Belangrijke inzichten
- Een woning in Amsterdam kost in april 2025 gemiddeld rond de €680.000. Bijna 80% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht (gemiddeld 7,8% overboden).
- Er komen meer woningen op de markt (+36% vergeleken met april 2024) en ook zijn er meer huizen verkocht (+31%). Wel blijft de vraag groter dan het aanbod.
- April 2025 is een uitstekend moment om je huis te verkopen in de Amsterdamse woningmarkt. Benieuwd wat je woning waard is? Laat een gratis waardebepaling doen.
De woningmarkt in Amsterdam verandert continu en staat bekend om zijn hoge huizenprijzen. Hoe is de situatie in april 2025 voor kopers en verkopers? In dit artikel zetten we alle actuele feiten, cijfers en trends voor je op een rij.
Amsterdamse huizenprijzen in april 2025
De huizenprijzen in Amsterdam behoren tot de hoogste van Nederland. In april 2025 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs ongeveer €678.500, terwijl de gemiddelde vraagprijs circa €701.800 is.
Dat betekent dat huizen in Amsterdam nog steeds tegen hoge prijzen van eigenaar wisselen. De gemiddelde vierkantemeterprijs in de stad ligt momenteel dan ook rond de €8.000 per m².
Ter vergelijking: in populaire buurten als Amsterdam-Zuid of de Jordaan schieten de prijzen ver boven €10.500 per m², terwijl goedkopere delen zoals de Bijlmer in Amsterdam-Zuidoost rond €4.385 per m² liggen.
Amsterdamse huizenprijzen per woningtype
Opvallend is dat de Amsterdamse woningmarkt in 2025, na een korte afkoeling in eerdere jaren, weer flink is aangetrokken. Zo steeg de prijs van een gemiddelde tussenwoning in Amsterdam in één jaar tijd met maar liefst +18,4%.
In onderstaande tabel zie je de gemiddelde verkoopprijzen per woningtype in Amsterdam en de verandering in een jaar tijd:
| Woningtype | April 2025 | april 2024 | Stijging (%) |
|---|---|---|---|
| Tussenwoning | €687.500 | €814.100 | +18,4% |
| Hoekwoning | €681.300 | €728.000 | +6,9% |
| 2-onder-1-kap | €938.200 | €944.500 | +0,7% |
| Vrijstaand | €1.096.900 | €1.371.800 | +25,1% |
| Appartement | €515.600 | €571.500 | +10,8% |
Vooral bij vrijstaande woningen en tussenwoningen is er sprake van enorme stijgingen. De combinatie van een aanhoudende hoge vraag en het beperkte aanbod drijft de huizenprijzen in Amsterdam verder op.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Amsterdamse huizenprijzen per stadsdeel
Niet alle wijken in Amsterdam zijn even duur. Amsterdam kent grote prijsverschillen per stadsdeel. Over het algemeen zijn Centrum en Zuid het duurst, terwijl Nieuw-West en Zuidoost het meest betaalbaar zijn.
Ook kennen sommige delen van de stad sterkere prijsstijgingen dan andere. Zo zijn de prijzen in opkomende gebieden als Amsterdam-Noord en Weesp - sinds 2022 onderdeel van de gemeente Amsterdam - het hardst gestegen.
In onderstaande tabel zie je de gemiddelde prijsstijging per stadsdeel in april 2025 vergeleken met een jaar eerder (april 2024):
| Stadsdeel/regio Amsterdam | Stijging (%) |
|---|---|
| Weesp | +18,1% |
| Noord | +16,4% |
| Oost | +14,7% |
| Zuid | +14,6% |
| West | +13% |
| Nieuw-West | +11,3% |
| Zuidoost | +9,7% |
| Centrum | +8,9% |
Dat Noord en ook gebieden net buiten de ring (Weesp) de grootste inhaalslag maken, komt doordat deze buurten relatief betaalbaar waren en nu snel in waarde toenemen. Enkele cijfers die daarnaast opvallen:
- Amsterdam-Zuid blijft een van de duurste gebieden. In wijken zoals het Museumkwartier ligt de vierkante-meterprijs ruim boven de €10.500.
