces verloopt meestal als volgt:

1. Schriftelijke aanvraag indienen bij het college van burgemeester en wethouders
2. Documentatie verzamelen die je situatie onderbouwt
3. Beoordeling door de gemeente volgens de vastgestelde beleidsregels
4. Besluit binnen een bepaalde termijn (vaak 6-8 weken)
5. Eventuele voorwaarden aan de ontheffing verbonden

Succesvol verkopen ondanks zelfbewoningsplicht

Wil jij je huis ondanks een zelfbewoningsplicht zo goed mogelijk verkopen? Volg dan de onderstaande tips:

Stel de verkoop uit

Wacht met de verkoop tot na de verplichte periode als dit mogelijk is. Zo voorkom je hoge boetes en beperkingen in het verkoopproces. Bereken hoeveel het je kost als je je huis toch voor die tijd verkoopt - zo kun je een weloverwogen keuze maken.

Kies voor verhuur

Overweeg verhuur als tussenoplossing als dit is toegestaan door je gemeente. Zo kun je toch verhuizen naar een nieuwe woning én inkomsten uit je huidige woning genereren zonder de zelfbewoningsplicht te overtreden.

Bepaal de doelgroep

Voor een huis met zelfbewoningsplicht is de doelgroep van potentiële kopers kleiner. Zij moeten bereid zijn de zelfbewoningsplicht over te nemen en mogen het niet kopen als investering of voor verhuur. Houd hiermee rekening in je marketing.

Benadruk de voordelen

Wees in je marketing niet alleen transparant over de zelfbewoningsplicht, maar benadruk ook de voordelen, zoals het wonen in een stabiele buurt zonder verhuurpanden waar bewoners zich meer betrokken voelen bij de leefomgeving.

Schat de prijs realistisch in

Door de beperkingen van een zelfbewoningsplicht kan je huis mogelijk iets minder opbrengen dan vergelijkbare woningen zonder beperkingen. Laat een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar om de beste vraagprijs te bepalen.

Hulp van een gespecialiseerde makelaar

De beste manier om een huis met zelfbewoningsplicht succesvol te verkopen, is het inschakelen van een hierin gespecialiseerde makelaar. De juiste verkoopmakelaar heeft specialistische kennis van de lokale regelgeving, maar ook van de uitzonderingen en ontheffingen die in jouw gemeente gelden.

Ook is zo'n makelaar volledig op de hoogte van de juridische en administratieve aspecten die bij de zelfbewoningsplicht komen kijken, weet hij als geen ander hoe hij de juiste kopers voor jouw woning kan bereiken én hoe hij de beperkingen van de zelfbewoningsplicht op een positieve manier kan presenteren.

Praktische tips voor verkoop

Hieronder zetten we de belangrijkste tips voor het verkopen van een huis met zelfbewoningsplicht nog eens op een rijtje:

Voorbereiding

• Vergelijk makelaars gespecialiseerd in de zelfbewoningsplicht

• Bestudeer je koopakte samen met de makelaar op alle bepalingen

• Neem contact op met je gemeente voor actuele regels

• Verzamel documentatie voor eventuele ontheffingsaanvraag

• Bereken totale kosten inclusief boetes

Tijdens de verkoop

• Wees transparant naar potentiële kopers

• Leg uit wat zelfbewoningsplicht inhoudt

• Toon voordelen van de buurt en stabiliteit

• Houd rekening met een langere verkooptijd

Na de verkoop

• Informeer de gemeente over eigendomsoverdracht

• Zorg voor correcte overdracht van verplichtingen

• Bewaar alle documentatie voor toekomstige referentie