Verhuurde woning verkopen (uitponden) — de complete gids (2026)

Voor veel particuliere verhuurders is dít het moment om de portefeuille te herzien: de leegwaarderatio verdwijnt per 2027, de overdrachtsbelasting voor kopers-beleggers ging per 2026 naar 8%, en de huurregulering drukt de beleggerswaarde. Deze gids zet de afweging leeg-versus-verhuurd verkopen compleet op een rij.

De lokale marktliquiditeit bepaalt hoe snel een leeggekomen woning verkoopt. Bekijk per stad de cijfers en de makelaars met beleggerservaring onderaan deze gids.

De Nederlandse woningmarkt op dit moment

Gemiddelde verkooptijd

44 dagen

landelijk, afgelopen 3 mnd

Gemiddelde verkoopprijs

€ 512.561

landelijk

Prijs per m²

€ 4.902

landelijk

Verkochte woningen

60.430

afgelopen 3 maanden

Bron: landelijke transactiedata, maandelijks ververst. Op de stedenpagina's onderaan zie je dezelfde cijfers voor jouw plaats.

Uitponden: een verhuurde woning verkopen met verstand van de regels

Uitponden — verhuurde woningen los verkopen, doorgaans zodra de huurder vertrekt — is met het huidige stelsel voor veel particuliere verhuurders actueel. De rekensom draait om drie knoppen: de prijs leeg versus verhuurd, de fiscale behandeling in box 3, en de lokale marktliquiditeit (zie de cijfers hierboven).

Stappenplan

1
Breng de huursituatie in kaart
Contractvorm (onbepaalde tijd, tijdelijk, geliberaliseerd of gereguleerd), huurprijs versus WOZ en de rechten van de zittende huurder. Dit bepaalt álles.
2
Kies het verkoopmoment
Bij natuurlijk vertrek van de huurder leeg verkopen (hoogste prijs), of verhuurd verkopen aan een belegger — sneller, maar met een korting die fors kan oplopen, afhankelijk van huurniveau en contract.
3
Respecteer de huurder
Huurbescherming blijft bij verkoop volledig in stand ('koop breekt geen huur'); een huurder hoeft maar beperkt mee te werken aan bezichtigingen — plan realistisch.
4
Reken de fiscale kant door
Box 3, leegwaarderatio en de overdrachtsbelasting aan de koperskant (zie het kader) vóór je kiest tussen leeg en verhuurd verkopen.
5
Kies het juiste kanaal
Leeg via het reguliere kanaal voor de beste prijs; verhuurd via het beleggerskanaal (netwerk, veiling of een makelaar met beleggersportefeuille).

Waar je fiscaal en juridisch op moet letten

Box 3 en de leegwaarderatio

Een verhuurde woning met huurbescherming mag in box 3 gewaardeerd worden op 73% tot 100% van de WOZ, afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ (vanaf 5% jaarhuur geldt 100%). Let op: per 2026 vervalt de korting al bij niet-marktconforme verhuur aan verbonden partijen, en per 2027 wordt de leegwaarderatio volledig afgeschaft.

Overdrachtsbelasting aan de koperskant

Kopers die de woning niet zelf bewonen betalen per 2026 het verlaagde beleggerstarief van 8% (was 10,4%); eigen-bewoners betalen 2% of eenmalig 0% onder de startersvrijstelling. Een belegger verdisconteert die 8% in zijn bod.

Huurregulering werkt door in de waarde

Sinds de Wet betaalbare huur vallen ook middenhuurwoningen onder puntenregulering; een gereguleerd contract drukt de beleggerswaarde extra.

Geen belasting over de verkoopwinst zelf

In box 3 is de vermogenswinst bij verkoop onbelast; wel loopt de jaarlijkse box 3-heffing door tot de verkoop. Het stelsel is in beweging richting heffing over werkelijk rendement — houd de actuele stand in de gaten.

Veelgemaakte fouten

Verhuurd verkopen zonder het leeg-scenario door te rekenen — de beleggerskorting is vaak groter dan een paar maanden wachten op natuurlijk vertrek.
De huurder onder druk zetten: juridisch riskant en bij verkoop zichtbaar.
De leegwaarderatio verkeerd toepassen (of de afschaffing per 2027 missen in de planning).
Vergeten dat de koper-belegger zijn 8% overdrachtsbelasting in het bod verdisconteert.

Leeg of verhuurd verkopen?

Vertrekt de huurder binnen afzienbare tijd of loopt een tijdelijk contract af? Wachten en leeg verkopen. Blijft de huurder en is het contract gereguleerd? Beleggerskanaal, met een taxatie in verhuurde staat. Meerdere woningen? Kies per woning en pond gespreid uit, zodat je de lokale markt niet zelf drukt.

Veelgestelde vragen

Wat is uitponden?+

Het los verkopen van (voorheen) verhuurde woningen uit een beleggingsportefeuille, meestal per woning zodra de huurder vertrekt — tegen de hogere leegwaarde in plaats van de beleggerswaarde.

Kan ik mijn woning verkopen terwijl er een huurder in zit?+

Ja, maar 'koop breekt geen huur': de huurbescherming gaat volledig over op de koper. Daarom kopen vrijwel alleen beleggers verhuurde woningen, tegen een korting op de leegwaarde.