- In Amsterdam-Zuidoost (Bijlmer e.o.) liggen de prijzen met gemiddeld €4.200 à €5.200 per m² juist het laagst in de stad.
Kortom: huizenverkopers in Zuid en Centrum kunnen profiteren van de blijvend hoge woningwaardes daar. Voor kopers met een wat kleiner budget kunnen wijken als Nieuw-West en Zuidoost juist interessant zijn.
Vergelijk gratis makelaarsGeheel vrijblijvend
Prognose Amsterdamse huizenprijzen: 2025 en verder
De grote vraag voor zowel verkopers als kopers: gaan de huizenprijzen in Amsterdam verder stijgen, stabiliseren of dalen? Op basis van analyses van banken lijkt een verdere stijging in 2025 en de jaren daarna het meest waarschijnlijk.
Vrijwel alle experts voorspellen een stijging van de landelijke huizenprijzen in de komende jaren. Vanwege de hoge populariteit van Amsterdam is het aannemelijk dat Amsterdamse prijzen minimaal mee zullen stijgen met het landelijk gemiddelde.
Dit is de stijging in huizenprijzen die de belangrijkste Nederlandse banken in 2025 voorspellen:
| Bank | Stijging |
|---|---|
| ABN AMRO | 7% |
| ING | 5,5% |
| Rabobank | 9,2% |
| De Nederlandsche Bank | 7,5% |
Overbieden op de Amsterdamse woningmarkt
De afgelopen jaren is overbieden een bekend fenomeen geworden op de woningmarkt in Amsterdam. In 2025 is dat niet anders. Sterker nog: boven de vraagprijs bieden is in Amsterdam eerder regel dan uitzondering.
Gemiddeld bieden kopers in april 2025 zo’n 7,8% boven de vraagprijs voor een Amsterdamse woning. In 2024 was het gemiddelde overbiedingspercentage slechts 2,7%, wat aangeeft hoe sterk de concurrentie is toegenomen.
In gewilde wijken zoals de Jordaan of Amsterdam-Zuid liggen de biedingen vaak nóg hoger boven de vraagprijs. Hier strijden veel kapitaalkrachtige kopers om een beperkt aantal woningen, wat de prijzen opdrijft.
Verkooptijd in Amsterdamse woningmarkt
Woningen worden in Amsterdam opvallend snel verkocht. De gemiddelde verkooptijd in april 2025 is 14 dagen vanaf het moment van adverteren tot de verkoop. Dat is ruim twee keer zo snel als het landelijk gemiddelde van 29 dagen.
Sommige woningen wisselen zelfs binnen één week van eigenaar na een drukbezochte open huis. Voor jou als verkoper betekent dit dat je huis waarschijnlijk snel weg is – mits goed geprijsd – terwijl kopers razendsnel moeten beslissen.
Al met al is er weer sprake van een verhitte woningmarkt in Amsterdam. De situatie is vergelijkbaar met de hoogtijdagen van vóór 2022: veel concurrentie en veel woningen die boven de vraagprijs weggaan.
Vergelijk gratis makelaarsGeheel vrijblijvend
Schaarste op de woningmarkt in Amsterdam
Een belangrijke ontwikkeling in 2025 is dat er meer huizen te koop komen in Amsterdam dan voorheen. In het afgelopen kwartaal zijn er 36% meer woningen aangeboden dan een jaar geleden.
Ook het aantal transacties is gestegen: er werden ruim 31% meer woningen verkocht vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Dit is goed nieuws voor kopers, die iets meer keuze krijgen en hierdoor minder extreem hoeven overbieden.
Meer woningen te koop door uitponden
De toename in aanbod op de Amsterdamse woningmarkt komt deels doordat particuliere verhuurders hun woningen verkopen. Dit op de koopmarkt brengen van huurwoningen staat ook wel bekend als uitponden.
Uitponden wordt aangewakkerd door strengere regels voor verhuur zoals vastgelegd in de Wet betaalbare huur). In combinatie met hogere belastingen op vastgoed zorgt dit voor minder aantrekkelijke rendementen voor verhuurders.
