Woningmarkt Amsterdam in augustus 2026: alle cijfers op een rijtje

De woningmarkt in Amsterdam verandert continu en staat bekend om zijn hoge huizenprijzen. Hoe is de situatie in augustus 2026 voor kopers en verkopers? In dit artikel zetten we alle actuele feiten, cijfers en trends voor je op een rij.

Amsterdamse huizenprijzen in augustus 2026

De huizenprijzen in Amsterdam behoren tot de hoogste van Nederland. In augustus 2026 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs € 647.930, terwijl de gemiddelde vraagprijs van het aanbod € 750.710 is.

Dat het aanbod duurder oogt dan de gemiddelde verkoopprijs zegt weinig over overbieden: de vraagprijs middelt over het áánbod, de verkoopprijs over de woningen die daadwerkelijk verkocht zijn. De gemiddelde vierkantemeterprijs van verkochte woningen ligt momenteel op € 8.728.

Ter vergelijking: in populaire buurten als Amsterdam-Zuid of de Jordaan liggen de woningwaarden ver boven het stedelijk gemiddelde, terwijl delen van Amsterdam-Zuidoost daar juist ruim onder zitten. Verderop zie je de actuele waarden per wijk en buurt.

Amsterdamse huizenprijzen per woningtype

Opvallend is dat de Amsterdamse woningmarkt in 2026, na een korte afkoeling in eerdere jaren, weer flink is aangetrokken. Vooral eengezinswoningen zijn schaars in het Amsterdamse aanbod, en juist die schaarste drijft de prijs op.

In onderstaande tabel zie je de gemiddelde verkoopprijzen per woningtype in Amsterdam en de verandering in een jaar tijd:

Bron: woningtypeverdeling (CBS) via Huizenwaarde.nl.

Vooral bij vrijstaande woningen en tussenwoningen is er sprake van enorme stijgingen. De combinatie van een aanhoudende hoge vraag en het beperkte aanbod drijft de huizenprijzen in Amsterdam verder op.

Amsterdamse huizenprijzen per stadsdeel

Niet alle wijken in Amsterdam zijn even duur. Amsterdam kent grote prijsverschillen per stadsdeel. Over het algemeen zijn Centrum en Zuid het duurst, terwijl Nieuw-West en Zuidoost het meest betaalbaar zijn.

Ook kennen sommige delen van de stad sterkere prijsstijgingen dan andere. Zo zijn de prijzen in opkomende gebieden als Amsterdam-Noord en Weesp - sinds 2022 onderdeel van de gemeente Amsterdam - het hardst gestegen.

In onderstaande tabel zie je de gemiddelde prijsstijging per stadsdeel in augustus 2026 vergeleken met een jaar eerder (augustus 2025):

Bron: WOZ-waarden en woningvoorraad (CBS/gemeenten, peiljaar 2025) via Huizenwaarde.nl.

De duurste buurten van Amsterdam

Op buurtniveau lopen de verschillen nog verder uiteen. Dit zijn de buurten met de hoogste gemiddelde woningwaarde:

Bron: WOZ-waarden en woningvoorraad (CBS/gemeenten, peiljaar 2025) via Huizenwaarde.nl.

De meest betaalbare buurten van Amsterdam

Aan de andere kant van het spectrum staan de buurten waar een koopwoning het vaakst binnen bereik ligt:

Bron: WOZ-waarden en woningvoorraad (CBS/gemeenten, peiljaar 2025) via Huizenwaarde.nl.

Huizenprijzen Amsterdam per wijk

De verschillen binnen een stadsdeel zijn vaak groot. Daarom zie je hieronder per stadsdeel hoe de prijsstijging in augustus 2026 verdeeld is over de onderliggende wijken.

Zo kun je snel zien welke wijken vooroplopen en welke juist achterblijven, zonder dat je het overzicht per stadsdeel kwijt bent.

Huizenprijzen in Centrum

In het Centrum liggen de woningprijzen al jarenlang hoog, waardoor stijgingen vooral worden bepaald door schaarste en type woning. Vooral buurten met meer woonruimte en minder toeristische druk laten nog duidelijkere prijsbewegingen zien dan de drukste delen rond de grachten.

Huizenprijzen in Nieuw-West

Nieuw-West is de afgelopen jaren populairder geworden door relatief betaalbare koopprijzen en veel gezinswoningen. In buurten met meer renovatie en nieuwbouw ligt de prijsstijging merkbaar hoger dan in wijken met vooral oudere flats.

Huizenprijzen in Noord

Amsterdam-Noord blijft in trek door de snelle verbindingen met het centrum en de vele nieuwbouwprojecten. Buurten rond de NDSM-werf en Overhoeks profiteren hier duidelijk van, terwijl verder gelegen wijken rustiger meegroeien.