Hoeveel minder is een verhuurde woning waard?+

Dat hangt af van huurniveau en contractvorm; bij gereguleerde contracten kan de korting fors oplopen. Een taxatie in verhuurde staat geeft het eerlijke vertrekpunt.

Welke belasting speelt bij verkoop van een verhuurde woning?+

De verkoopwinst zelf is in box 3 onbelast, maar de jaarlijkse box 3-heffing loopt tot de verkoop door (met de leegwaarderatio als waarderingsregel, die per 2027 verdwijnt). De koper-belegger betaalt per 2026 8% overdrachtsbelasting en rekent dat door in zijn bod.

Gecontroleerd op actualiteit (regelgeving 2026). Bronnen: Belastingdienst — box 3 en leegwaarderatio · Belastingdienst — overdrachtsbelasting · Rijksoverheid — Wet betaalbare huur. Vind hierboven de makelaars in jouw plaats die bij deze situatie passen.

Makelaars voor uitponden per stad

Bekijk per stad de actuele marktcijfers en de makelaars die bij deze situatie passen:

Vind de makelaar die bij jouw situatie past

Vergelijk vrijblijvend makelaars uit jouw plaats — gratis, en afgestemd op jouw situatie.

Makelaars vergelijken Gratis waardebepaling

Verhuurde woning verkopen (uitponden) — de complete gids (2026)

De lokale marktliquiditeit bepaalt hoe snel een leeggekomen woning verkoopt. Bekijk per stad de cijfers en de makelaars met beleggerservaring onderaan deze gids.

De Nederlandse woningmarkt op dit moment

Gemiddelde verkooptijd

44 dagen

landelijk, afgelopen 3 mnd

Gemiddelde verkoopprijs

€ 512.561

landelijk

Prijs per m²

€ 4.902

landelijk

Verkochte woningen

60.430

afgelopen 3 maanden

Bron: landelijke transactiedata, maandelijks ververst. Op de stedenpagina's onderaan zie je dezelfde cijfers voor jouw plaats.

Uitponden: een verhuurde woning verkopen met verstand van de regels

Stappenplan

1
Breng de huursituatie in kaart
Contractvorm (onbepaalde tijd, tijdelijk, geliberaliseerd of gereguleerd), huurprijs versus WOZ en de rechten van de zittende huurder. Dit bepaalt álles.
2
Kies het verkoopmoment
Bij natuurlijk vertrek van de huurder leeg verkopen (hoogste prijs), of verhuurd verkopen aan een belegger — sneller, maar met een korting die fors kan oplopen, afhankelijk van huurniveau en contract.
3
Respecteer de huurder
Huurbescherming blijft bij verkoop volledig in stand ('koop breekt geen huur'); een huurder hoeft maar beperkt mee te werken aan bezichtigingen — plan realistisch.
4
Reken de fiscale kant door
Box 3, leegwaarderatio en de overdrachtsbelasting aan de koperskant (zie het kader) vóór je kiest tussen leeg en verhuurd verkopen.
5
Kies het juiste kanaal
Leeg via het reguliere kanaal voor de beste prijs; verhuurd via het beleggerskanaal (netwerk, veiling of een makelaar met beleggersportefeuille).

Waar je fiscaal en juridisch op moet letten

Box 3 en de leegwaarderatio

Overdrachtsbelasting aan de koperskant

Huurregulering werkt door in de waarde

Sinds de Wet betaalbare huur vallen ook middenhuurwoningen onder puntenregulering; een gereguleerd contract drukt de beleggerswaarde extra.

Geen belasting over de verkoopwinst zelf

Veelgemaakte fouten

Verhuurd verkopen zonder het leeg-scenario door te rekenen — de beleggerskorting is vaak groter dan een paar maanden wachten op natuurlijk vertrek.
De huurder onder druk zetten: juridisch riskant en bij verkoop zichtbaar.
De leegwaarderatio verkeerd toepassen (of de afschaffing per 2027 missen in de planning).
Vergeten dat de koper-belegger zijn 8% overdrachtsbelasting in het bod verdisconteert.

Leeg of verhuurd verkopen?

Veelgestelde vragen

Wat is uitponden?+

Het los verkopen van (voorheen) verhuurde woningen uit een beleggingsportefeuille, meestal per woning zodra de huurder vertrekt — tegen de hogere leegwaarde in plaats van de beleggerswaarde.

Kan ik mijn woning verkopen terwijl er een huurder in zit?+

Ja, maar 'koop breekt geen huur': de huurbescherming gaat volledig over op de koper. Daarom kopen vrijwel alleen beleggers verhuurde woningen, tegen een korting op de leegwaarde.

Hoeveel minder is een verhuurde woning waard?+

Dat hangt af van huurniveau en contractvorm; bij gereguleerde contracten kan de korting fors oplopen. Een taxatie in verhuurde staat geeft het eerlijke vertrekpunt.

Welke belasting speelt bij verkoop van een verhuurde woning?+

Makelaars voor uitponden per stad

Bekijk per stad de actuele marktcijfers en de makelaars die bij deze situatie passen:

Vind de makelaar die bij jouw situatie past

Vergelijk vrijblijvend makelaars uit jouw plaats — gratis, en afgestemd op jouw situatie.

Makelaars vergelijken Gratis waardebepaling