Met name in stadsdelen Oost (+66% aanbod) en Zuidoost (+67% aanbod) kwamen hierdoor aan het begin van 2025 veel extra woningen in de verkoop. Vaak zijn dit voormalige huurappartementen die nu voor starters beschikbaar komen.
Invloed op vraagprijzen
Ondanks het grotere aanbod blijft de woningmarkt in Amsterdam krap. Veel extra aanbod wordt namelijk vlot weer verkocht. Zolang er in Amsterdam meer mensen een huis willen dan er huizen beschikbaar zijn, blijven de prijzen hoog.
| Categorie | Cijfer | Toelichting |
|---|---|---|
| Woningtekort | 45.000+ | Tekort aan woningen in Amsterdam in 2025 |
| Bouwambitie | 7.500 | Streefaantal nieuwe woningen per jaar |
| Bouwopgave | 240.000 | Benodigde nieuwe woningen in Metropoolregio tot 2040 |
| Nieuwbouw | 105.500 | Geplande nieuwe woningen in Amsterdam tussen 2024-2050 |
De verhoogde doorstroming zorgt wel voor een iets stabielere prijsvorming: met name het extra aanbod van voormalig huurwoningen drukt de gemiddelde vraagprijs iets. Dat komt mede doordat dit vaak wat minder luxe woningen zijn.
Hoewel de huizenprijzen in Amsterdam in april 2025 hoog liggen, is het niet in elk stadsdeel vanzelfsprekend dat kopers tienduizenden euro's overbieden. Dit maakt het extra belangrijk om de juiste vraagprijs te bepalen.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Is het slim om in 2025 een huis te verkopen in Amsterdam?
Een beter moment dan april 2025 om je huis in Amsterdam te verkopen is bijna niet denkbaar. Na een periode van afkoeling is de Amsterdamse woningmarkt weer aangetrokken en liggen de huizenprijzen in Amsterdam op recordniveau.
Twijfel je nog of je nu moet verkopen? Overweeg dan het volgende:
- Wil jij je huis verkopen en dan huren? Dit is de enige situatie waarin het verstandig kan zijn om nog even te wachten. Als de huizenprijzen verder stijgen, brengt je woning over een jaar misschien meer op dan nu.
- Wil je na de verkoop van je huidige woning een ander huis kopen? Dan heeft het geen zin om te wachten. Niet alleen de prijs van je huidige huis, maar ook die van je nieuwe woning zal dan immers stijgen.
Ook voor kopers is april 2025 een goed moment om een huis in Amsterdam te kopen. Alles wijst op verdere stijging van de huizenprijzen. Wacht je nog één of twee jaar, dan betaal je meer voor hetzelfde huis. Bovendien blijft de concurrentie hoog.
Aan de andere kant: neem geen overhaaste beslissingen. Zorg dat je financiën op orde zijn, regel een hypotheekadviesgesprek en hou je aan je limiet bij het bieden - bedenk dat alles boven de taxatiewaarde uit eigen zak moet komen.
Tips voor verkopers in de Amsterdamse woningmarkt
Door de toename in uitgeponde huurwoningen in Amsterdam zijn kopers in 2025 kritischer dan vorig jaar. Zorg daarom dat je woning eruit springt: een realistische vraagprijs, nette presentatie en goede makelaar maken het verschil.
Met name de juiste makelaar heeft een grote invloed op de verkoopprijs van je huis. De best presterende makelaars in de Amsterdamse woningmarkt verkopen huizen liefst 4,4% winstgevender; dat betekent tienduizenden euro's extra bij verkoop.
Al meer dan 500 verkopers vergeleken via Huis Verkopen makelaars in Amsterdam op hun verkoopprestaties, verkoopsnelheid en tarieven. Zo vonden zij snel de beste makelaar en verkochten zij hun huis soepel en tegen de hoogste prijs.
Vergelijk gratis makelaars in AmsterdamGeheel vrijblijvend
Blog