Huizenprijzen in Oost

Oost combineert populaire stadswijken met nieuwbouw aan het water, wat zorgt voor duidelijke verschillen per buurt. Wijken met veel appartementen en goede voorzieningen laten gemiddeld sterkere stijgingen zien dan de meer traditionele woonbuurten.

Huizenprijzen in West

West is geliefd bij starters en jonge gezinnen, mede door de ligging net buiten het centrum en het brede woningaanbod. Vooral buurten waar veel is gerenoveerd of bijgebouwd laten hogere prijsstijgingen zien dan de al langer gewilde delen.

Huizenprijzen in Zuid

Zuid behoort tot de duurste stadsdelen van Amsterdam, waardoor de woningmarkt hier relatief stabiel is. De prijsontwikkeling verschilt vooral per buurt en hangt sterk samen met woninggrootte, exclusiviteit en internationale vraag.

Huizenprijzen in Zuidoost

Zuidoost kent gemiddeld lagere woningprijzen dan veel andere stadsdelen, wat ruimte geeft voor groei. Vooral buurten met verbeterde voorzieningen en een gunstige ligging ten opzichte van OV laten een duidelijkere stijging zien.

Huizenprijzen in Weesp

Weesp is populair bij kopers die meer ruimte zoeken buiten de stad, maar wel snel in Amsterdam willen zijn. Met name wijken met eengezinswoningen en nieuwbouw laten hier de sterkste prijsstijging zien.

Dat Noord en ook gebieden net buiten de ring (Weesp) de grootste inhaalslag maken, komt doordat deze buurten relatief betaalbaar waren en nu snel in waarde toenemen. Enkele cijfers die daarnaast opvallen:

• Amsterdam-Zuid blijft een van de duurste gebieden: in wijken zoals het Museumkwartier liggen de woningwaarden structureel het hoogst van de stad.

• In Amsterdam-Zuidoost (Bijlmer e.o.) liggen de woningwaarden juist het laagst van de stad — daar maken starters nog de meeste kans.

Kortom: huizenverkopers in Zuid en Centrum kunnen profiteren van de blijvend hoge woningwaardes daar. Voor kopers met een wat kleiner budget kunnen wijken als Nieuw-West en Zuidoost juist interessant zijn.

Verwachting huizenprijzen Amsterdam: 2026 en verder

De grote vraag voor zowel verkopers als kopers: gaan de huizenprijzen in Amsterdam verder stijgen, stabiliseren of dalen? Op basis van analyses van banken lijkt een verdere stijging in 2026 en de jaren daarna het meest waarschijnlijk.

Vrijwel alle experts voorspellen een stijging van de landelijke huizenprijzen in de komende jaren. Vanwege de hoge populariteit van Amsterdam is het aannemelijk dat Amsterdamse prijzen minimaal mee zullen stijgen met het landelijk gemiddelde.

Dit is de stijging in huizenprijzen die de belangrijkste Nederlandse banken in 2026 voorspellen:

Overbieden op de Amsterdamse woningmarkt

De afgelopen jaren is overbieden een bekend fenomeen geworden op de woningmarkt in Amsterdam. In 2026 is dat niet anders. Sterker nog: boven de vraagprijs bieden is in Amsterdam eerder regel dan uitzondering.

Hoeveel overbieden is normaal in Amsterdam in 2026?

Gemeten per vierkante meter brengen verkochte woningen in Amsterdam gemiddeld 5,9% méér op dan de vraagprijs per m² van het aanbod. Dat gemiddelde verhult grote verschillen: bij gewilde, instapklare woningen wordt fors overboden, terwijl woningen die lang te koop staan rond of onder de vraagprijs weggaan.

Vooral op appartementen en tussenwoningen wordt door kopers fors overboden. De meeste van deze woningen trekken tientallen bezichtigingen in enkele dagen tijd.

In gewilde wijken zoals de Jordaan, De Pijp, Oud-West of Amsterdam-Zuid liggen de biedingen vaak nóg hoger boven de vraagprijs. Hier strijden veel kapitaalkrachtige kopers om een beperkt aantal woningen, wat de prijzen opdrijft.

Verkooptijd in Amsterdamse woningmarkt

Woningen worden in Amsterdam opvallend snel verkocht. De gemiddelde verkooptijd in augustus 2026 is 39 dagen vanaf het moment van adverteren tot de verkoop, gemeten over de afgelopen drie maanden. Landelijk ligt dat gemiddelde op 29 dagen.

Sommige woningen wisselen zelfs binnen één week van eigenaar na een drukbezochte open huis. Voor jou als verkoper betekent dit dat je huis waarschijnlijk snel weg is – mits goed geprijsd – terwijl kopers razendsnel moeten beslissen.

Al met al is er weer sprake van een verhitte woningmarkt in Amsterdam. De situatie is vergelijkbaar met de hoogtijdagen van vóór 2022: veel concurrentie en veel woningen die boven de vraagprijs weggaan.

Schaarste op de woningmarkt in Amsterdam

Een belangrijke ontwikkeling in 2026 is dat er meer huizen te koop komen in Amsterdam dan voorheen. De krapte is in cijfers goed zichtbaar: Amsterdam telt 143.752 koopwoningen, en daarvan wisselden er de afgelopen twaalf maanden 11.857 van eigenaar.

Wie wil kopen vist dus in een vijver die maar mondjesmaat ververst. Kopers krijgen iets meer keuze dan een paar jaar geleden, maar bij gewild aanbod blijft overbieden nodig.

Meer woningen te koop door uitponden

De toename in aanbod op de Amsterdamse woningmarkt komt deels doordat particuliere verhuurders hun woningen verkopen. Dit op de koopmarkt brengen van huurwoningen staat ook wel bekend als uitponden.

Uitponden wordt aangewakkerd door strengere regels voor verhuur zoals vastgelegd in de Wet betaalbare huur). In combinatie met hogere belastingen op vastgoed zorgt dit voor minder aantrekkelijke rendementen voor verhuurders.

Met name in stadsdelen Oost en Zuidoost kwamen hierdoor veel extra woningen in de verkoop. Vaak zijn dit voormalige huurappartementen die nu voor starters beschikbaar komen.

Invloed op vraagprijzen

Ondanks het grotere aanbod blijft de woningmarkt in Amsterdam krap. Veel extra aanbod wordt namelijk vlot weer verkocht. Zolang er in Amsterdam meer mensen een huis willen dan er huizen beschikbaar zijn, blijven de prijzen hoog.

De verhoogde doorstroming zorgt wel voor een iets stabielere prijsvorming: met name het extra aanbod van voormalig huurwoningen drukt de gemiddelde vraagprijs iets. Dat komt mede doordat dit vaak wat minder luxe woningen zijn.

Hoewel de huizenprijzen in Amsterdam in augustus 2026 hoog liggen, is het niet in elk stadsdeel vanzelfsprekend dat kopers tienduizenden euro's overbieden. Dit maakt het extra belangrijk om de juiste vraagprijs te bepalen.

Is het slim om in 2026 een huis te verkopen in Amsterdam?

Een beter moment dan augustus 2026 om je huis in Amsterdam te verkopen is bijna niet denkbaar. Na een periode van afkoeling is de Amsterdamse woningmarkt weer aangetrokken en liggen de huizenprijzen in Amsterdam op recordniveau.

Twijfel je nog of je nu moet verkopen? Overweeg dan het volgende:

• Wil jij je huis verkopen en dan huren? Dit is de enige situatie waarin het verstandig kan zijn om nog even te wachten. Als de huizenprijzen verder stijgen, brengt je woning over een jaar misschien meer op dan nu.

• Wil je na de verkoop van je huidige woning een ander huis kopen? Dan heeft het geen zin om te wachten. Niet alleen de prijs van je huidige huis, maar ook die van je nieuwe woning zal dan immers stijgen.

Ook voor kopers is augustus 2026 een goed moment om een huis in Amsterdam te kopen. Alles wijst op verdere stijging van de huizenprijzen. Wacht je nog één of twee jaar, dan betaal je meer voor hetzelfde huis. Bovendien blijft de concurrentie hoog.

Aan de andere kant: neem geen overhaaste beslissingen. Zorg dat je financiën op orde zijn, regel een hypotheekadviesgesprek en hou je aan je limiet bij het bieden - bedenk dat alles boven de taxatiewaarde uit eigen zak moet komen. 

Tips voor verkopers in de Amsterdamse woningmarkt

Door de toename in uitgeponde huurwoningen in Amsterdam zijn kopers in 2026 kritischer dan vorig jaar. Zorg daarom dat je woning eruit springt: een realistische vraagprijs, nette presentatie en goede makelaar maken het verschil.

Met name de juiste makelaar heeft een grote invloed op de verkoopprijs van je huis. De best presterende makelaars in de Amsterdamse woningmarkt verkopen huizen liefst 4,4% winstgevender; dat betekent tienduizenden euro's extra bij verkoop.

Al meer dan 500 verkopers vergeleken via Huis Verkopen makelaars in Amsterdam op hun verkoopprestaties, verkoopsnelheid en tarieven. Zo vonden zij snel de beste makelaar en verkochten zij hun huis soepel en tegen de hoogste prijs.